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1 名前： いずみ 投稿日： 2001/08/18(土) 14:39: 収入が不安定な仕事してるのね。今後もし収入が激減しても大丈夫な
ようにするにはどうしたらいいかあたしなりに色々検討してみたら、
不動産がいいんじゃないかなって結論に達したわけ。銀行に預けても
利息はないに等しいしね。で、不動産買う場合、マンションがいいって
いう人とアパート丸ごと一棟買った方がいいっていう人といるけど、
どっちがいいかな？
あたしは個人的にアパートの方がいいかなと。理由は、①マンションより
利回りが良い。②マンションはスラム化したらまず立て替えは困難で価値
ないけど、アパートなら土地が残る。③鉄筋コンクリートのマンションの
メリットとして、木造アパートより長持ちするっていうけど、どうも聞いた話
ではマンションも３０年くらいでだめになることが多いとか。
やっぱりこわいのは空室が沢山でて計画が狂っちゃうことかな。このへんの
お話なんか経験者の方のお話ぜひ聞いてみたいわね。今空室増えてるっていうし。
ちなみに値上がりには全く期待してません。当分ないでしょそんなもん。
2 名前： いずみ 投稿日： 2001/08/19(日) 08:22: あらあら。やっぱり今不動産に目をつけてる人少ないのかな？人の行く裏に道あり！よ。
3 名前： いずみの彼氏 投稿日： 2001/08/20(月) 17:13: おい、おまえこんなこと考えてたのかよ。

どちらにしても値上がりは期待していないっていうし、実際値上がりは無理なのだから
利回り重視で選べば良いんじゃないかな。

利回りは１４％くらいで計算しておかないと空き室が出た場合辛いみたい。
それとマンション、アパートそれぞれの税金（固定資産税等など）を比較しておいた方が良いと思う。
この固定費ってけっこうシンドイよ。
4 名前： いずみの元彼 投稿日： 2001/08/20(月) 17:30: >>1

久し振り。お前ずいぶん性格変わったな。
アパート一括が利回り高いのは当たり前なんだよね。
それって購入価格が賃料比で安いってことだけど、要は自分が売るときも
買いたたかれるっちゅーことなんだよ。
お前の誕生日に買ってやったあのバッグ、みゆきの件でケンカしたときオークションに出したろ？
あれって「黒ならもっと高く売れたのに」って言ってたけどそれと同じ事だよ。
多くの人が使えるものなら高く売れるってこと。
マンションの区分所有なら投資目的じゃ無い自住用の一般人に買ってもらえるんだから処分しやすいよ。
いろいろあったけど、俺も今は元気でやってるから心配するな。
5 名前： いずみの弟 投稿日： 2001/08/21(火) 10:12: アネキ、こんなとこでなにやってんだよ。
さっき店から電話かかってたぞ。
「今日はいずみさん、同伴って言ってましたか？」って俺に聞いてたぞ。
6 名前： おーやくん 投稿日： 2001/08/21(火) 11:22: なんかな↑自分で楽しんでるってかんじだけど・・・。昨年ボロアパート買いました。
半分以上空室になってサー大変。現実は甘くないな・・・。
聞きたければ詳細お話しします。
7 名前： いずみと無関係 投稿日： 2001/08/21(火) 11:43: ＞＞６さん
教えてください
どういう物件をいくらで買って
そういうことになったの？
私もアパート買おうと思って。
8 名前： 和歌山 投稿日： 2001/08/21(火) 11:54: 未利用地がふえてきて、分譲住宅やら貸しアパート
が増えてます。
知人（借主）は、新築でも安いので喜んでるけど
家主からすると、家賃↓で空室率↑じゃ困る。

ほんと不景気です。
9 名前： おーやくん 投稿日： 2001/08/21(火) 12:02: 土地込みで３８００万円　東京都下　私鉄新宿から２０分位　駅から徒歩１０分。
みょーに安いんで買いました。ちょっと前に遺産相続したものですから。
１１％位だったので定期預金よりいいやと思ったんですが、買ったときから入居者は２／３しか居らず、
（売るか更地にするつもりだったので募集してなかったとの売り主談）
お金が余ってるんならいいけど（ウチは違うが）借りてまで買わないほうがいいでしょう。
10 名前： オアシス 投稿日： 2001/08/21(火) 12:22: 現状は、アパートが乱立してきているため
それほど良くないと思う（地方）
入居率も管理する不動産屋次第だし、
中古でも、管理が行き届いてれば
入居者はいるよ。
11 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/21(火) 18:41: 俺も家のローン終わったら近所にアパート一棟買うつもり。
都内の場合は、ロケーションが一番大きいよね。
都内の人気の場所で駅から近けりゃ(7分以内）かなり古くても借り手はいます。
あと、近所に大学が多いかどうかもポイント。学生向けアパートの方が家賃踏み倒される心配がなくっていい。
大学の生協で紹介されるような物件にしとけば、3月くらいに上京して部屋探す新入生はあまり選択の余地がないんで、
よっぽど変な物件でなければ埋まります。（まあその後すぐ引っ越す奴もいるが）
12 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/21(火) 18:53: 地方でも家族向けは不足してると思うよ(100平米超)。
しかし、買うより借りるという層を掘り起こさねば。
子供が中学高校に行く間だけ旧市街地に住みたいという
家庭は多いだろう。
郊外新興住宅地の公立中学は荒れる傾向だし(欧米とは逆だ)
まともな伝統公立校は旧市街地にある。
中高生は車じゃないからね。

あとは公務員教員住宅の縮小廃止に期待大だ。
こいつらはそれなりの所得があり上客の可能性。
13 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/21(火) 18:56: そうかなあ
大宮市あたりでも、一戸建ての賃貸はそこそこあるけど
ま、あれは子供のいない夫婦向けかな
14 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/21(火) 18:58: やつらに買う気をおこさせないのが重要である
15 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/21(火) 23:36: そうだね
16 名前： いずみと無関係 投稿日： 2001/08/22(水) 01:02: ＞＞９
じゃあ、現金で買って利回りは予想の半分くらいですね。
管理はどうしています？　不動産会社とか管理会社に手数料払って
やってもらうのですか？　ゴミだしとか便所修理はやっぱイヤですよね。
きっと調布とか狛江ですよね。そんな不便な感じしないのですが
やっぱ人気ないですかね。敗因＆対応策はなんでしょう。
ご教授ねがいます＞
17 名前： おおやくん 投稿日： 2001/08/22(水) 01:18: おっ　あったあったココ。
えっと管理は近くの不動産屋さんに家賃の５％で頼んでます。
トイレ（共同）掃除と廊下の掃除は月２回不動産屋の紹介の便利屋みたいなとこに月１万円でやってもらってます。
家賃の受取とか、トラブルとか、更新とかめんどっちいので不動産屋に任せてる訳です。
ゴミ出しは関与してませんがこの間町内会のババアからイヤミの電話が有りました。マナーが悪いってね。
ウチは儲かってないから「ご教授」なんて出来ないけど他に仕事が無く管理とかメンテ（日曜大工）を楽しんでやれる方が一番向いてるんじゃないかなぁ。
私は他に仕事があるから時間的に余裕が無く、ちょっとしたことでも業者に発注しちまう。
まあ今は全部人任せにしてアパートの存在を忘れるようにしてます。
前向きなコト書けなくてゴメンナサイ。
18 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/22(水) 13:44: あげ
19 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/22(水) 14:02: 高層マンション建てて伝統的良好なご近所関係が崩れた方いますか？
もう、近所付き合いないんで親が死んだら
近所の農地に(すでに宅地化)10階建ての賃貸マンション建てたいんですが。
もちろん日陰になる人は沢山います。
20 名前： いずみと無関係 投稿日： 2001/08/22(水) 18:06: ＞＞おおやさん
すると、その物件はトイレ共同の風呂なしですか
じゃあ３分の２埋まっていればいいかもしれませんね。
きっと３８００万円って土地代マイナス入居者の退去費用ぐらいの
つもりでしょうね。
でも、なんでいまどき風呂なしアパート買ったんですか？
21 名前： いずみの元家庭教師 投稿日： 2001/08/22(水) 18:43: >>19

近隣対策費をある程度計上して採算が合えば良いんじゃない？
日影規制とか基準法範囲内であればごり押しできるよ。
22 名前： ひずみ 投稿日： 2001/08/22(水) 18:54: 10階建てのマンションって建築費どれくらいかかるのかしら？
（土地費用除く）
23 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/22(水) 19:29: 俺は３階建て全３戸のアパート新築（RC)しようかな、と思っている。
そのうち１戸は俺の自宅。
賃貸部分は72㎡×２戸。自宅は100㎡。
このぐらいの規模だと空き室があっても経済的に追い詰められることは無かろうと思ってね。
24 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/22(水) 19:41: >>23
その規模ならスラム化の心配も無い。
25 名前： いずみ 投稿日： 2001/08/22(水) 21:07: みんな、ありがとう。

>>23
そうなのよ。実は私もそれくらいの規模（もうちょっと多めで５部屋くらい）
を考えてるのね。やっぱり１室は自分用。もう少し詳しいお話おしえて。

あと問題は場所よね。いま株と同じで不動産も２極化してっからね。ある本では
山手線よりも西側がいいっていう話。下北沢あたりどうかな。あと西武線池袋線は
今はダサいイメージあるけど、大泉学園駅周辺なんか大規模な開発の計画あるらしい
じゃん。ご意見求む。
26 名前： 2DK X 4 投稿日： 2001/08/22(水) 21:17: どなたか、管理する不動産屋次第と書いておられましたが、
まったくその通りだと思います。
最初任せた不動産屋が、なにかにつけていい加減だったので、
喧嘩別れして別の不動産屋に任せたら、２週間ほどで２部屋埋まりました。
管理させるなら、賃貸専門にやっている不動産屋がいいそうです。
売買もやっている不動産屋だとどうしても儲けの少ない（不動産屋にとって）
賃貸はおろそかになるとかです。
27 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/22(水) 21:22: >>23
現在計画中。ほぼ同感、単身者向けの狭いものを作って
DQNが入居してガキでも殺された日にはもう････
それ位のファミリーでもOKな物件にしておこうと思ってます。
28 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/22(水) 22:34: >>25
下北沢住んでます。
若者には非常に人気があるが、逆にファミリーにはあまり人気なし。
単身者向けに作るならおすすめ。
人気があるから家賃を高く設定できる割に、地価は東急沿線と比べて安いんで、おそらくオトクなはず。
ただし貧乏な役者やミュージシャンの卵に住みつかれると家賃を踏み倒される恐れがあるため、学生限定にした方がいい。
近所に東大、明大があるので、学生限定でもまず間違いなく埋まるはず。
ちなみに下北沢は10年後？くらいに駅が地下化され、若干東北沢寄りになる予定。これも想定に入れておくべし。
実は私もそのうちアパート一棟購入するつもり。
29 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/22(水) 23:34: 大家になってみかん食って暮らしたい
30 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/22(水) 23:57: 貧乏な大家にグチグチ言われるくらいなら家買った方がマシ
31 名前： おおやくん 投稿日： 2001/08/23(木) 11:11 ID:POjDh6QA: 「でも、なんでいまどき風呂なしアパート買ったんですか？」って
そりゃ勢いですよ。自分が住む訳じゃないんで・・・ハハハ・・・安かったし。
まあ　ジジイになったら（今でも十分ジジイだが）そっちへ家建てて静かに余生を送ろうかと・・・。

・・・・だめだ。建設的な発言ができん。
32 名前： オアシス≠泉？ 投稿日： 2001/08/23(木) 11:53 ID:WXmTsLDE: １０です。
>>26
同意です。
>>27
そー思います。単身者はどうしても、生活習慣の違いやなんかで
他の居住者とうまくいかない事多々ありです。

あと、新しく出来た「定期借家法」ってどうだろね？？？
33 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/23(木) 12:41 ID:xB9vZ1IM: >>27
一理あり。
しかし、面積の効率から考えると、単身者向けの方が回収率は高いのでは？
（真偽は分からん。誰か知ってる人教えてくれ）
とはいえ確かに事件起こされるよりはいいよね。
単身者はゴミ出しとかもいい加減な奴が多いし、近所迷惑だよね。
34 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/25(土) 14:00 ID:lqUsCaFk: 場所にもよるが、郊外では駐車場のあるなしで空室率が段違いという話を聞いた。
たしかに一理ありそうだ。
35 名前： かすちん 投稿日： 2001/08/25(土) 14:37 ID:QD0NrDmI: まんかす
http://www.himawari.sakura.ne.jp/%7Eloveseat/Adu/index.html
36 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/25(土) 14:54 ID:???: >>33
これからの時代、単身者向けのほうが需要が高いのは間違いなかろう。
37 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/25(土) 20:10 ID:???: >>36に同意
38 名前： 26 投稿日： 2001/08/25(土) 20:26 ID:???: 常識的なことかもしれませんが、
さびれていない駅から歩いて１０分以内であること、
１０分を多少なりとも超える場合は、世帯分の駐車スペースが
あることも大事だそうです。
単身者向けでも、最近は「バス　トイレ別」がよろしいようです。
あくまで単身者向けの場合ですが、建物の向き（南向きとか北向き）
はあんまり関係ないとか。（寝に帰るだけだからだそう）
床は、もちろん和室よりもフローリングが人気です。
思いついたことは、こんなところです。
39 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/25(土) 21:04 ID:OZG.nexs: マンション建てるのにどのくらいコストかかるか教えて､土地はあるから建設費と管理費と仲介手数料ってとこかな?
40 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/08/25(土) 21:47 ID:rDrAH3zw: あげ
41 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/26 23:47 ID:lGcmmlOQ: 単身向けの場合は、
バス・トイレ別・電熱器はバツ・エアコンつき・クロ－ゼットは広め・冷蔵庫が
置ける・広さは、洋8畳（フロ－リング）にD.Kは広め。
ファミリ－向けの場合は、
LDKは10畳以上・システムキッチン（カウンタ－可）・エアコンつき・玄関ホ－ル
付き・追い炊き機能つき浴槽・ウォ－ムレットつきトイレ・駐車場つき・Ｂ.Ｓ対応
このあたりの設備がないと新築のときはいいが、5年10年とたつうちに
なかなか客がつかなくなる。
実際、4,5年前から上の内容のアパ－トが建っているから今後は
もっと上のグレ－ドを目指さないといけないかもしれない。
ま、家賃保障という道も残されてるけどね。
42 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/27 19:54 ID:AQBd7xso: >>41
君は馬鹿かね？
43 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/27 21:06 ID:26OXl5Ug: ＞41
こんな立派なものは家賃も立派なはず。
普通のサラリーマンではとても払えないと思われる。
幹部クラスの設備だね。
44 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/28 00:02 ID:5bIrtDnE: 値下げ
45 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/28 00:35 ID:bWJcid12: 41だけど。
>>42
誰がバカだって？
実際にもう、こういうアパ－トが建っているんだよ。
新築のときは、新しいだけで入居者は決まるよ。
だけど10年もたってごらん。
客がつかくて家賃をたたかれるのが関の山なんだよ。
なにしろ相手は5年10年後の新築なんだから。
それに対抗するには付加価値がないといけないといってるんだよ。
山手線の内側の駅から5分以内の土地なんて手に入らないでしょう？
そしたら建物を良くしないといけないってこと。
46 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/28 07:23 ID:a9o6HugI: >>45
自分が馬鹿といわれた理由をよく考えてから書き込みましょう。

設備の良さで競り合う必要は全く無いんだよ。
入居者の多くは、良い設備よりも広さと家賃の安さをもとめているんだから、大家はそういう過剰な投資を家賃減額へと換えればいいんだよ。
君の主張は全くナンセンス。
47 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/29 04:58 ID:lTJ9Cdno: 内装の改造工事がしやすい設計にするのも
ウン十年単位でみれば重要気がしますな。
工事作業車の置場とかですな。
48 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/29 13:54 ID:HjPjQOGg: あげ
49 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/29 20:18 ID:pGlYXIes: >>41
この程度の設備は最近の新築賃貸マンションでは普通では？
賃貸情報誌読めば分かるよ。
で、賃料もそんなに違わない。結局、土地代が一番かかるわけだから、収益重視
の賃貸でそんなに広い物件は作らない。部屋数多くしたいからね。
２倍の広さだから２倍の家賃というわけにはいかない。
一般にワンルームが一番収益性高いからね。

ただ、競争相手である他のマンション、アパートに勝るためには賃料はあまり
変わらず設備が上というのが、実際借りる側にお得感を持たせることができる。
トータルで考えたら設備費は知れてるし、オーナーにとっては空き室が一番
のリスクでしょ。
50 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/30 01:47 ID:bFkdDQ8.: >>49
だから4.5年前から実際に建っているって書いたでしょ。
それが、馬鹿だって。
元不動産屋の立場から助言してるのに。
バブルのころに建った収益重視の安かろう、悪かろう物件が今じゃカスだよ。
あの頃は良かったよね-。退去のたびに家賃上がるし。
それが今じゃ家賃のみならず敷・礼までたたかれて。
ま、ためしに広くて安いアパ－トやってみたら？
新築の時はいいだろうけと゛10年後はどうなっていることやら。
あ、それと家賃安く設定するとドキュソなヤツが入居してくるよ。
51 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/30 07:47 ID:opiKYnXw: ＞50＝45＝41
＞バブルのころに建った収益重視の安かろう、悪かろう物件が今じゃカスだよ。

はぁ？
コイツまた馬鹿をさらしているよ。
バブルの頃は安かろう悪かろうとは反対の「無駄な高級志向」だったんだがね。
手抜き工事なんかとは別の話だよ（釘）
52 名前： いずみ 投稿日： 01/08/30 18:40 ID:r1tAr9Rc: まあまあ、けんかはやめてよ。
こんなご時世でもやり方次第で不動産投資も捨てたもんじゃないって
ことでいいかな？
53 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/30 22:51 ID:BZ3g.U5E: 大家は政治団体を作って
公務員、教員住宅の廃止に尽力しよう。
で、その分手当が月５万ぐらい出るのがベストだね。
これなら労組も受け入れやすいし、
民間住宅に入る余裕も出てくる。

>>50いい物を割安価格でっていうのがイイと思うんですが。
割安程度じゃ、ドキュソは入れないから。
>>51バブル期の物件って投機目的の物件が多かったんでしょ。
どうせ、使う方もセカンドルームと割り切って
ワンフロア５部屋(８万×５＝４０万)の所をウナギの寝床みたいに
間口を狭くして６部屋にして(7.5万×６＝45万)にしてヤッター。
とかそんな感じでしょ。洗濯機置場無いのも多いしね。
投機&セカンドだからそれでもいいって風潮だったんでしょ。
洗濯は本当の家ですればいいってネ。
54 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/31 00:13 ID:GeYMJCks: >>53
はぁ？
コイツまた馬鹿をさらしているよ。

バブル期は、グレードのよい部屋が好まれたんだよ。
「高くなければ売れない」時代だったのだ。

投機でマンション買えば直ぐに値上がりして、転売すると儲かる時代。
ワンルームの投機もあったろうが、より儲かる普通のマンションの投機の方がはるかに多かった。

失せろ＞53
55 名前： 元8126 投稿日： 01/08/31 01:29 ID:60v4mDy2: 私の経験からすると地方によって違うかもしれないけど
大手ハウスメ－カ－と言われている会社がバブル期に立てていたアパ－トは
採算重視で間取り・設備は二の次というものがほとんどだった様に思います。
56 名前： 53 投稿日： 01/08/31 01:33 ID:fJwhqAfg: >>54普通のマンションって4LDKの億ションとかですか？
57 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/31 01:44 ID:E96ggdN6: 総戸数６０戸（各部屋40㎡・1ＬＤＫ）鉄筋5階建て（エレベーター無し）を建てるとしたら、
建物自身（土地代は含めない）の価格っていくらぐらいかかりますか？
また、このような建物の場合、築25年での建物の評価額はどのくらい下がるものなのでしょうか
どなたか、知識や経験がある方よろしくお願いします。
58 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/31 02:09 ID:60v4mDy2: >>54
＞高くなければ売れない時代
賃貸アパ－ト経営のスレだろ、ここは。
お前が、失せろ。
59 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/08/31 06:39 ID:NBJBn36U: ここで質問してもいい事柄なのかはわかりませんが、少し疑問に思った事があるんです。
先日うちのお袋が売りビルの物件を探しに東京建物に行ったらしいのですが、2億までの
物件を探していると伝えると、そんなに安い物件は無いと言われ、2億数千万の物件を一つだけ
見せられたそうです。　応対していた社員は「みんな3億くらいの物件を現金で買っていく」と
言っていたらしいですが、このご時世、不動産屋ってそんなに繁盛しているのでしょうか。
60 名前： 26 投稿日： 01/08/31 14:15 ID:6x3yO0SU: >>59さんへ
５９さんとは金額的に比較にはなりませんし、不動産屋にもよるのだと思いますが、
自分が、売りアパート（３千万円くらいの）の物件を探していたとき、
一度店に様子を見に行っただけでも、何軒ものコピーの広告を後々まで郵送してきたり、
電子メールをよこしたり、電話をかけてきたり、でしたよ。
そんなに儲かっていないんじゃないのかなあ。会社にもよるのかなあ。
61 名前： ＳＡＧＥ　ＭＡＮ 投稿日： 01/08/31 21:58 ID:ihe2xJv.: >>59
＞2億までの物件を探していると伝えると、そんなに安い物件は無いと言われ･･･
いくらでもあるだろ。

＞みんな3億くらいの物件を現金で買っていく
そんな訳はないね。東建も無茶を言うね。
別の不動産屋に行けば。

このご時世不動産屋は繁盛してないよ。東京は知らないけど･･･。
62 名前： 元8126 投稿日： 01/09/01 00:09 ID:V76RYuEA: >>59
売りビルということなので場所によっては金額的にむりなのかも
しれませんね。
でも、3億を現金でなんて今のご時世にそうそういるわけがない。
63 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/01 13:48 ID:r9jzHyxM: age
64 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/02 05:56 ID:Wl9dvt5s: 港北区・神奈川区あたりに６０００万
築１０年・土地４０坪くらいのを売りアパート
を探しているけど、なかなかないですね～。
あっても接道が弱かったり・北向きだったりと
何かしらダメなんだよね～。
65 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/02 06:05 ID:ZNe6ye8g
66 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/02 08:00 ID:L2Ae3UZk: 大学の側なら結構、部屋埋まりそうだね。
67 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/02 09:03 ID:gC/sXId2: アパートも賃貸マンションも場所次第。
あと、賃貸の契約結んだら入居中の人間を監視するようなこと
しないこと。貸してあげてるって気持ちじゃなく借りて頂いてる
位がちょうどいい関係が作れます。ハイ。
68 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/02 12:37 ID:X4AHKS9Y: 疑問があるのですが、土地つきアパート一棟買いなんかして
利益が出るのですか？土地の値段が下落してるとはいえ、
それなりのロケーションの土地を買おうとするとかなりの
出費です。建築費用をけちるとメンテナンスで出費を強いら
れる。その上、家賃は下がりはすれ上がる見込みは望めない。
収益といってもねぇ。
基本的には地主のサイドビジネスだと思いますが。
（もしくは経費を増やしたいお金持ち。）
69 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/02 13:59 ID:RO29qU1.: >>68
ワンルームマンション買い叩いたほうがいいかも。
70 名前： 26 投稿日： 01/09/02 16:08 ID:mDpIcLIE: >>68さん
まじめな話で、若干資産的に余裕があれば、マンション、アパート、ビル
など事業用物件を買ってもいいかもしれません。というのも、やはり
預金のみでなく、不動産、あるいは株式等（自分は株をやらないので
わからないのですが）資産を分散させたほうがいいかな、と思います。
これからの世の中、先が読めないので。
高い不動産を買ったがために、現金があまりなくなってしまったというのでは
やっぱりリスクが大きいと思います。
経済誌の記事の受け売りなんですが、今の４０才位のひとが年金をあてにしないで
夫婦二人が６０歳以降の人生を生きていくには、６５００万円以上くらいの
預貯金が必要みたいです。世知辛い話ですみません。
71 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/02 17:07 ID:2mq9t0..: >>70
40才で6500万円あれば一生働かずに夫婦二人生きていけるんだね（ポジティブ）
72 名前： 26 投稿日： 01/09/02 17:27 ID:cW8P7TLk: ＞＞７１さん
スマソ、６０歳、夫退職時で、それだけの預貯金だそうです。
73 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/02 17:45 ID:d0lD/VL6: 不動産を買うならワンルームマンションが良いのでは？
（69さんの言うとおり。）
土地を買ってビル・マンション経営をするなら、
銀行がらみの不良債権を買うのがいいと思います。
（でも、億単位の現金が必要です。）
結構いい物件を案内してくれますよ。
74 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/02 17:53 ID:yTbFSeHw: >>72
60歳というのは余命15年。
6500万円÷15≒433万円。こんなものか。

車に乗らなければもっと安上がりに暮らせそう。
75 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/03 02:48 ID:VxelYzF2: 　アパート経営てペイするの？
今のご時世に成り立つかどうか疑問です。
　もちろんするなとは言わないけど．．．
76 名前： 大阪市内 投稿日： 01/09/03 11:37 ID:b5Cccd0Y: 自分の土地にアパート（ちゅうか、マンション）を建てて
る大家さん。
あるいは、貸しビルをたててる大家さん。
こういう人は、遊んでても「家賃」が入ってくる。

今から借金して、土地を買ってもペイしません
がね。

節税のために会社組織にして、「社長」の肩書き
にしてる大家さんもいますね。
77 名前： ごね得さん 投稿日： 01/09/03 15:28 ID:A5q4b7Bs: age
78 名前： ＩＴ産業は崩壊しても 投稿日： 01/09/03 17:12 ID:QIPN2oNM: いま個人も会社も景気のいいのは、都心の一等地に
土地をもってる大家さんです。
79 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/03 22:17 ID:wioHC.Ck: 個人はともかく都心に土地を持っているからといって
儲かっているというのはどうかな。
かなり昔から保有していて十分含み益があって、
収益が上がっている物件なら景気いいかもね。
でも、銀座歩いてみても１００円パーキングだらけだし
雑居ビルは空室多いし、持ってるだけでは儲からないと
思います。
80 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/04 06:34 ID:3eDN9HkI: アパート経営なら実績と信頼の当社にお任せください。

　　　　　　　　　　　　　　　エイブル社員一同より。
81 名前： 元8126 投稿日： 01/09/04 14:19 ID:Sfib4wkE: >>80
誰だ、これ書いたの。
本当に社員？
社員だったら定休日にこんなに早く起きないでしょ。
82 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/04 15:37 ID:V4T/.396: いわゆる不動産会社の社長は、バブルの崩壊とともに
姿を消しました。
でも、古くからの自分の土地にビルを建てて、ビル管理会社を
作って家賃を管理してる人は、いまでも羽振りはいいで
すよ。
83 名前： 都会に限る？ 投稿日： 01/09/04 15:53 ID:AYxImE.k: ＞７９，８２
自分の所有する貸しビルやマンションから、安定した家賃
収入が入る資産家は、一生楽して食えるってことだよ。

東京や大阪あたりには結構いるよ（＾＾）
84 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/04 22:38 ID:VjXCsOMU: age
85 名前： オモニ 投稿日： 01/09/05 00:42 ID:aP0PqCZw: どうせ家賃を月１０万払うなら、自己住居兼アパートを建てると良い。損は姉妹。
86 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/05 00:44 ID:MmyqP9Cw: >>85
土地をもっているわけじゃないなら、建てちゃだめ。
中古を買うか、競売で落とす。
87 名前： 競売経験者 投稿日： 01/09/05 02:37 ID:r6lLkTGY: 競売も難しいですよ。
買ってもいいと思う物件は、皆買います。
当然、落札価格は上がります。
世の中オイシイ話は、そうはありません。
（競売でオイシかったのは3年前位かな）
88 名前： オモニ 投稿日： 01/09/05 07:11 ID:ZDFFooMY: 楽して儲けたいage
89 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/05 14:01 ID:GuYnuBHI: agege
90 名前： 26 投稿日： 01/09/05 14:54 ID:xBTMJdDU: 最近は、千葉の田舎の話なんですが
中古アパート（２千万～６千万位）のを結構買う人がいるようです。
ここ数ヶ月の間でずいぶん動きがありました。
91 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/05 16:17 ID:fCdNdAns: 和歌山は、デパートの倒産、閉鎖等もあり遊休地が
いっぱいある。
賃貸アパートの建設は増えてるが、すむ人も少ない
だろうね（＾＾；

ついでに、赤字の競輪場も閉鎖の予定。
あー鬱だー
92 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/05 18:35 ID:7PT63wx.: 家賃収入で考えてるなら、
民間人を相手にするより、企業を相手にすれば？

ＣＭでもやってるじゃん！！
「３０年、一括借り上げ」ってもんが。

損するのは、Ｃ２１なんだから・・・。
だって、３０年後は、どんな建物もボロボロだべ、誰がそんなとこに住むんだっつーの！！
つくづく「一括借り上げを考えたやつ」はおヴァカと思う。
93 名前： オモニ 投稿日： 01/09/05 18:45 ID:h9XRAlLI: オール自己管理だと家賃６万×６戸＝３６万が手元に入るとして、それを管理業者に委託した場合、月の収入はいくらぐらいに減るのでしょうか？
94 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/05 19:07 ID:DIgtVoDc: ＞９２
ビル建てて企業に貸す。自分はビル管理会社の社長になる。
これで遊んで暮らせる。
ただし、都会の一等地に資産を持つ人だけですがね(藁
95 名前： 26 投稿日： 01/09/05 19:13 ID:aoh7I9/A: >>93さん
不動産業者によっていくらか違いがあるのかもしれませんが、
自分の知っている限りは（アパートの場合）、入居者の募集、家賃の集金などの
業務を不動産会社にまかせるばあい、「管理委託契約書」というの
をその会社とむすび、その不動産会社に賃料収入の１と月ぶんの５％を
月ごとに支払うことになります。
93さんの例でいうと、3000円×６戸＝18000円分を家賃収入から
引いた分が大家の月ごとの手取額となります。
聞いた話ですが、７％の会社もあるそうですよ。
96 名前： 元8126 投稿日： 01/09/06 00:10 ID:aqyaBMIU: >>93
地方によって違うかもしれませんが昔からある地場の業者だと
管理料を取らないところもありますよ。
97 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/06 00:16 ID:2wMZehxg: 確か、一括借り上げだと家賃の１０～１５パーセントが手数料。
敷金・礼金は管理会社にとられます。
当然、設備が故障した場合・汚れがひどい場合など維持費は大家もち。
これじゃ、何も残りそうにないですね。
98 名前： 元8126 投稿日： 01/09/06 00:32 ID:aqyaBMIU: 都心の家賃が高いところ以外は大変でしょう。
私の知ってる大家さんなんか春に退去が4つぐらい重なって
リフォ－ム代が大変だって泣いてました。
敷金は預かり金なので訂正した方がいいかも。＞97
99 名前： 少子高齢化 投稿日： 01/09/06 12:29 ID:U8blVVsU: 賃貸も持ち家もあまり必要なくなるね。
立替需要とリフォーム需要はあるだろうけど。

都心に土地を持つ大家は、貸しビルを建てれば
まだ大丈夫です。
100 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/06 14:13 ID:pOW.EMic: ＞９９
古いビルは、結構空いてる＾＾；
101 名前： 大阪＆東京 投稿日： 01/09/06 14:54 ID:MOqrX/1E: 一等地にあって、筋のいいテナントが絶えない貸しビルは
安泰です。
102 名前： オモニ 投稿日： 01/09/06 20:55 ID:QBRArEb6: 地方はどうよ？
103 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/06 23:21 ID:mtQ9ca36: ＞９８
言葉が足りませんでした。
敷金は確かに預かり金ですが、通常大家は敷金を運用します。
昔だったら定期預金でも５％位利子がついてましたから
それだけでも、少しは儲かったのです。
やり手の大家なら、株式投資、外貨運用、投信などでより大きな
リターンも得ることが可能です。
（でも、今の経済状況だとあまりウマミもありませんけど…。）
どちらにしても、敷金を管理会社に管理させるということは、
利子の付かない借金をミスミスあげているようなもの。
できれば、自分で管理したいものです。
104 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/07 12:36 ID:???: ＞敷金．．．利子の付かない．．．

甘い！
大家（管理会社）が運用に失敗すれば
敷金は戻ってこない！
105 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/07 14:10 ID:eyp66Z.s: >104
バブルはじけた時は、敷金返らないって話は
よく聞いたね＾＾；
106 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/07 18:08 ID:HPv10Xxw: 地方のアパート経営は厳しい。
学生街には若干の需要があるが。
107 名前： ３丁目 投稿日： 01/09/07 21:02 ID:SfIUw.2k: このスレもいいんですが、アパート経営のノウハウの載ってる
サイトとか知ってる方いたら教えて欲しいです。

ちなみに、山手線から私鉄１２分の駅から徒歩１分の場所に
土地があり、単身向け６戸くらいのを建てられる程度の余裕
しかないのですが、まだアパートのことは何もわかりません（汗
近い寂れ駅の他、徒歩１０分で人気駅もありますが......。
108 名前： 26 投稿日： 01/09/08 17:00 ID:4V.TiwzI: >>３丁目さんへ
お役に立つかどうかわかりませんが、参考書をひとつ紹介します。
日本実業出版社　「アパートマンション経営のすべて」坂本和雄著
すばる舎　「アパート・マンション経営」　日向野利治著
というのがあります。
それと、建てようと思っている駅前の不動産屋さん（大手じゃないのがいいかも）
に賃貸物件を探しているお客のふりをして、それとなく、周辺のアパート情報を
探ってみるのもいいかも。
109 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/09 11:16 ID:IZXVB4Ds: あげ
110 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/09 20:09 ID:aEUplI2M: 「普通のサラリーマンが３年で２億円！脅威のアパート投資法」（あっぷる出版）もなかなか・・・
111 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/09 21:12 ID:oPGeuqxc: ３年で２億ですか。夢の様な話ですなぁ…。
112 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/09 22:27 ID:wHA1nAfE: あげ　あげ
113 名前： ３丁目 投稿日： 01/09/09 22:48 ID:cbFm1oC2: >>108
ありがとうです。まだ本の一冊も無かったので、早速本屋を
物色します。
客のふりは市場調査ですね。馴染みのない方角の店でやってみます。
114 名前： ３丁目 投稿日： 01/09/09 22:55 ID:cbFm1oC2: 建設資金はほとんど全額借り入れになりそうな気配......。
近所に優良と言われる某信金の支店があるので相談してみようと
思います。
担保価値の５割くらいなら、貸し渋りは大丈夫かな......
115 名前： 26 投稿日： 01/09/09 23:19 ID:bHTDox4.: >>３丁目さんへ

以前私が中古アパートを購入したとき、知り合いの不動産屋から
メールでアドバイスされたことを以下にコピペします。

１、将来的に入居者の見こみがあるのか、これは壱番重要です。
２、どれぐらいで出資金を回収し様と考えているのか。
３．アパートの家賃収入は税金がかかりますがその辺は計算できていますか？
４、購入し様としている物件の周辺の賃料の相場はいくらぐらいですか。
５、他のアパートと購入希望のアパートを比較して、自分の目で見て、
長所、短所をだして、相場の賃料にたいして、高いか安いかを考えてください。
６．入居者の質は、賃料によって決まります。安すぎると賃料を
滞納しがちな人ばかり集まってきます。
７．建物には絶対、寿命があります。建物が古くなるほど、入居率が
低下します。
８．購入したアパートは財産ですから、、定期的に手入れをすることも
考えてください。悪質な業者でない限り、適切なアドバイスが
ありますので、強化工事が必要と判断されたり、リフォームが
必要であるとか、相談されましたら、積極的に考えたほうが良いです。
定期的に自分の目で確認することも大切です。

すでに建っているアパートを購入するときのアドバイスでしたので
３丁目さんの今の状況とは違う部分もありますが、ご参考までに。
116 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/10 09:50 ID:Zk6hqRvY: >>26
そうなんですよねぇ…。
賃料を安く設定しすぎると、ろくな入居者が集まらない。
特に木造アパートで古い物件は…。
ひどいのは建て替え間近のアパートで立退き料目当てに入居する人。
高額な立退き料を請求する人もいます。
（特にがんこな老人。バブルの時代が忘れられないようです。）
そのほか、荷物を廊下に置く人。
自転車置き場を仕事の物置代わりにする人。
以上注意しても一切改善しない人。
他人の迷惑一切関しない人。
だから、一定以上の家賃は必要です。（入居者の質を守るため）

本当は、いい人に入ってもらえれば安くしてもいいんだけどね。
117 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/10 19:17 ID:od9.SIT.: あげ
118 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/10 22:09 ID:MeTEW45.: 西武池袋線椎名町でアパート１４部屋で年間家賃１０００万の物件が
６０００万で売っていた。これってどうなんでしょう。
一見激安だけどね。（何か理由があるのかな？）
119 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/11 15:09 ID:lx2ngGh.: あげ　あげ
120 名前： ３丁目 投稿日： 01/09/11 18:12 ID:F7rdbZxU: 参考になりますです。ありがとう。
少しいろいろあって離れてますが、また来ます。
121 名前： 名無し目黒不動さん 投稿日： 01/09/11 19:06 ID:eGFDzFVE: 借地借家法の借家関係の新法と旧法について教えて頂きたいのですが
今もし私が中古のアパート一棟を購入した場合
私が購入以後、新しく入居してきた借主は新法で契約するとして
前の大家が旧法で契約していた借主とは旧法でやるんんでしょうか？
次の更新で旧法から新法へ変更可能なんでしょうか？
中古アパートを購入して10年後くらいに自宅件アパートに改築しようと
考えているので、
どうやったら立退き料を払わずに追いだせるんしょうかね～
拙い質問でスイマセン。
122 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/11 22:36 ID:HSdzqjh6: age
123 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/11 23:24 ID:iTDO3AMc: >>121
大家が変わったからと言って入居者との契約は変更することはできないでしょう。
契約更新時に新借家法の契約に変えていけばいいと思います。
（ただし、入居者が同意した場合のみ。）
変更は難しいかな。（変な人は1人や2人いるものです。）
ただ、10年計画ならどうにかなるでしょう。
立ち退きを求める場合、2ヶ月から6ヶ月家賃を無料にして、
その間に別のアパートを探してもらうという方法があります。
実質的な立退き料です。
新借家法なら契約終了とともに当然立ち退いてもらいます。
どちらにしても、変な人が必ずいますからがんばってください。
124 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/12 19:46 ID:c3D1OXHU: あげ
125 名前： 名無し目黒不動さん 投稿日： 01/09/12 23:51 ID:qadZjjNM: >123さん
ありがと、参考にします、がんばってみます。
126 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/14 00:00 ID:zFCcivEo: あげ
127 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/15 08:39 ID:YgsbZncQ: age
128 名前： しちーはいむ 投稿日： 01/09/16 21:59 ID:65v8XjFQ: 住宅メーカーのアパートってどうですか？
部屋の質とか、入居者の評判とか。
経営のアドバイスとかしてくれますか？
地元の工務店や建設会社に建ててもらうのとどちらがいいのでしょうか？
実際経営している方のご意見お待ちしています。
129 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/17 00:29 ID:UtdRiRI6: >128
アパートじゃないけど、賃貸のテラスハウスを有名住宅メーカで
建てました（親が）。親が死んで私が相続したのですが、補修の
時とか、親切でした。入居者の評判も○。知識のない初心者サラ
リーマン大家にとっては、住宅メーカの方がつきあいやすいかも
しれません。料金は高かったのかもしれませんが。
慣れてからはその時実作業した工務店に直接いろいろ作業を
依頼しています。
130 名前： 元8126 投稿日： 01/09/17 01:57 ID:mNjwUNk6: >>128
有名住宅メ－カ－だと後々のフォロ－がいいと思います。
ただ建築を請け負っている下請けが手抜きをする場合があるので
その辺はきちんとチェックをいれないと。
お客さんからの受けもいいですよ。
数社から話を聞いて比較検討して決めた方がいいですね。
131 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/17 11:23 ID:zhx.WTzk: １０年間家賃保証とかいうのはどうでしょう。建築コストは
あがるんでしょうか？
132 名前：鮎投稿日： 01/09/17 16:42 ID:BNLjzs5g: 本当に１０年間現状家賃を保証する契約になっているのか注意しないとだめです。
まあ、今時そんなバカな契約をする会社はないと思いますけど。
もし、あるとすれば初期の家賃設定がむちゃくちゃ安いとか。
また、建築費を法外にとって家賃保証のリスクをカバーする会社もあるので、
複数の建築会社で見積をとった方が安心です。
133 名前： しちーはいむ 投稿日： 01/09/17 21:27 ID:BBdvo486: 実際に10年家賃保証でアパートたてた方はいますか？
134 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/20 17:18 ID:qrZ8RboU: リフォームって金かかるんだねえ。
とても敷金の範囲内じゃおさまんない。
大家って儲かるのか、儲からないのか。
135 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/21 05:02 ID:Hu2DIcqI: 交通利便地域の大家としては、最初の１０年は問題にならず。
次の１０年が勝負だ...そっち保証してほしいな（ｗ
というわけで10年保証など無意味～。
あれはローンでマンション買って貸す、という「投資」ではない
単なる純粋な「税対策」する人が見込み違いで泣かない為の
システムだから、余裕ある大家は手出し無用と思う＞十年保証

建てる時、貰った家賃をフトコロに入れる時にも、リフォームや
建て替えを考えていた方が良いよね。
家賃から積み立てておくものだよー。>>134
136 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/21 11:13 ID:Pv0e02kk: >>135
134です。そうだよねえ。今更何をと言われるかもしれんが
それを実感してる。

一般的に入ってくる家賃の何パーセントをリフォームや
その他のメンテナンス費用として積み立てておくもの
なんでしょか。
137 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/22 16:55 ID:9GbV2atw: >>136
うちは、ほとんど家賃には手をつけません。
１０年越えると設備がいろいろ壊れてきますから。

そういえば、実際メンテナンスにはどれくらい積み立てればいいのでしょうか？
いままで、てきとーにやってきたもので…。
138 名前：ぽん投稿日： 01/09/22 17:43 ID:/ePWfPus: 私は建設業とアパートマンション経営を両立しています。
両方の立場にいるので分かることでしたらお役に立てると思い
入ってきました。よろしくです。
139 名前： みやび 投稿日： 01/09/22 18:09 ID:1wLn1mBM: >>138
お伺いします。
アパートって原価いくらなの？
例えば、木造2階建て1DKで6世帯を都内で建設するとして。
140 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/22 22:11 ID:HL3u10rw: 138さん、アパマン経営ってズバリ「儲かりまっか？」
141 名前： . 投稿日： 01/09/23 12:58 ID:0q5BxVGs: http://www.machibbs.com/sikoku/bbs/read.cgi?BBS=sikoku&KEY=989442253
こんなのもあるな。
142 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/23 21:05 ID:LBUwsXZg: これから始めようという者です。
メンテ費用は、建物の減価償却分をそのまま積み立てるつもりですが
そんなもんでいいんですかね。
143 名前： 26 投稿日： 01/09/23 22:47 ID:ghW/nm0U: >>142さん
まとまったお金があれば、立地条件のいいところで
しかも世帯数がおおい方がいいですよね。
例え半分しか埋まらなくても、４世帯よりは８世帯ね。
自分のところは立地条件はいいと思うのですが、
なにしろ４世帯なんで、まるっきり遊んで暮らすというわけには
いきません。収益が多ければ多いほど、それだけメンテ費用にまわす
お金もできますし。
144 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/24 00:50 ID:8fg/Bi8E: どうもです>>143
増やしたいのですけど、土地が駅近（１、２分）でプラス、
日照最悪でマイナスなので悩みます。
日の当たらない場所とわりきって容積率一杯＆できる限りの
駐車場を作るべきか......。さらにワンルームにして世帯数を増やすべきか。

駅やスーパーが近ければ、洗濯物も干し辛い場所に住んで
くれるのかな......。悩みは尽きません。
145 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/24 02:42 ID:55CSNiaE: >>144さん
駅1,2分だったら心配ないでしょう。（どこの駅だかわからないけど）

私もこの３月にプチマンションを建てましたが、
駅６分で、日当り最悪、騒音大なので、
ファミリータイプでは無理と判断して、単身用７戸(約20㎡/1戸)にしました。
昼間は留守になる単身者には日当りは殆ど関係ないかも。
駐車場は、近所の相場が安かったのと空きが多かったのでやめました。
でも、完成前には全部埋まったので一安心です。
146 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/24 04:26 ID:8fg/Bi8E: >>145
うちはアパート考えてますが、７×約20って規模が
ほとんど同じです。参考になります。
昼間は留守ですね、そういえば。勇気づけられます。
駐車場は、建坪率制限で開けなければならない場所が
勿体ないのでできるだけ、と思っていました。（すると、その分、
建物を隣地ギリギリにして日照が取り返しがつかなくなりますが）
でも、近所の空き状況は確認した方が良さそうですね。
近所のアパートの空室だけ確認して忘れてました。

とりあえず周辺相場は２万越えるので、馬鹿に出来ない感じです。
147 名前： 6 投稿日： 01/09/24 07:51 ID:ZSgEGQ8Y: >>143さん
145さん、146さんも書かれてありましたが、日当たりが
あまりよくないなら、単身者用がいいと、知り合いの不動産屋も
言ってました。規模が大きいなら、１Ｆにコインランドリーなんぞ
つくるのも良いらしいです。
入居者募集に関しては任せる不動産屋次第です。前にも書きましたが、
いろいろな店をのぞいて（賃貸のお客のふりをしたりして）
お客さんがちょくちょく来るところ、店の人の応対がいい所が
ベターです。駅から近く、単身者用なら、駐車場はとくに必要ないかも。
もちろん、その場合145さんも書かれてましたが、近所の駐車場の値段の相場を
調べるのは大事です。借りる側は月々の出費＝家賃＋駐車場代の
大小で、どのアパート（マンション）にするか決めますからね。
148 名前：鮎投稿日： 01/09/25 11:54 ID:DIaaPQQc: メンテ費用を出来るだけ安くしようと思うと、やっぱり日頃の管理が大切ですよ。
タイル目地や、コーキング等をまめにチェック、修繕して建物の老化を遅くする
ことです。パイプ洗浄剤なんかを定期的に配布して、入居者に使ってもらうだけ
でも、長い目で見るとかなりの差が出てくると思います。
管理会社にまかせっぱなしにしないことです。
149 名前： ブローカー 投稿日： 01/09/25 12:20 ID:ee1JiLmc: 新築した今は良いんでしょうけど、１０年後・１５年後も入居者は入っているのかなあ？
ローンは何年組んでいるのかなあ？大規模修繕は何年目にするのかなあ？
目先だけじゃなくて長い目で考えないと危ないね。賃貸経営って「経営」なんだよ。
コインランドリ－の件も、自分が単身で住むとしたら使う？部屋に洗濯機置ける方が良いでしょ。
外部からコインランドリ－使いに来る？不特定多数の人が出入りすると防犯面に支障が出るぞ。
150 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/25 14:33 ID:6/hdpfXo: 私はマンション・アパートではなく駐車場を経営したいと考えています。
月極ではなく、コインパーキングを希望。業者が管理してくれますし。
土地から探さなければならないのでまだ先のことになりそうですが、
大阪か東京都内を希望しています。
地方在中なのですが、この２都市での駐車場の需要状況はどんなものでしょう。
もちろん場所によりけりですが、できれば坪１００万程度の場所がいいです。
範囲が広すぎなのですが、「この街がおすすめ」ていうのがあればアドバイス
いただけないでしょうか。（更にちょっとスレ違い、ゴメンナサイ）
151 名前： 6 投稿日： 01/09/25 15:44 ID:vMWY10a.: >>148,149さん
自分のアパートは築１４年目ですが、満室です。
特に内装・外装も大きな修繕していません。
もちろん、入退出時には補修は欠かせませんが。
ローンは嫌いなので買ったときから現金決済です。
ある程度資金に余裕がある人以外、今の世の中
アパート経営自体考えないのでは？
経営なんて大それたこと考えなくても
立地条件、入居者選びなどをきちんとすれば
家賃は入ってきます。
152 名前： Lamp 投稿日： 01/09/25 17:26 ID:???: アパートじゃないんですが・・
ワンルームでマンション経営を計画し探していたところ
近所に
新築10Fの9F 3LDK 72m2
駅徒歩2分、急行停車駅徒歩11分
3000万弱賃貸だと 11万の物件がありました。
web でマンション経営を検索すると
都心で 1000万台のワンルームの物件は良くあるのですが
ファミリータイプの物件は極端に少ないです。
生命保険、年金、節税を目的にしているのですが
こういった物件は如何なものなのでしょう？
地位は大阪と京都の中間になります。
153 名前： Lamp 投稿日： 01/09/25 17:29 ID:???: 書き忘れました
新築です
154 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/25 19:25 ID:???: >>153
新築は利回り悪いですよ。築３，４年が良いと思います。
このあたりは、自宅用マンション購入者がバーゲンハンティングを
するのと同じだと思います。
155 名前： Lamp 投稿日： 01/09/26 02:03 ID:FRyyPqRo: >154
なるほど
参考になります。
156 名前： 145 投稿日： 01/09/26 05:00 ID:37yPXg9w: >>151
151さんのアパートでは、新築のときから家賃はどの程度変化しましたか？

私もローンは嫌いなのですが、現金を手元に置いておきたかったのと、
国民生活金融公庫の15年2.35％固定に惹かれて、ローンを組みました。
ちなみに、15年間契約で業者の一括借上なので、今のところおきらく大家ですが、
家賃が余り極端に下がるようだったら、繰り上げ返済しようと思っているので、
参考までに書ける範囲で教えてくれますか？

といってもこの先インフレになるかデフレになるか、
それによる影響のほうが大きいかもしれないけど。。。
157 名前： 151 投稿日： 01/09/26 14:52 ID:WfpNrf/s: 151です。
私は今のアパートを前オーナーから土地を含めて中古で購入しました。
前オーナーが新築で建てたとき（１４年前）は６万５千円で貸していたそうです。
駐車場、共益費などすべて込みです。段階的に下げて、今はすべて込みで、５万円で
貸しています。ちなみに２DKです。６畳和室、６畳洋室、台所って言う感じですが。
自分のところは、前オーナー時代もふくめて、入居者募集、賃料の集金、苦情処理
などのみ不動産屋に任せていて、家賃は周りの相場で決めていました。
もっとも自分のところは駅近いといっても田舎ですので、これがまた都心でしたら
全然違ってくると思います。参考にならなかったらごめんなさい。
158 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/26 23:06 ID:/DurK6nI: 都内、東急沿線で大家として信頼できる不動産屋あります？
159 名前： 145 投稿日： 01/09/26 23:42 ID:37yPXg9w: 151さん、ありがとうございます。
部屋のサイズなどは違いますが、参考になりました。
家の近所の同程度のアパート・マンションで築年数の違うものを比べると、
15年ぐらいで2～3割減といったところだったです。
あとは、近所に賃貸マンションが乱立しないことを願うのみです。
160 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/27 17:52 ID:yTIovsRU: >157
私もいずれ中古アパートを購入したいと思っているのですが、
中古アパートを手放す側っていったいどういう事情で手放すんでしょうか？
大きなマンションやビルならともかく、アパート一棟くらいで、売るくらい資金繰りが
悪くなるってあまり考えられないし、第一そんなアパートじゃ中古で買ってもしょうがないし・・。

他に事業を経営していてその埋め合わせとか、あるいは相続時の税金支払いのためとか、
そういった理由なんでしょうか？
161 名前： 157です 投稿日： 01/09/27 19:46 ID:hEVFOvaA: >>160さんへ
自分が今のアパートを探しあてるのは結構大変でした。
というのは160さん、ご指摘の通り、前オーナーが手放すのは
それなりの理由があるのです。悪い例でいうと、家賃滞納が発生している、
建てたはいいが、入居率が悪く困っている、などです。
自分の場合、知り合いの不動産屋から、「オーナーが高齢で
管理するのが大変になったので手放す、というような物件を
選ぶのがよい」と教えられました。しばらく待ったのち
旦那さんを亡くされて管理に困っているという老婦人から
今の物件を手に入れました。
それはともかく、資料などでよさそうだなと思った物件でも
知り合いの不動産屋にそれとなく調べさせたりすると、
やはり問題物件だったりするのです。ある程度信頼できる
不動産屋の友人をもつことが大事かな、なんて思いますが。
最後にもうひとつ、いろいろと不動産屋から資料をそろえること
にこれからなるかと思いますが、「現在満室！！」などという
見出しには騙されないでくださいね。あくまでも広告を作った時点で
満室だった、などということもありますので。とにかく、資料を入手して
よさそうだなと思った物件があったら、車ではなく、電車などを利用して
自分の足でその物件をまずは見てみる必要があると自分は思います。
広告には「○○駅より徒歩５～６分」なんてあっても実際あるいてみると
１０分以上かかるなんてこともありますので。
162 名前： ブローカー 投稿日： 01/09/27 21:05 ID:04lgRkJs: ＞157ですさん
築１４年だと、そろそろ屋上とかベランダとかに防水工事しないといけないと思うんですが、どうですか？
後4～5年位で水周り（貯水槽、上水道配管）などのメンテ計画などはいかがですか？
通常は築年数の新しい時期に儲けて、築15年超えたあたりから予想外（ホントは計画通り）の修繕費が掛かるので、表向きは高利回りだけどＣＦ上で問題が生じるんだけどいかがっすか？
163 名前： 157です 投稿日： 01/09/27 21:20 ID:yfe92mGE: >>ブローカーさんへ
自分のところは、大手メーカー軽量鉄骨造りなんですが、大きな補修は
いまのところ前オーナー時代も含めてありません。
もちろん、何年も前から共有部分の電気関係の補修工事、内装の修繕、
あと、ブローカーさんの言われているように水周りの修繕工事も
この夏一度ありました。というわけで、ちょくちょく出費はありますが、
１回１０万円以内でいまのところ済んでいるのでまあ予想通りというか
妥協できる範囲でやってます。
後、５年くらいで外装関係も手直ししなければとは、思っています。
将来的にはあと１０年くらいで建替えを予定はしています。
実は、自分の持ち家も大手メーカーの軽量鉄骨造りなんですが、
（これもまた築１４年です）以外に耐久性がよいのにはちょっと、
感心しています。たまたま良いのにあたったのかもしれませんが。
164 名前： ブローカー 投稿日： 01/09/27 21:32 ID:IFIffNII: 確かに軽鉄は持ちがソコソコ良いですね。工事費も安いし。
防水工事とか吹付けとかになると、数百万の修繕費がかかるコトもよくあるので貯金は欠かさずに。
数百万の修繕費は資産計上の減価償却資産だから支出年度の所得税が痛かったりもします。
165 名前： 157です 投稿日： 01/09/27 21:46 ID:yfe92mGE: 来年からペイオフ制度が始まるので、預貯金をワンルームマンション
投資に多少まわそうかなと思っていましたが、いろいろアパートのほう
でもかかるので、妙なこと考えないで預ける銀行を幾つかにわけて
アパートの将来に備えようと考えています。
166 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/28 17:17 ID:???: バイク駐輪場って作ったら有料で貸せますか？
入居者に限らずでもいいと思うんですが。
都区内、住宅地、平凡な駅のそば（徒歩１～２分）です。
167 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/29 13:58 ID:oljno7lw: >>166
ハーレーを買いたいけど置き場所がないって人が、
シャッター付の車庫を探してたのを聞いたことがあるんだけど、
トランクルームっていう手はどうなんだろう。
１回はバイク入れられるようにして、２階は物置として貸すってのは。
168 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/09/29 16:03 ID:tmqTunc.: 1階のバイク置き場にハーレー置く奴は何人いるんだよ。
2階の物置は居住用と同額に近い賃料出して借りる奴は何人いるんだよ。
借り手の都合で適当な話をしないでよ。
貸す側は金出して投資するんだぞ。回収できない計画はしたくねえんだよ
169 名前： 166 投稿日： 01/09/29 16:22 ID:???: >>167
トランクルームのようなスペースは、アパート建てる時に
儲けるといいかな、なんて思ってます。小さめでも。
バイクは、周囲に乗る人がいないので駐車の便・不便が
よくわからないんですよ。高級ものだけでしょうか。
>>168
確かに投資です。ただ、アパートを建てるついでなら、
容積率のガレージ特例・共用部分特例（エントランスと
トランクルームを繋げて）等を駆使して、土地の価値を
減らさずに建築費対効果だけで考えられると思ったので
一応検討しています。

建坪率×２＞容積率なので、建坪率も一杯に使った方が
ルーフバルコニーがとれたりしていいかと思ったので、
容積率に含まれない設備をいろいろ検討してるとこです～。

貧乏性なので、回収は重視しますよ～。
170 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/01 21:14 ID:PkkAyMD6: あげ
171 名前： 新人大家 投稿日： 01/10/02 16:10 ID:???: 事業規模未満で長年大家さんしてる人にお尋ねしたいのですが。
青色・白色申告どちらにしてます？
経費にどういうものを計上してますか、
修繕費、光熱費、固定資産税、借入金利子、減価償却、設備費
これ以外になにかありますか？
172 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/02 19:11 ID:IFbQ/5sU: あげ
173 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/03 01:26 ID:8NRzbNMI: age
174 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/03 03:41 ID:???: まだ計画中だけど、交通費とか僅かな会議費とか落とせたらいいな～。

勉強中。知りたいあげ。
175 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/03 14:31 ID:11RoDj4g: age
176 名前： 160 投稿日： 01/10/03 19:11 ID:RNMCnam.: 157さんどーもありがとう。
やっぱりね。
物件は慎重に選んだ方がいいようですね。
177 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/03 22:01 ID:???: 家賃収入を得ても、とりあえずこれを貯金するしか無いです。
なので、１０年返済くらいにしようと思うのですが、無茶でしょうか。
土地があるので、建物対家賃で収益率は１６％くらいです。
178 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/04 09:00 ID:4qZ48xyc: 小作人上がりでアパート経営で暮らしているのいる？多分皆そうだろうけど
179 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/04 14:34 ID:yBkhokSM: age
180 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/08 20:17 ID:ECcbmW3I: あげ
181 名前：　投稿日： 01/10/12 21:00 ID:???: age
182 名前：　投稿日： 01/10/15 16:40 ID:YGZmIN8r: いるよ
183 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/21 02:29 ID:rAcWWoQx: アパートを売る
良い仲介業者いませんかね
横浜。川崎市で
184 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/25 14:11 ID:s+SekAk9: 借地でアパート建てて、利回り15%は確保できる。
場所次第だけどね。
185 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/25 14:29 ID:???: >>184
地代が６％・・・
186 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/25 14:49 ID:s+SekAk9: >>185
地代を引いて15%だよ。
187 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/25 15:19 ID:???: >>186
アパートでそれはどうだろう･･･シミュレーションしてみる
６０／２００地域、土地４２坪、３階建

利益率の高いワンルームとして、一部屋７坪×１０＋共用部分５坪
７５坪×３５万＝２６２５万　その他もろもろで建物３０００万
借地権が２０００万、地価が４０００万だとしたら、
地代３％なら、家賃７．２５万円以上
地代５％なら、家賃７．９２万円以上

うむむ、かろうじて･･･。
188 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/25 15:26 ID:v1XHLir6: 礼金やめれ！！！
189 名前： 安物買い 投稿日： 01/10/29 02:15 ID:SIIEm+7j: Ｓ50年築のボロアパートを格安で買い取ろうと思うのだが・・・・
無謀でしょうか？10室で750マン・・・・
190 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/29 10:42 ID:???: >>189
利回りによる。
191 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/29 13:25 ID:???: 利回り以前に、古いアパートは修理・修繕が大変ダ。
192 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/29 15:27 ID:???: >>191
修繕込み建物利用利回り
　↓
建物を使い潰すまでの利回り＋更地価値　が重要
193 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/29 16:33 ID:???: 老朽化による事故にも備えようね。人を巻き込むと大変ダ。
194 名前： 大家はつらいよ 投稿日： 01/10/29 18:12 ID:FgAELlte: デフレ局面の今はいいけど、
数年後国債償却の為にハイパーインフレに転じたら、
家賃収入など紙屑にもならないよ。
家賃は賃借人の同意なしに値上げはできないからね。
あと今年に入ってから失業による滞納者が激増してる。
広告の満室想定利回りは割り引いて考えたほうがよい。
195 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/29 19:56 ID:???: >>194

昔からの人はかわいそうだけど、インフレ時は新法の定期借家契約が
あるから大丈夫だよ。
196 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/29 21:31 ID:elFvSj7h: >195
定借ってインフレにも有効?（ごめん法律良く知らない阿呆
経営はどーされてます?建てたメーカーに依頼?
それともメーカーはやめとけ?
197 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/29 21:39 ID:???: 定借は、一定期間だけの賃借契約ということで、立退料とか無しに
追い出せる（かなり前の通告は必要だけど）グッドな契約形態です。

インフレで今の家賃が不合理になったら、契約の更新拒絶した上で、
契約期間が切れた後で値上げして再募集あるいは再契約という
形にできます。（２，３年は契約期間がありますが、永遠にほとんど
値上げできない旧借家よりよほどマシですよね）

注意点としては、定借だという事を明示する手続が面倒なので、
不動産屋に頼った方が良い事がありますね。

経営は、へんぴな場所で無いなら、メーカーの立てた経営計画は
参考程度に、自分でやる方が良いと思います。
198 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/29 22:24 ID:H1rFFeOz: 197さんありがとう　参考になります　m(__)mﾍﾟｺｯ
　196
199 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/30 00:33 ID:???: 中古アパートを居抜きで買った場合、定借への契約変更は難しくない？
200 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/10/30 01:06 ID:???: >>199
難しいというか、無理そうですね。
入れ替わる時だけ定借にするしかないっす。
その場合はあきらめの境地。
正当事由は老朽化だけ。

中古で買う価値のある物件なら、激安家賃の入居者が居るなんて
ことはないから、老朽化の理由でいけば立退料も酷いことにはならない
でしょ。
201 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/11/03 14:59 ID:1e79pcZS: 場違いでしたらすみません。
１ヶ月前に法人（個人経営の美容院）の社員、と言うことで契約した
中年女性が、実は社員ではなく、店長の愛人らしく
店長と同居しているようです。うちのアパートは１Ｒなので、契約書にも
一人しか住んではいけない、とも書いてあるし、
なんとか出ていって欲しいのですが、どういうふうに話をもっていけば
いいのでしょうか？こういうのがあるから、アパート経営は
いやなんだよな....
202 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/11/08 06:29 ID:7xZyCpXN: 日経新聞の広告に出てる収益物件ってどうなんだろ？
そういうので買った人いますか？
203 名前： ななしさん 投稿日： 01/11/08 07:55 ID:au3fkMm+: >>197
定借で家賃が払えない、引っ越し費用がないという理由で居座られたらどうしますか？
もちろんすぐに法的処置（強制執行など）をとることはできますが家賃も払えない賃借人
に強制執行の費用（１００万弱）を請求したところで払えるわけもないと思うのですが。
結局は貸し手が立て替えて貸し倒れになるのではないですか？
　つぎのアイデアについて問題点があれば指摘してください。
家賃も払えないような賃借人は当然お金がないので賃借人から法的処置をとるのは
困難だと思われる。そこで賃借人の留守中に部屋に入り引っ越屋をよんで荷物をすべて
運び出し倉庫にでも預かってもらう。できれば代金は後払いにしてもらう。後は鍵を
交換して帰ってきても入れないようにする。法的には多少の問題があっても賃借人には
お金がないので法的処置はとれないので平気だと思う。
204 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/11/08 10:10 ID:Z6bX/Zxr: 自力救済条項があっても侵入したり鍵を替える行為を違法とした事例
　建物賃貸借契約書に自力救済条項があっても、建物内に侵入したり鍵を取り替える行為が違法であるとされた事例（札幌地裁平成11年12月24日判決。判例時報一七二五号
--------------------------------------------------------------------------------
（事実関係）
　1、賃借人Ｘ（原告）は平成10年7月、札幌市内のマンションの一室を賃借し妻とともに居住した。
　　Ｙ（被告）はこのマンションの管理会社である。
　2、賃貸借契約書には次のような特約があった。
　「賃借人が賃借料の支払を七日以上怠ったときは、賃貸人は直ちに賃貸物件の施錠をすることができる。
　また、その後七日以上経過したときは、賃貸物件内にある動産を賃借人の費用負担において賃貸人が自由に処分しても賃借人は異議の申立てをしないものとする」（本件特約）
　3、Ｘは、「部屋に雨漏りがする、かびが発生した」など苦情を述べたが、Ｙは、かびによる被害の弁償には応じられない旨回答した。
　そこでＸは同年10月分から賃料の支払を停止した。
　　するとＹはＸに対し、「督促及びドアロック予告通知書」、続いて「最終催告書」を送り付け、そこには、一定日時までに連絡がない場合には、以後何ら勧告することなくドアロックし部屋への立入りを禁止する旨記載されていた。
　4、管理会社Ｙの従業員は右日時の最終日、Ｘ夫婦が外出して留守の間、本件特約があることを根拠に、
　　部屋に立ち入って、部屋内の水を抜き（水道管の破裂を防ぐため）、ガスストーブのスイッチを切り、
　　浴室の照明器具のカバーを外すなどした上、部屋の錠を取り替えた。
　5、そこでＸはＹに対し、その行為は違法だとして損害賠償（慰謝料）の支払を求めて提訴した。
205 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/11/08 10:11 ID:Z6bX/Zxr: （判決）
　1、本件特約は、賃貸人側が自己の権利（賃料債権）を実現するため、法的手法によらずに、
　　通常の権利行使の範囲を超えて、賃借人の平穏に生活する権利を侵害することを内容とす
　　るものである。
　2、このような手段による権利の実現は、近代国家にあっては、法的手続によったのでは権利の実現が
　　不可能又は著しく困難であると認められる場合のほか、原則として許されないものというほかなく、
　　本件特約は、そのような特別の事情がない場合にも適用される限りにおいて、公序良俗に反し、無効である。
　3、本件の場合には右の「特別の事情」は認められず、Ｙの行為は違法であるからＸに対し慰謝料10万円支払うべきである。

　　相手に金がなくても消費者センターなどに駆け込まれたらやっかいなのでは？
206 名前：名無投稿日： 01/11/08 10:22 ID:???: ２０５さんのいうとおり。
２０３さんの行う行為は、自力救済になりますね。
下手をすると、刑事事件になります。刑事事件の弁護料
払う覚悟あり､同じ職につけなくなる覚悟ありでないと､
普通は､できない行為ですね。
207 名前：名無投稿日： 01/11/08 10:25 ID:???: ２０２さん。
公告での収益物件は､いただけません。
もし、本当に優良な、高利回りを確保する
物件があれば、公告を打つ前に､引き合いがあります。
大手などは､海外の資金に、大量に安く、引き受けて
もらったりしてますが､こういうケースでないと、
一般には、うまみはないんじゃないかな？
208 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/11/08 11:10 ID:???: >>203
強制執行費用だけで済むようになった、そう考えれば、良い時代じゃ
ないですか。
今までは、場合によっては立退料なんてかかりました。
知人の酷い事例をプライバシー守りつつ紹介しますと。。。

１　周囲の家賃上昇を、支払きれない老人に泣き付かれ家賃据え置きに

２　死亡後退去の念書を貰って家賃ディスカウント

３　相続人が念書無効を主張して居直る

４　相続人に千万単位の立退料

　・・・最悪ですな。借家人に情けをかけるもんじゃありません。絶対に。
１の段階で退去を迫れば立退料も少なかった。強制執行代金なんて
問題にならなかったから追い出せばよかったんです。

　情けをかけてやるほど、立退料は上がります（普通借家）。だから、
絶対に情けをかけてやってはいけない。周辺家賃より安くしてやれば
安くしてやるほど立退料は上がるんです。

　独居老人だろうと何だろうと、絶対に情けをかけてはいけない。
これが普通借家の原則です。ほら、定期借家よりツライでしょ。
209 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/11/10 22:15 ID:29IWyJH4: 広告の収益物件買って、首吊った人知ってます。
本当に１５パーとか利回りあるなら、人に売らんと自分で経営するわな
210 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/11/19 19:44 ID:???
211 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/11/19 20:26 ID:???: >>201
家賃をちゃんと払ってくれて、近所に迷惑をかけずに、
部屋も壊さなければ問題ないんでは？
212 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/11/24 05:52 ID:0RJUd04v: 実家（持ち家）で一人隠居している母がアパート経営に興味を持ってます。
自己資金は三百万程度。場所は千葉県の津田沼です。しかし、実家は築三十年だし下水も通っていない地域なので、担保物件としては不充分かも。
こんな条件で、うまくいくでしょうか？
今、自分自身が大変な状況で実家を援助しきれていないため、母が安定した収入を持てるのなら協力したいんですが…
213 名前： ダミアン 投稿日： 01/11/24 10:32 ID:???: ビンボー人は何をしてもダメ。
214 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/11/25 11:17 ID:TbLQ7NKO: age
215 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/02 02:16 ID:???: >>212
アパート用地を所有しているの？
216 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/03 11:29 ID:???: 良スレ
217 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/03 13:23 ID:???: >>212
千葉で木造なら、駅10分以内じゃないと論外。
そんだけ外れだと銀行の評価が厳しいので、自己資金300じゃ無理。
残念ですが終了。
218 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/03 13:31 ID:???: >>212
土地が広くて、地価が路線価ベースで2000万あれば、1000万は
借りられるかもね。でも、津田沼で駅から遠かったら、建物代を
返せるほどの家賃が取れるか疑問だね。

地元の信用金庫にでも相談すると、金を貸す側から助言貰えるよ。「
219 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/06 11:06 ID:???: 賃料まじで下がってきてるね
220 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/06 12:33 ID:???: 郊外はね。
221 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/06 18:26 ID:???: そだね。
222 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/08 00:57 ID:sMQ8MQU4: ふーん
223 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/13 02:33 ID:???: ダ　　メ　　な　　奴　　は　　何　　や　　っ　　て　　も　　ダ　　メ
224 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/13 05:08 ID:FTPE9fO8: っていうか駐車場がベストじゃない？
225 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/13 15:05 ID:???: >>224
駐車場と（アパート家賃収入－経費・建設費・更地化費）を比較して、あまり
大きな差が無いようだったら、立退料や家賃滞納などのリスクを考えて
駐車場にしておいた方がいいね。郊外でちょっと不便な場所だとそうなる。

でも、自宅が別にあったり、240平米を超えて広い自宅だった場合、
相続税の小規模宅地特例が使えないので、持ち主が老いたらプレハブで
いいから建物置いて、定期借家で貸しておけば貸家建付地として相続税が
節約できる。
226 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/18 20:04 ID:0rLa6rer: アパート経営とマンション経営
どっち得か？を考えた時、利回りを短期でみるならば
アパート（１５パーセント）マンション（５パーセント）と一見アパートの方が
良いようにみえるがアパートは１５年毎に建て替えがあるし、管理費や立ち退き料
などがかかる。一方マンションは建築構造がしっかりしているので１００年くらいもち、管理も楽
？
227 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/18 20:07 ID:TkB4LDJw: １５年じゃ建て替えないよ
マンションにしても１００年もつのはごく一部だろ
228 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/20 11:05 ID:???: 賃貸経営は築１０年以降が勝負。最初はよほど条件が悪くなければそんなに空室は
出ないでしょう。１５年で建て替えるなら最初からやめたほうがいいよ。
229 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/20 13:42 ID:8Ky/RFL/: こないだ、ばあちゃんの葬式あって行ったんだけど

親戚一同、驚くほど沢山マンション持ってた
俺の家は１棟だけだけど、10人で100棟くらいあったよ

みんな普通のおじちゃん、おばちゃんなんだけどな

ただ、本家は練馬の大地主です
230 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/25 22:59 ID:ZIBhrYXK: 今、駐車場に使っている土地があるんだけど、そこにアパート建てません？って言って来たんですよ。
１００坪の土地にワンルームで６部屋の２階建ての計画書を見せられて。
みなさん～！
教えて～～！
見積書は最低限の値段で見積もりしましたって言っているけど
車の購入みたいに値切るれるものですか？
231 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/26 01:55 ID:VsLYbLFQ: >>230
複数の業者から見積もりを取る。

今は、建築関係は不景気なので仕事を作ろうと営業しているが、
（銀行とつるんでね）
将来的に、少子化で需要が減り、空きアパートが増える。

今までみたいに簡単にはアパート経営がいかなくなると思う。
一括借り上げ、賃貸保証とうたっているが、どこの会社も欠点がある。

リスクがある投資だと思って、自分なりに勉強して経営をしたほうがいいよ。
232 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/26 08:05 ID:LCnxTEyi: 駐車場のままの方がいいと思うよ
233 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/26 19:11 ID:rSliklVe: >>208
超悲惨な話だね。
私にとっては、とても参考になったが。
234 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/27 00:51 ID:C1kqgYQB: 質問します。
家賃滞納６ヶ月。年内に引越ししたいと言ってきた賃貸人がいます。おまけに破産宣告してるのでですが、
大家さんには迷惑をおかけしたくないので、少しずつでもお返しします。との事です。
裁判所に行き「調停申告」するつもりですが、引越しされるとどこにいるか分からなくなる可能性大ですよね？
住民票で追いかけられるようですが、、、この様な経験をされた方います？
よろしければアドバイスをお願いします。
235 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/27 00:55 ID:IaCGtAcY: >>230
232の意見に賛成。
家の隣りにアパートが建ったけど、
それはもう簡単に出来上がったよ。
外見はレンガっぽいボード貼ってこじゃれてるけど
ベニヤみたいなもんだもん。ありゃ～すぐ壊れるな。

今、建築関係はよっぽどのところでないと信用できないよ。
一応見積もりは数社から取るべきだと思うよ。無料なんでしょ？

230はなんかおっとりしてそうだから、
だまされないように気をつけてね。
236 名前： 名無し不動さん 投稿日： 01/12/27 01:11 ID:f/p0E3yn: >>234
破産してたらさあ、
法的に払う義務無いのに
払うんだから今時珍しい人情家じゃねーの。
払わんかったら、新生活もキチキチだなあ、ぐらいだろ。
破産予備軍を見抜けなかった、大家の目が節穴。
まあ、どうせ破産するならサラ金から借りて家賃払ってから
破産しろ!とは言いたくなるけどね。
恐らくそうしたかったが、もうどこも貸してくれんかった、
という事でしょう(本当に人情家の場合)
237 名前： ２３４節穴大家 投稿日： 01/12/27 11:39 ID:KYCxI0/K: ＞２３６さん　お返事ありがとうございます。何度か交渉し何度か家賃を入金してきました。
残った分が６ヶ月分です。（人情を持ってこちらも対応した結果です。）
破産宣告を受けても家賃は支払い義務がないのでしょうか？それは初めて聞きました。
それにしても年末に破産宣告して引越しとは、人情家なのか？人が悪いか？
どの道、大家に情けは無用と言うことがこれで分かりました。
238 名前： せんちゅーり２２ 投稿日： 02/01/02 20:36 ID:0AKImvVZ: ふ～二十年後のこと考えてみ？？今後トラブル多発、修繕多発、家賃下落…
239 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/02 22:24 ID:j7fJlh+u: オレなんて２０年後は悠々自適の快適生活ですよ
愛人何人作ろうかな
240 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/04 02:51 ID:???: >>239
羨ましいです。
詳しくお話を聞かせてください。
241 名前： 任意ならかまわない 投稿日： 02/01/04 11:01 ID:PQI881rQ: 破産しても任意で支払いをするのは原則かまわないようですが、他の債権者との
関係もありますので、注意が必要との話はあります。しかし、個人の場合それを問われる
ことはないようです。
242 名前： 皮算用中 投稿日： 02/01/04 12:06 ID:???: えーと家賃９万で６室。敷２礼２で当初２年は800万余
３年目から順次８.5万に下げて600万余
11年目から順次８万に下げて550万余
16年目
ローンは700･700・300と３年で返すとして、修繕は年間で
100万積立。すると･･･20年で8000万。

やっぱアパート経営でしょ。
243 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/04 12:28 ID:vF1sm31P: 同じ金額だったら、アパート一棟購入するのとマンション3戸購入するのと
どっちがお得かな。
244 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/04 12:34 ID:JML6gqm4: >>243
絶対アパートですよ。利率がそれほど変わらないのに、
一棟買いだと改築リフォームで外装までいじって高く貸す
こともできますし、老朽化した時の対応策が沢山あります。
マンションだと、老朽化しても建て替えできず、また他の
区分所有者との兼ね合いで外装もいじれず、自分の資産価値を
管理することができません。
245 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/04 13:11 ID:???: >>243
マンション一棟。
246 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/04 13:30 ID:86dMrvYA: 過去ログ読んで感じたけど、２３区や中心都市の人気地区と、その他の地域との
事情が全然違うみたいですね。一括りに「アパート」として論じるのには無理が
あるみたい。。。
247 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/04 17:57 ID:s7+vpPGb: >243
マンション3戸って持ち方いいなぁ。
子供たちに引き継がせやすい。
都内の通学に便利なところ、いいな。
248 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/04 18:02 ID:???: >>247
相続が始まるのは、そのマンションが何の価値も無くなった頃では？
249 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/04 22:04 ID:eRuER+gd: マンション投資は、高収入な方の使い切れない可処分所得にかかる税金を減らす為にはいいです。

アパート経営の目的は、やっぱり親の土地を継がせる為でしょう。　駐車場のままだと相続税が大変。
路線価で億単位の不動産のある方は、借金は嫌いだと頑張っているお父さんを説得して、賃貸物件（アパート・マンション・店舗など）を建てさせましょう。
250 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/05 01:35 ID:peXuGmMn: その借金が、後々ボディーブローのように効くんだ
なんんとか耐え切れればいいけどさ
相続税は、一撃必殺のカウンターパンチ
どっちも倒れたらオシマイ
さあ、あなたはどっちを選びますか？
251 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/05 06:37 ID:kuE35Sag: やっぱ１棟てのはマンションにしても
アパートにしても
親の土地があって相続対策ってのが
多いよね。実際土地購入して新築するんじゃ
利益ベースになるのに何年かかるか
資産家だけの手段ですな
一方、中古の１棟買い一見儲かりそうだが
管理・修繕・家賃の推移とかでリスクが多い
１０年後にならんと投資結果が出ないんじゃないかな
結局怖いのは滞納とか空室だからね～
小資本の庶民はワンルーム投資から始めたほうがいいのでは
1戸から初めて感触を探っていくのが賢明だと思うが
リスクは管理・修繕積立金の負担と老朽化したときに
まず再建築するだけの修繕積み立て金がたまってないことだろうな
しかも、投資用だから投資家の年齢・懐具合はばらばらで
再建築の合意ができないことかな。ワンルームはやはり
1５年ぐらいですべてペイできないと厳しいな
結局、世の中うまい話は転がっていないってこと
うまくやっている人いたらカキコしてね
252 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/05 23:43 ID:QjzA2Jcu: age
253 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/05 23:56 ID:???: 新築ワンルームマンションだけは手を出してはいけない。
投資物件・建て替え不能・年利１０％未満っていう狂気の物件。

企業の「商品」で儲けられるはずはない。

アパート一棟買いは個人の処分。この中から、自分で見極める。
首都圏利便地域なら利率１０％以上、地方なら１５％以上の
中から、更地価値や空室需給をしっかり検討すればいい。

ワンルーム投資は、アパートより利率で５％増しくらいでないと
検討の価値すらない。　　　　　　　　　　　　　　
254 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/06 19:54 ID:???: 区分所有には手を出すな
255 名前： ＞２５３ 投稿日： 02/01/06 20:05 ID:HgVMbLn9: そそ、ワンルーム投資では、最低でも、１２％くらいの利回りの物件
を買わないと大損こくぜ。去年、最初１２００万円のものをぶったたい
て、７５０万円で買ったが、最近1000万円で買いたいという人があらわれ
た。売るつもりはないが、やはり交渉力と物件を見定める能力が必要
だと思う。その他にも、川口に３００万円で、ワンルームを買った。
言い値は、４５０万円であったが、冗談で、250万円なら即金で買う
といったら、その値段になった。あとで、聞いた話であるが、その人
はそのときの賃貸人が問題児でいろいろと問題を起こしたことにいやけ
がさしたらしい。ラッキーなことに私が買ってから半月もしないうちに
その賃貸人が出て行ったので、新たな賃貸人を募集して、１０日くらい
で決まった。賃料は、２千円ほど下げたが、価格が安いので、２０％くらい
は回っています。
256 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/06 21:26 ID:3qb8q9Rt: >>253
企業の「商品」で儲けられるはずはない。
禿げ同。
257 名前： 関西在住 投稿日： 02/01/07 18:52 ID:0TSZirZE: 29歳のリーマンです。
実家＋アパートから共同住宅に建替え中です。
30万人都市の駅から5分の立地で、土地120坪自宅部分と賃貸部分（４戸）
にする予定です。　賃貸部分は３ＬＤＫ駐車場付、ｳｫｼｭﾚｯﾄ、ｼｬﾜｰ台、
ｹｰﾌﾞﾙを付けようと思ってます。家賃幾らぐらいなら借りますか？
258 名前：　投稿日： 02/01/07 19:17 ID:0TSZirZE: 建築費13000万円です。
259 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/07 23:53 ID:N78SmbGr: >>257
地元の不動産屋に聞いたほうが確実。
260 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/08 18:05 ID:???: >>257
30万人の都市って沢山あるからな

宮　崎 304,321人　越　谷 301,474人賃料は2倍以上違うんでないかい
　どこか晒せ
261 名前： TORI1BAN 投稿日： 02/01/12 12:34 ID:OF9LMSg1: 255番さん
ﾜﾝﾙｰﾑ投資のこといろいろ教えてチョ
262 名前： せんちゅーり２２ 投稿日： 02/01/13 00:22 ID:+Ntc0R+w: あいてしまっても損失が少ない＞＞２６１
263 名前： 1BAN 投稿日： 02/01/13 11:59 ID:smfNhZBj: 262番さん
投資マンションの立地や会社はどう選べばいいの
264 名前：　投稿日： 02/01/21 19:39 ID:/r135yBj: アパート建てたとき住宅金融公庫から借りたんだけど、3.85%って金利は高いかな？
銀行だと今２．１％ぐらいだよね。あとローンが２０数年あるんだけど・・・。
みんなはどうしてます？
265 名前： 1BAN 投稿日： 02/01/22 07:13 ID:RPOKczmG: ローンの窓口を１本化すれば
266 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/27 11:36 ID:???: ｱｹﾞｲﾝ
267 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/27 12:10 ID:???: 召還
268 名前： ワンルーム 投稿日： 02/01/27 12:38 ID:ZXC7jrPg: >>261
ワンルームマンションの悪いところ。あげるときりがないので書かない。
いいところ。少ないからすぐにかける。１．狭いがアパートよりは改装はしやすい。
２．意外と需要がある。①賃貸：マンションというだけで、アパートと違うと
思って喜んで借りる人が多い。②売却：私が持っているような500万円以下で仕入れて、利回り
12%なんていえば、初心者DQN投資家が擦り寄ってくる。（多分、2千万円とか3千万円とか
は怖くて買えない人たち）２．ハウスクリーニングがしやすい。（床がフローリングで
あれば、壁紙のみ張り替えれば見違えるようによく見える。）４．エアコンなんて
取り替えも、ディスカウントショップで売っている1万数千円のをつけていれば
文句はいわれない。
といいつつ、私は、すでに、6個の賃貸マンションとアパートのオーナー兼不動産
業者なので、比較は可能ですが、やっぱり、不動産は需要があるかどうか見極める
のが一番大切。ワンルームでも東急線、小田急線、京王線はいいが、西武線など
になるとリスク大。ただし、いいところは出物が少ないのが難点。いい不動産屋
となかよくなって、いいものを紹介してもらうのがベスト。私も、最初は知り合い
の不動産やからの裏情報で、大変安く買ったワンルームからスタートしている。
269 名前： 初心者DQN投資家 投稿日： 02/01/30 00:24 ID:WWDrExpc: >>268
どうやったら不動産屋と仲良くなれるんでしょうか？
270 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/30 09:55 ID:w6SWR4Gi: 中古ワンルーム投資を考えています。
どういう物件を選んだら良いか、教えてください。
１８００万円までで、築１５年以内、賃料１２万円と思って
いますが、今賃料１２万円というのは高いかな？
自分で住むものでなくても資産として持つのだから、外観、
管理状況、周辺環境にこだわっていると、なかなかないですね。
271 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/30 15:46 ID:NsVi8eLP: これからアパート建てます。
駅徒歩2分の土地は現金購入。
建築資金は国金で2.0%固定、10年返済。
部屋が半分埋まれば返済出来る計算です。

問題なくやっていけるとは思うんですが、初めてのアパート経営
なのでちょっとドキドキ…。
272 名前： 悪徳こんさるたんと 投稿日： 02/01/30 19:10 ID:LB8J1veV: 部屋が半分と言いますが、更新料、礼金はどのような扱い？
管理は不動産屋にやらせるのでしょうか？
その場合は管理費は？？
＞＞２７１
273 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/30 19:25 ID:07oRahGc: >>272
礼金、更新料は計算に入れてません。大雑把に、空室リスクと相殺と考えています。
不動産屋には仲介だけ頼んで、管理は自分でやるつもりです。
でも頼んだとしても5%程度ですよね？
274 名前： ビルオーナー（真実） 投稿日： 02/01/30 20:02 ID:???: 素人は、建設会社のアパート経営の試算表をあてに計画しますが、全くあてになりません。
木造物件を賃貸にすると、10年もしないうちに、構造部分が一般住宅より早くいかれます。
利用者は、利用してやってるんだという気持ちからか、使い方が乱暴になるからでしょうね。
たとえRCでも水廻りの痛みは激しいですよ。
おまけに設備屋の費用は、他の修繕費より高くなりがち。
マンションを投資用として運用する時代はとっくにすぎたと思いますね。
数千万程度の投資費用しかないのに数戸のマンション買って、大規模修繕はどうするつもりなんでしょうか？
配管は20年程度で交換しますが、莫大な費用がかかりますよ。
エレベーターのロープも20年程度で交換必要ですしね。
都内の特にワンルームは完全に供給過剰。10年後の家賃なんて、恐ろしくて想像したくもないですよ。
アパート、最悪うまくいかなくても土地が残る？
もはや土地は、死産でしょ。本人が要らなくなっての税金が毎年かかるんですよ。
一戸当たりの利回りは、マンションの一棟買いがいいのですが、やはり修繕費はかなりかかる。
木造アパートの返済を、家賃収入のみで考慮すると、入居者が決まらないとか、10年家賃保証システムを利用すると、10年後に設備がボロの状態で戻ってきたら、えらい高額な出費が一度にかかるぞ。
建物が新しいと入居者がみつかるような賃貸市場ではなく、首都圏でも客が非常に少なく、取り合いになっている。
今や、賃貸でも、ケーブルテレビ無料、ブロードバンド対応は当たり前になってる。
資金がないと、市場で生き残ることは非常に困難。
脱サラ程度の金では、建設会社の好いかもだ。今ではね。
275 名前： ビルオーナー（真実） 投稿日： 02/01/30 20:14 ID:???: 家賃は、常に変動リスクがあるということを忘れないでね。
だから、当初の思惑どうりには先ずならない。
家賃収入は、所得勘定で、元金分の返済は、建物の原価償却、管理費等を除き控除の対象ではない。
100万家賃収入があり、70万返済（元金50万、金利20万）だと残り30万×12ヶ月に税金がかかると思いたいが、そこは世界有数の高税率国日本。
金利を除いた80×12が所得とみなされる（注意　原価償却等、その他控除枠を考慮してない。）
高額所得者とみなされガッポリ税金で持ってかれるよ。下手すりゃ逆鞘。
276 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/30 20:30 ID:2ln2s31m: ひとつ賃貸住宅の借り手側から意見したい
分譲マンションがこれほど暴落したのに
賃貸マンションはそれほど下がっていない
２３区内はもちろんその周辺だって
便利なところはマンションが４割ほど安くなっているのに
せいぜい二割程度
この差はなｚｅ
277 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/30 21:08 ID:???: >>275
ビルは建物代の割合が高いから厳しいですね。
空室リスクも怖いところです。

今の投資であれば、都心から電車２０分内、駅歩１０分前後か以内の
アパートの一棟買い（土地100平米以上）が比較的安心だと思うの
ですがいかがでしょう。
土地面積をある程度以上とするのは、戸建て用地として売却する
余地を残したいからです。建物がもつ限り平均８％超で回し（もちろん
買う時の想定利率は１０％超）、土地付で売る余地があれば、
リスクはかなり少なくなります。
278 名前： どんなワンルーム 投稿日： 02/01/31 14:03 ID:GaHWiqPC: >>270
１８００蔓延のワンルームといえば、30㎡くらいのものだと思うけど、陳亮12万円
は結構たいへんかと思う。麻布とか六本木とかをねらっているのでしょうか。
279 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/31 14:07 ID:???: ５４００万円の小規模アパート一棟買いなら、賃料年５００万なんて
安い方で、おまけに数年回した後で土地代（３０００～４０００万）で
処分できたりします。
280 名前： ＞279 ・＞277 投稿日： 02/01/31 17:44 ID:???: 土地を売るとき、建物がある場合、解体費用をさっぴかないと売れないぞ。
小規模アパートなんか、建物としての資産価値ないからな。

部屋数が少ない物件ほど、空き室リスクは高いだろ！
素人は、建設終わって引き渡し時の入居率を考えて頭いっぱいになるから、だめなんだ。
なぜ、小規模アパートを勧めるのか？
ＲＣ建てれない小規模建設会社でも建てられるからさ。
建設の仕事ないもの全く今は。だから酔っぱらったような建設会社の社長が、「12世帯建てて1世帯が固定資産税分で、1世帯は利益ね。
うちのアパート人気でね。建てたら直ぐ埋まる。木造で構造狂っても、今は昔ほど狂わないし私どもがカンナでチョイット手かけりゃ万事オーケーでサー。」
こんなのに乗るのがいるから,世の中金廻るんだな。
ＲＣなら安く買い叩いて、買ってヤルが、木造はいらないな。
おまけに敷地が、都内で100坪未満のＭＳ（一棟）なら、資産価値は無いだろ。まさに死産。
281 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/31 18:21 ID:???: >>280
じゃ六千万～七千万位のお金を持ってる人は何したらいいの？
お金で持ってるのが一番利口なの？
282 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/31 18:49 ID:RZUJUfQT: 豪遊＞＞２８１
283 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/01/31 20:41 ID:???: >>280
言いたいことは凄くわかる。正しい面も多い。
小規模木造アパートを勧める業者の言うなりでは絶対に駄目。

見積とって、安い所へ自分で発注すること。これ。
地主に群がる業者は、どうせ賃料収入があるから、寄生して
利益を多くとれると妄想しているだけ。これを排除。
馬鹿な地主は、坪20～30万円台のアパートで良いところを、
坪50～80万くらい使わされる。奴らの見せる賃料収入予定表の
ようなものに、楽々生活を夢想しながらね。

あと、小規模だとＲＣは駄目だよ。解体費大きすぎ。
だから木造。小規模って言っても、６～８部屋は欲しいね。
284 名前： 1BAN 投稿日： 02/01/31 23:05 ID:/TyJwJaA: 東京でもマンション経営はむずかしくなっているのですね
285 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/01 10:15 ID:???: 結局、商売で向こうから売りつけられる新築ワンルームマンションや、
「土地有効活用プラン、一括借上」なんてので儲けようってのが間違い。
食い物にされるだけ。

規模が大きければＲＣ、小さければ木造や木質プレハブなど、
自分で費用対効果を考えて業者を選べば、土地の用益分程度の
収益は上がる。
286 名前： ＞281 投稿日： 02/02/01 10:55 ID:???: 6～7千万あれば、ＲＣＣの処分物件買えるが、買収後の修繕費、各種税金、登記費用でかなり金がかかり一億は超えることが多いね。
特に配水管がイカレテルとエライ金がかかる。
6～7千万程度の金で、箱モノによる投資、運用は考えないほうが良いだろ！
＞283
ようやく本音の建設コストでたね。
パチンコ○ハンなんか鉄骨構造で坪8万だ。某ゼネコンは赤でも工事してるな。
セメントも1立方、4000円もでてるしな。
こんな時代に、ＲＣ坪50万なんていうゼネコンは、うちの会社は玄関でさいなら。
まあ、一般住宅は、坪25坪でどうのこうのだから、坪50～80　これはしかたないね。
287 名前： 1BAN 投稿日： 02/02/02 13:46 ID:r8FWQctO: アパートは修繕費が高くつくんじゃないの
288 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/02 13:52 ID:???: >>287
使い捨てのワンルームよりはマシ。
修繕してまた客を入れるか、古家付土地扱いで売るか選べる。

修繕と売却（解体）考えたら、ＲＣ造の小規模アパート（マンション）は
よくないね。
289 名前：ワン投稿日： 02/02/02 15:37 ID:kycQeJhF: 投資用の不動産購入は割りに合わないと思っていたけど、
このスレッドを読むと、そうでない場合があるみたいね。
ただし、将来の立退料の事を考えると、築１５年以内かな。
うちの母親は、借家（賃貸部分が１０坪程）の立退料として５００万円払った事があるよ。
その土地は、今は駐車場になっているけど、将来は鉄骨３階建てのアパートを、
俺は建築するつもりね。
290 名前： ローンレンジャー 投稿日： 02/02/04 17:26 ID:guLsg+yi: 抵当権が設定された土地・建物にアパートを建設したいと考えております。
現在、両親が住んでいるのですが商売がうまくいかずこのままでは土地・建物を
手放さなくてはならなくなってしまいます。考えに考えた末、素人考えですがア
パートを建ててみては？と考えました。立地はよく満室は継続して維持できる場所
です。返済まで満室に近い状態を維持できると思います。現在信用保証協会より
8500万円の抵当設定がなされております。土地・建物の評価額は7000万円ほどです。
建設費は約6000万円を見込んでおります。現在の抵当権を外し、新たにローンを
組む方法はないでしょうか？もちろん、新規借入先には抵当権を設定してもらいます。
宜しくお願い致します。
291 名前： >288 投稿日： 02/02/04 18:32 ID:???: ウチは買い取る場合、築15年以上の木造家屋は、状態にもよるけど、基本的に査定0（ゼロ）
おまけで土地代プラス100万だけど、これには文句あるだろうな。

商売でアパート、マンション経営っですか？博打で砂。
私は、個人的に実際数棟のビル・マンション（全てもちろんRC）のオーナーですが、何も金持ち気分も何もあったもんじゃないですよ実態は。
バブル当時に、私のような仲間が多くいましたけど、彼らほぼ全滅。
ここ数年、債権回収機構の処分物件で始めた業者も、今じゃどこも自転車が本音じゃないかな。
箱もの商売の実態は、税金と、銀行のための商売よ。
近所の小さなラーメン屋の方がまだ良いですよ。始めたら箱もの商売は辞めるに辞められなくなり最後は破産しかなくなるケースが多いです。
日本の税制の完全な過ちだと、思い知りますよ。
292 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/04 18:36 ID:???: >>291
まーこんなとこでのーがきタレテりゃそら左団扇になれんわな（藁

がんばれよﾎﾞｳﾔ
293 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/04 18:37 ID:???: 買い取るなら、まず客が安定して付かない物件は査定対象外。

あとは、
ワンルームが収益１８％以上、アパート一棟買いが収益１４％以上かな。
アパートの場合、土地が処分しやすい立地なら１２％でもｏｋの時もある。
ワンルームなら、築浅でも１５％を下回ったら絶対駄目。
新築マンションで投資する人なんて、正気に見えない。
294 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/05 08:28 ID:N9KXiXUA: >>293
家賃８万のワンルームだと５００万以下でしか買うなと？
295 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/05 15:52 ID:tClW/BYk: >>293
土地の値段から見て極端に割安なマンションとかは論外ですか？

例えば
渋谷区神宮前　　築４０年　　専有面積２５平米　　土地の持ち分　５坪
建坪率　６０％　　容積率　３００％　管理費８０００円　修繕積立金　６０００円
固定資産税　４５０００円／年　　家賃　６８０００円／月（管理費含む）
価格　８００万円　　　とか

ボロい建物が建っているので土地の値段よりもはるかに安いのは当然ですが
割安さに惹かれたりはしませんか？
296 名前： >295 投稿日： 02/02/05 17:34 ID:TXl79cSh: このマンションを賃貸で借りた方が、ランニングコスト安いでないの。
297 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/06 15:14 ID:???: >>295
土地の潜在価値に魅力はあるが、処分可能性が非常に不確定。
収益性は８００万に対し月６８０００－１８０００＝５万、年６０万で駄目。
マンションがスラム化すると、土地持ち分価値すら駄目になる見本の
ような物件。

土地部分に着目して買うにしても、沢山物件を持ってる人が道楽で
買うようなもので（もちろん、もちょっと値段を叩いてから）、１軒目や
４～５件目の物件として買うべきじゃないでしょ。
298 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/06 19:11 ID:ZwGAMGXn: >>295
私もそういう観点で物件を考えたことがあります
が、結局２９７のような結論に至った
２９６は立退き料目当ての長期賃貸者になれってことね！
小規模物件だったら1戸ずつ買収していくとか
これじゃ地上げだよ～、資金が続くわけがないつ～の
けど、複数でジョイントすれば？　う～んだれと組むかそれが問題
299 名前： やってるよ 投稿日： 02/02/06 23:19 ID:dxvavegb: 今度、アパートを買うと合計で賃貸物件は、約20件になるけど。。。。
気合入れてやってます。
300 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/07 09:08 ID:OcFTQaap: 　田園都市線のファミリータイプを賃貸に出しても都心の１ｋなみの賃料になるのは
なぜですか？買うとなると倍くらいの値段なのに。これでは実質利回り５％以下では？
301 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/07 09:24 ID:???: それが田園都市線の実力だからだよ。まいったか。
302 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/07 09:48 ID:OcFTQaap: 物件の価格と賃料は必ずしも比例しないようですね。
物件価格では　港区の１Ｒ　≧　世田谷区、目黒区の１Ｒなのに
　賃料では　港区、渋谷区＞＞世田谷区、目黒区＞＞＞田園都市線　ですし

物件価格では　　品川区の高台＞＞＞＞＞品川区の低地　なのに
賃料では　　　　　　　　高台≧低地　なんですよね
物件価格が安くて賃料が高いところとか、物件価格が高くて賃料が安いところ
はなぜ存在するのでしょうか？
303 名前： また買うことにした。 投稿日： 02/02/08 23:31 ID:iuNKXbhB: またアパート買うことにしたぞぉ。ゴラァ。失敗したら自己破産じゃ。
好きにせんかい。
304 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/11 02:37 ID:MeV0478X: 札幌、福岡、仙台などの政令指定都市（百万都市以上）
でアパート経営している人いますか（マンションでなくてアパートで）
２０～２５平米で独身サラリーマン、大学生が住みそうな
アパートって賃料月額どれくらいでしょうか？
札幌で２０平米強の築１０年ぐらいで地下鉄駅から７～８分で
ま、市街地に近い物件ならアパート一部屋月額３万７千円～８千円ぐらいでしょうか？
これだと東京２３区内の半額強なのですが。
それとも４万切るくらいでワンルームマンション借りれますか
福岡の方は知っている方いますか？
ここで言いたいのは、東京ではなくて政令指定都市でのアパート経営の
効率は東京と比べてどうかという点です。
305 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/11 06:02 ID:EQ6q2gZX: １０年前競売物件で鉄骨ＲＣの３階建て築７年ＡＰを買いました、前オーナーは
アパートの立替で金を借りて新築されたものの入居率が計画通りにいかず破産されたそうです。
取得後１０年経過しましたが何とか現状では黒字です、
計画では徐々に家賃をあげていけると考えていましたが
現在の経済状況ではそれも難しい状態です。
今後日本の人口は減少に転じます。甘い見通しでは大変危険だと思います。
経費シュミレーションに固定資産税もいれてないような方はその時点で甘すぎです
私は新築物件では老朽後解体時点で通算損でなかったら上出来だと考えます。
新築物件は相続税対策ではないでしょうか（損が相続税より安ければ得）
見通し誤ると致命的ですのでくれぐれも業者の口車に乗らないよう慎重に検討
したほうがいいです。
勝負は築後１０年目からの建物メンテナンス余力です。
いかに良い物件を安く入手するかが勝負の分かれ目だと思います。
306 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/12 04:37 ID:8YUz3jhU: 一棟売りアパートの検索サイトでいいとこ知りませんか？（首都圏希望）
307 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/12 05:34 ID:???: いいところはないなあ、ISIZEで一応見れるけど
いい物は載る前に売れちゃうしね。
308 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/12 16:49 ID:???: なんだかんだ言ってネットって駄目だよな。
直接行くのがイイ。
309 名前： そうですね。 投稿日： 02/02/13 22:50 ID:GNymD/Qh: >>305、>>306 >>307
確かに、よいものは早く売れてしまうので、なかなかでてこないので、懇意な
不動産屋を持つことが大切だと思います。アパート一棟買いしたものより。。。
310 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/14 13:01 ID:CrTA74nS: >>309
どちらの場所に、どういう物件を
買われたのですか？
私も１棟買いをしようと思っていますが
首都圏でも東西南北、都心寄り（値段的に無理だが）、郊外
それとも札幌、福岡などの地方中核都市とか
いろいろ考えています。
参考までにぜひ
311 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/14 13:33 ID:zQeyUfIb: >>310
札幌だけはやめとけ！
２００５年に住宅街の除雪は財政難を理由に打ちきりになる。
需要を大幅に上回る住宅供給、しかも需要は先細り。
北海道はすでに倒産している。
312 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/14 15:54 ID:R1MiZZXi: げっ札幌ダメなのか・・・
買う方向で考えてたんだけど。
313 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/19 01:25 ID:U90zA10H: じゃあ福岡とか広島はどう？
地元の人情報上げて
このへんの地方都市は
あったかくて、家賃相場もバブルとか関係なく
底値安定って気もするが
アパートに住む独身が少ないかな
314 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/20 22:27 ID:XAYrGMaS: agetoku
315 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/20 22:59 ID:eEDFCCBc: 今朝未明、近くの四世帯アパート全焼、火元の一人暮らし男性死亡、他の入居者は
無事逃げたけど、隣接三世帯に部分的に延焼。
ささやかながら二棟のアパートを所有している場所と同じ住所。
まさか、うちのじゃないだろうなと、夜中、思わず消防本部に問い合わせの電話を
入れてしまった。
火事・自殺者なんて出たら最悪。
経験者または聞いた話でも、大家さんの告白等聞きたいです。
316 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/21 01:05 ID:???: >>315
自殺者は最悪。

火事は、気分は凄く悪いし暫く鬱になりそうだけど、必ず火災保険に
入って貰うから実害はあまり無し。
317 名前： せんちゅりおｎ 投稿日： 02/02/21 05:22 ID:7Zciy2di: ＞＞２７０
新築買えばいいじゃん、横浜陽光都市開発の
グリフィンシリーズなんてどう？
とりあえず、一番最初だけはうまくいくかもよん
318 名前： いわき湯本温泉　ピンクコンパニオン 投稿日： 02/02/21 09:41 ID:???: いわき市　雪なし　夏タイヤ
わし、福島県いわき市小名浜（オナハマ）港のソープではたらいとるながれもん
ですわ。わてのところにもえろんなお客さんが、関東や東北からきますが、
だいかんげいしまっせー。アクアマリンちゅう立派な水族館も、一年で３００万人突破で、
インド人もびっくりや。常磐道とばせば、すいとるさかい、すぐつくよ。
ふくしま未来博は終わってもうたが、魚料理は最高や。ほな、仕事やべんきょうがんばりや
；いわき平（タイラ）競輪やスパリゾートハワイも、よろしくな。
和手のとこのホーむページもあるんやけど
319 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/21 15:51 ID:???: >>317
重箱の隅をつつくようで申し訳ないが
レスをリンクするときは
「＞」←これじゃなくて「>」←これを使ってくれると助かる。
320 名前：追記投稿日： 02/02/21 15:53 ID:???: >>317
あと数字も半角で。
321 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/23 00:08 ID:???: sage
322 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/02/27 00:32 ID:koiOqnc/: age
323 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/02 15:28 ID:JTG5tv/Q: 立地がよければ貸し店舗のほうが堅くないですか？
324 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/02 16:13 ID:???: >>319
その通りですね。

ただ、317の場合は違うと思いますが、引用する価値もない勘違いな
書き込みへのレスに関しては、あえて＞321とかやるのが良いそうです。
>>.321などとやると、かちゅでも読めない。
325 名前： 新築ワンル－ムマンションの一室 投稿日： 02/03/03 01:27 ID:UrQOJt+Y: 某会社からの勧誘で新築ワンル－ムマンションの一室をかわないかといわれています。
場所は六本木なんです。やめておいたほうがいいでしょうか？
経験のある方、いらしたら教えて頂けないでしょうか。
326 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/03 01:37 ID:X73FGy5O: やめれ
327 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/03 01:39 ID:X73FGy5O: 新築といっても再開発で人気沸騰するころにはすでに陳腐化してるかも
328 名前： 新築買うなら 投稿日： 02/03/03 23:47 ID:uGlF7S4g: >>325
5年後に、その物件を買値の1/2で、10年後なら1/3で、買いに入りますので、
よろしく。（藁）ながらも本気。
329 名前： 六本木でも 投稿日： 02/03/03 23:49 ID:uGlF7S4g: 最近は、不況の影響でたいへんです。店舗の弊店などが続いていますので
くれぐれも新築でも値切って買うことでしょう。
330 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/04 03:13 ID:???: >>328
そのくらいの読みなら、ありうる計算だと思うけど、シロウトが勘違い
するからそういう書き方はよくないよ。

新築時の価格なんて、中古で買う時には全く関係なし。
六本木でも、利回り１２％越えないと相手にされないのがワンルーム投資。

新築時に利回り４％なら、建物が使えるうちに１／３未満に下がるってこと。
新築時に６％なら、半額未満ってこと。陳腐化による家賃減少、
地価下落まで考えあわせたら、新築を買うのは投資・投機じゃなく投棄。

居住用でも賃貸用でも、新築マンションだけは、ね・・・。
331 名前： 目のつけ所が名無しさん 投稿日： 02/03/04 04:36 ID:zIW7z5wv: 不動産は中古が得
（新築購入価格＋金利＋費用－売却価格）／居住年数　＞（中古購入価格＋金利＋費用－売却価格）／居住年数

自動車は新車が得
（新車価格＋金利＋費用＋ガソリン代－下取り価格）／使用年数　＜（中古価格＋金利＋費用＋修理費用＋ガソリン代－下取り価格）／使用年数
332 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/04 06:26 ID:LitqoJkT: 賃貸住宅のメリットは固定資産税等が6分の一になるってこと。
ただ、建設費が高くなる。
軽量鉄骨で工場建てるのもいい。坪２５万円でＯＫ。
新築マンションはＮＧだね。デヴェのマージンが2割はあるし、
それだけで利回りは2割低下。
333 名前： 投資家 投稿日： 02/03/04 06:51 ID:ouu9Lko/: 確かに事業用もいいかも。
住居用だと家賃払えなくて滞納されても強制執行かけるまで行くとこなければ立ち退かないだろう。
事業用だと自主的にどく可能性が高い。
334 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/04 10:35 ID:eBk1pCqz: 駐車場が良いんじゃない？
335 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/07 00:33 ID:wdCKfqiS: 金持ち父さんになるには不動産賃貸業なんでしょうか。
336 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/07 00:54 ID:POIrDT28: 今日東京三菱にアパートローンの相談に行きました。
そしたら「大手企業、公務員、金持ち以外には貸しません」と言われました。
どこなら貸してくれますかね？
担保価値、収益率は１３％で問題ないとは思うのですが。
337 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/07 11:37 ID:dvcaUwR9: >>336
マジレス。信用金庫。
338 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/07 12:37 ID:K5uf02s8: >>336
問題あるから貸さないのでは？
４０％自己資金準備しないと難しいのでは？
339 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/07 15:11 ID:ME2mgdTU: >>336
きっと、「上場企業にお勤めの方、公務員で安定されてる方、当銀行と定期預金など
でお付き合いの深い方、もしくは土地などの不動産がある程度おありになる方
でないと、ちょっと難しいかと」っていわれたんでしょ。
いや～、慇懃無礼な感情のない銀行マンばかり。
340 名前： ３３６ 投稿日： 02/03/08 00:04 ID:KGPg89zU: >>337
信金って城南とかのことですよね？
そこに行ってみますわ。

>>338
住宅メーカー曰く利益率が１０％超えてれば事業性が認められて融資が降りるって言っていたので。
あと自己資金はクリアーしています。

>>339
「ちょっと難しい」なんてぬるい表現では無かったです。
「土俵に上がれれない。完全に通らない」って言われました。
341 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/08 00:11 ID:8s4FsIru: http://okaguchi.tripod.co.jp/top.htm
342 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/10 23:28 ID:gU977oFh: 飯田橋のワンルームマンション２０００万弱ってどう思います？
343 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/11 01:19 ID:IGI2oIRn: >>342
高い。
どうがんばっても年５%くらいしかならない気がするし。
344 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/16 08:15 ID:CFxMT3o9: ふつう賃貸管理に出すとどれくらいの費用がかかりますか？
契約時に家賃一ヶ月分、毎月家賃の５％、解約時と更新時に家賃の半分。こんなところ？
空室時にも家賃の５％は必要なの？何ヶ月も空き部屋だったらどうなるの？
敷金は管理会社が預かるの？礼金は家主に支払われるの？
345 名前： >>344 投稿日： 02/03/19 22:46 ID:aSm8yyia: 一戸あたり、1200円で契約している。契約自由だから、５％に縛られることは
ない。管理は大手より、物件のそばの「駅前不動産」のほうがいいと思うけど。
空き部屋の場合は払わない。この点は、気をつけてください。かしてもいないのに
管理費はいらんで。
346 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/29 19:39 ID:yKWgEY81: age
347 名前： : 投稿日： 02/03/29 19:51 ID:iWG01nqx: >２０００万弱
中古を買え７００万
348 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/30 02:21 ID:0e/aYT1t: フロとトイレが一緒のワンルームは、借り手はつくんでしょーか？
私が住む場合は嫌なんだけど・・・
349 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/30 06:57 ID:7YfKs9g4: >>348
これから建築する場合は、戸数減らしても、浴室とトイレは別の方が好まれる。
もちろん洗面所も設置した方がイイyo。部屋は８洋以上の方が・・・・。
350 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/30 09:50 ID:???: 　これからの１Ｒの条件
　バス、トイレ、洗面所別
　ガス又はＩＨクッキングヒーター、ビルトイン浄水器、追い炊き付きガス給湯
　浴室乾燥機、選択乾燥機対応の室内洗濯機置き場
　オートロック、モニター付きインターフォン、ケーブルテレビ対応、　Ｂフレッツ対応
　宅配ボックス、トランクルーム１㎡
　０４省エネ基準クリアのエアコン、　一部床暖房付きフローリング
　収納一畳、部屋の広さ８畳
351 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/30 10:33 ID:+Be1ePYp: >>350
その１Ｒ家賃いくらよ？
352 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/30 12:21 ID:???: >351
てか共益費が高そうだね。ついでに光熱費もかかりそうだし、それが払える人は
１Ｒより広いところを借りるんじゃ無いの？
353 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/03/30 18:28 ID:C+bBpwMz: >>351
三茶、中目あたりで10万といったところか？
しかし１ＤＫの内容だな。
354 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/04/18 22:43 ID:b6yoi7m6: 保全
355 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/04/23 00:29 ID:j3DSZ8t5: ゴミステーションも作らなければなりませんよね。
その場合、役場に届け出が必要なんでしょうね。
356 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/04/23 00:47 ID:j3DSZ8t5: 面積 377.61km2　　　　　　人口増加率 0%　　　　1次産業 17%
人口密度 125人/km2　　　0-14歳 15.2%　　　　　2次産業 33%
世帯 14,987世帯　　　　　15-24歳 11.9% 　　　　3次産業 50%
人口 47,284人　　　　　　　25-64歳 48.5%
　　　　　　　　　　　　　　65歳- 24.4%

出典元：東洋経済新報社都市データパック2002年版
　　　　　地域経済総覧2002年版

当方年収300未満のｻﾗﾘｰﾏﾝ。先祖代々の僅かな土地があるので
ｱﾊﾟｰﾄを建設し、そこの1戸を自宅としながら家賃収入で建設費用の
借金返済をと考えていますが、
この数字からｱﾊﾟｰﾄを建設して採算合うかどうか
見えたりしますか？
357 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/04/23 05:52 ID:hESESXil: >>356
自宅の部分も借り入れしないと現金は残らないはず、やっと返済終わったと思ったら
建て直し・・・・補修費を充分確保しないと、建て直しはもっと早くなる。
358 名前： j3DSZ8t5 投稿日： 02/04/23 22:55 ID:Fh8OKe5T: まるで自転車操業なんですね…
脱ｻﾗ隠居生活は儚い夢なのでしょうか
359 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/04/29 01:07 ID:BaLdWUpD: age
360 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/05/05 20:29 ID:NlNxKqhI: >>356
相当田舎ですね。
参考までに１（洋８）ＤＫの賃料いくら？
３ＤＫ７０㎡の賃料いくら？
貴方の土地の付近の売買価格／坪いくら？
361 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/05/07 00:25 ID:iT+g4TAh: 現在、祖父の建てたマンションを、経営しています。
入居者の募集は長年付き合いのある業者に依頼しているのですが、
どうも、常に空き部屋があります。
他の業者に頼む事が、難しいので、どこか個人的に入居者を募集できる、
サイトなど、ご存知ありませんか？
362 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/05/07 23:52 ID:MclcVf4n: >>361
>常に空き部屋があります
建物の程度の割に近隣の相場より賃料高いのでは？
外装・内装の補修を考えてみては？
業者が悪いのではなく、祖父の建物が魅力がないのでは？
地元の新聞広告ｏｒ折り込み広告出してみて。
参考までに間取りと賃料・設備・駐車場の有無・・・等教えて！！
363 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/05/17 22:35 ID:rauhzouQ: age
364 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/05/18 22:49 ID:vvJzFpXN: 入居者の有無にかかわらず向こう３年分の全部屋分の家賃管理会社から貰っちゃったからな・・・
365 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/05/20 04:40 ID:???: うちは相続税対策でアパート経営やってるよ。
だから借金の金額も２億以上…
まあなんとか経営はやっていけてるよ。
これ以上立てる気はないけどな。
366 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/05/29 07:14 ID:tAFXQLyc: >>365
>>相続税対策で金融機関から騙されたか？
借入金が少なくなると逆効果となり、借金あるうち早く死んでくれないかナーとならない？
争族・争続のことも考えて・・・ネ。
367 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/05/29 12:05 ID:tOgKt2NV: 首都圏（一都三県）でお薦めの
不動産経営の場所は
そしてその形態は
人気の場所は物件価格も高い
不人気の場所は価格は安いが賃料も安いし、空き部屋が心配
368 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/01 03:02 ID:???: >366
んなこたーない（ｗ
当分死にそうなことがないならともかく
寝たきりだしね。
悪いけどそのためにやったわけだからな。
さすがにアパート＊３＋倉庫＊２あるから
そうそう借入金が消えるわけがない。
むしろ古いほうのアパートとかのリフォームとかで
新たに借金が出来るぐらいだからな…
369 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/13 14:05 ID:TtdsAqz5: そんなあなたにお勧め保険♪

なんと聞いた事もない共済が　家賃を30年も補償してくれるみたい
http://www.e-tcl.net/
誰かためしに加入してみて
370 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/13 14:47 ID:TtdsAqz5: >369
アホか　大手の大東でさえ補償できないとか言われているのに
そんなあやしい共済が30年も補償できる訳ないだろ　例によってインチキ共済だろ
371 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/13 14:48 ID:TtdsAqz5: >370
そんなことはないぞ
いいからやってみろお勧めだ　再保険だぞ再保険
372 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/13 23:59 ID:5IGzLhyF: すみません、相談に乗ってください。

某社から身内に家賃１０年保証でアパートを建てれという話がに来ています。
契約内容を見ると投資金額に比べあまりにもリスクが高いので蹴りたいのですが、
射幸心を煽られ、営業の言うことを信じきった身内はやる気まんまんのようで
いつも話す余地なく喧嘩分かれになってしまいます。

契約を破棄して諦めさせるにはどのような方法を取ったらよいでしょうか？
どうかご教授願います。
373 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/17 09:42 ID:???: sage
374 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/17 13:52 ID:msKcUzdj: >372
遅レスｽﾏｿ

身内って親？
まあその身内が一括で払うなら問題ないだろうけど…
ローンなら辛いなあ…（たぶん保証人にさせられるだろうし…）
１０年で返せれるなら話は別だけど、保証ってのもあてにならんし
だいたい３年ぐらいで審査があると思ったほうが良いよ
人が入らないなら切られるしな

まあ立地条件（周りのアパート数とか客付けできるのか）
の点で人が入るかの点で説得するのがよいのでは？
あと周りの相場とかも調べてみるのも良いかも…
（営業の提示した家賃設定と比べてみるため）
その辺あたりを調べて、税理士とかに相談してみるとか…
（ただし税理士が業者とつながってる場合もあるけど）

あとどうしても建てるというならもう１社ぐらいと交渉を持って
値下げをさせるべし…
営業の方は契約を取るために必死になるから値引きしやすい
375 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/17 18:56 ID:aeMuB/n7: >>372
１０年分の家賃補償分を建築費に上乗せしているのyo。
毎月の管理費分を安く賃料設定すれば、近隣の相場より安くなるのでは？
間取り・設備が良く、賃料も安ければ空室が少ないと思うが？
むしろ１０年後が大変だyo。
近隣の不動産業者に相談してみれば・・・悪徳業者か？駄目yo。
税理士も資産税に弱いチェンチェだと、建設屋と組まれるからナー。
銀行も担保力ある人には貸すから建てなさい・・・・と言うし・・・
誰の言うことを信用すればイイのか分からなくなる。騙されるな！！
376 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/18 01:46 ID:wY0+VObA: >352
開発申請が必要なようならやめといたほうが良いヨ
工期も長引くし、資産税も上がるしナ

>375
安くするとローンの場合年数が増える罠
建築費総額→ローンプラン→家賃設定だしナ…

まあどういうプランでどのくらいの予算で
どういう立地条件なのかがわからんとなんとも言えんが…
377 名前： 372 投稿日： 02/06/18 20:42 ID:???: >>374-376
みなさん、レスありがとうございます。

仰る通り保証人のお鉢が私に回ってきましたので、
この件に関しては自分が納得行くまで真剣に検討しなければならないのです。

あまり詳しくは申し上げられませんが、判明していることを書きます。

・物件は５～７０００万程度の家具付き２F建て（土地は元々保有している）
・一括借り上げで１０年間同水準で家賃保証、利回り７％程度
・市街地に近いが、近隣に大学や駅などはない。家賃は相場より安めに設定
・学生等の需要は見込めない分、法人名義の借上げ（会社寮など）で活用する
・自己資金は上記の１割程度、４年目以降変動金利

不動産会社側の説明によると「家賃収入のみで１０年で完済できる」とのこと。
家賃は１０年間固定で設定されています。
>>374さんのご指摘通り上記水準での家賃保証が本当に続くかどうか疑問の上、
１０年後、２０年後の計画が全く見えてこないのが不安なのですが・・・
378 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/19 00:25 ID:5a0+hlOi: >377

家具つき…一括借り上げ…法人名義…
もしかしてレオ○レス？

家具付きの場合下手したら建ってから結構備品費で取られることがあるかもよ…
たぶん高いのも家具等備品代が含まれてる為だと思う（>375の言うように１０年保証の分もあるだろうけど）

まあ法人名義の借り上げだから人はまあ入るだろうけど（ウチは違うんでよくわからんが）
問題は１会社が全部借り上げなのか、複数社が借り上げなのかというところか…
１社なら潰れて次の会社が見つからない場合、下手したらウィークリーマンションに鞍替え…
ってのもあるかもよ（脳内妄想だけど）

近場（となり）に建てるならやめといたほうが良いよ…
結構気になるしね＞建物の状態や住人
気にならないなら問題ないけど

まあその業者の噂とかをネットで探してみることをオススメ
379 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/19 00:52 ID:5a0+hlOi: あと５～７０００万で１０年返済？
それって結構キツイ返済では？
年で手元にどのくらい残るか調べたほうが良いよ…
資産税が上がるからその辺考えとかないと大変よ

ちなみに業者の出してくる見積もり書はよく見ておいたほうが良い
建築費だけじゃなくて土地関係の諸費用、火災保険、その他…
下手すると途中で追加される場合もあるから
380 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/19 01:01 ID:???: 今、賃貸アパートやっても空き室多いでしょ？
381 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/19 02:47 ID:iYBl4iWW: 千葉市のアパート空き室、多すぎ。
計画狂って、破産する人も増えそう。
頭のいいハイエナは、そういう物件の中から
価値のあるものを選んで、買い叩くんだろうな。
382 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/19 11:14 ID:FBKwXNJN: これからアパートやマンション建設する時はこんなのあるから考えてくれ。
洗濯してもいまの時期乾燥しなくてまいっているんだよ。
分譲マンションでも乾燥室作って欲しいよ。

無量レンタルシステム乾燥機

http://www.family-cl.co.jp/coin-dry.html
383 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/20 18:19 ID:gluu/gP7: ttp://www.leopalace21.com/franchise/tochikatuyo/toti-maebarai.html
すみません、遊休地運用で上記のサイトでの事例が自分の空き土地と近いのですが、
（駅からちょっと遠いとはいえ、付近の地区１０年の賃貸が１Ｋ５万なので）
たぶんこの事例のまま信じてはいけないと不動産板を見て思うのですが、
このような業者のページの事例で一番気をつけなければならない点は
何なのでしょうか。
空室率、税金、いろいろ考えてみたのですが、何か決定的に信じてはいけないような
事があると思いますので、模試よろしければご教授頂けないでしょうか。

（手持ち６千万あるのでたぶん経営的には問題ないと思いますが、正直、
　建設費で１億くらいですむというのも疑問に思います。）
384 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/20 21:46 ID:Kul3OUh4: >>383
地元の建設屋さん６０００万円でＯＫでは？
６０００万円でできる建物を１億円の支払い。
土地・建物の固定資産税及び都市計画税１５０万から１８０万円計上、補修費は？
この建物３０年モツの？この会社３０年モツの？共済・・・大家がみんなで保証しているの？
よーーーく考えよー。
385 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/20 22:02 ID:pKph/AGr: マンションの経営を以前より検討しており、遂に実行に移しました。
みなさんにご意見を頂けたらありがたいと思います。
CSP　千代田サウスパーク
http://www.jacobs.gr.jp/csp
386 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/20 23:51 ID:???: >>383
大家は長スパンで収入を得るのが必定だから、
どうしても安定と言う言葉に弱い。
それに付けこむのが提案型の怖さ。
>>384の言うこともよーく考えてね。
ある1社を30年後まで信用するのはすごい事だと思うよ。
387 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/20 23:53 ID:mSo2Ucru: >>378-379
アドバイスありがとうございました。
おかげさまでなんとか解決のメドがつきそうです。
388 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/21 17:49 ID:qZWwU624: >>384,386
どうもありがとうございました。
やっぱり、鉄骨みたいに金かかるのより、プレハブとかで短期決戦
する方が良さそうですね。

本音を言うと、大規模な補修費がかかる前に元とりたいですしねぇ。
まぁ、この手のページを見ても、３０年も持たないことはうすうすわかっていて、
せいぜい１５年くらいかなぁと思っていましたが。
389 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/21 19:36 ID:BrZVW+e+: >387
最終的にどうなったかの報告をｷﾞﾎﾞﾝﾇ…

>388
ただどちらにしろ取壊し時の費用は要るからね
売るなら別だけど

あと全額払うとその後所得税が大変だぜ…
元を取るまでに結構かかるんじゃない？
その６０００万を担保にして銀行から金借り
住宅ローン控除等所得税対策して
年毎に貯めていったほうがましだと思うが…
まあその６０００万を動かせないデメリットがあるがな
390 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/21 23:03 ID:???: >>389
件の話は白紙に戻せたということです・・・正直、かなり疲れました。
業者の話を鵜呑みにするのではなく、
出来るだけ多くの場所から情報を収集するのが大切ですね。
391 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/06/22 00:16 ID:???: >390
お疲れ様です。
まあ建てるんならしっかり下調べしてからのほうがいいね…
でかい金が動くんだから
392 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/05 20:26 ID:wa0ympwT: 保全
age
393 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/07 06:46 ID:/hAQyc6j: age
394 名前：大家投稿日： 02/07/08 16:43 ID:JsM1WJaP: 家族がアパート経営をはじめようとしています。

注意することがあればアドバイスください。
395 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/11 13:25 ID:???: >394
家賃補償についてはこのレス参照

http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1023948833/l50
396 名前： ３０歳 投稿日： 02/07/11 23:53 ID:e/J1yhgx: 都内に５年前に賃貸併用住宅４階建てを建てました。
１、２階貸室１４部屋で月の収入１０５万、ローンは２０年で毎月３２万の固定。
管理は３、４階に住む両親と３人でやってます。
礼、敷は２、２で毎月の支出は清掃人の３万円だけです。
駅から５分という立地条件のせいか空いても１、２ヶ月で決まってたのですが、
去年ぐらいからは１、２週間で決まるという異常事態が続いてます。
しかし土地があるということはすごいことですね。
祖父に感謝してます。
397 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/12 20:09 ID:a0IA9B/p: age
398 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/13 10:41 ID:mjMYbY/M: リーマンです。
築７年目のアパートも持ってて３年くらい前から黒字で税金納めてきました。
税務申告の経費は型どおりの固定資産税、保険料位しか申告してなかったのですが、他の経営
してる方はどのようなものまで経費に申告していますか？

ネットの通信費、交通費のガソリン代、自宅の光熱費の一部、交際費の領収書等申告して認め
られている方もいるんですか？
ぜひ教えてください。よろしくお願いします。
399 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/13 13:17 ID:/aJmO3jh: 最近は、わざわざ「一生賃貸」宣言する人が多いので皆さんホクホクですね。
400 名前：堤投稿日： 02/07/13 13:18 ID:???: デパートなら経営していたが何か？
401 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/13 13:43 ID:/aJmO3jh: 最近は意匠とか共用部、専有部分を含め付加価値を盛りだくさんに装った物件が増えていますけど、
一方で敷金返還のガイドラインとか礼金が取りにくくなったり、賃料相場も下落、決して貸主には良い時代ではありません。
付加価値を付けた分、それが賃料の下支えとして期待したいところですが、実際割に合うのでしょうか？

追い焚き可の給湯器を付ければ壊れやすさが３倍です。それも昔は入居者から修理費用取れましたが、
今はほとんど取れません。
マンションを陸屋根ではなく桐妻にしたとき、入居者のために最上階の天井高を高く取ってあげたら、
それが裏目になってクロスの張り替え費用がバカ高くなりました。
これも入居者から取れないのでトータルで言うと採算性が悪化してます。

余計なことやるとかえって採算取れなくなるのはリフォームについても同様です。
その辺の見極め難しいですよね。
402 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/14 20:00 ID:KVpvlGwx: >>398
４年目から黒字？
現金で建築？
支払利息・減価償却は？・・・通常黒字は考えられない。
403 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/16 08:34 ID:IolYuo+T: 経費はいろいろあるでしょ
不動産屋に払った手数料全般、電気代、掃除代
商品だったら、ちりとり、除草剤、電球など

ネットの通信費やガソリン代など申告したら笑われるぞ
マンション経営と何の関係があるんだ？
マンション経営の大きな経費は上の人が書いてる通り支払い利息と減価償却費だよ
404 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/17 20:33 ID:5DHepKCk: >>369-371 のジサクジエンには誰も突っ込んであげないの？(w
405 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/17 21:13 ID:???: 東横線日吉のワンルームを3年前に買いました。
利回りは税金・管理費全部引いて年9%です。

買ってから、少し物件価格が下がったようですが、（680→630くらい）
3年で1割下がっても、まだ6%で回ることになるし、減価償却も出来るので
良かったと思ってます。
立地がよければ値下がりリスクは少なそうですしね。
自己資金があるので、あと2戸くらい買い増し検討してます。
406 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/18 15:10 ID:???: >405
ローンは何年ですか？
利回りは表面ですよね、今の時点で10％逝ってないと
後々家賃の値下げ、空室率の上昇に伴いつらくなるかもしれませんよ
407 名前： ３９６ 投稿日： 02/07/18 23:12 ID:9vVq0P0A: 経費は修繕費３万円、租税公課１５万円、損害保険料１２万円
減価償却費１００万、借り入れ利子３８万円、交際費５万円
光熱費１０万円、更新手続料１４万、税理士代７万、その他雑費３５万
現状回復はすべて敷金でやらしてもらってる。
将来のクロスの張り替え、故障によるエアコンの取り替え、給湯器の取り替え、
ミニキッチンの取り替えなどを考えると今が一番いい時かな。
408 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/18 23:50 ID:APvPEBWL: >>408
減価償却費をしっかりため込んでおかないと、将来が辛い罠
それと、築１５位で外装で数百万はかかるんじゃないの？
何だかんだ言っても、羨ましい限りだけどね
409 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/19 00:25 ID:???: 油断は禁物
築15年位で外装だけじゃなく、給排水系や電気系もくるかんね
しかしいい数字だね
410 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/19 16:07 ID:???: >407
原状回復の話すると例のコテハンが乱入するかもしれない罠
411 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/20 18:20 ID:pPicaZQd: age
412 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/21 10:43 ID:???: >410
電波を発信しるな　引き寄せられてくるだろ
413 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/21 11:36 ID:qfgsxIGH: 親戚が、離婚だの何だので、アパート付きの家を手放したいと言って来ました。
ちょうど、家を探していた時でもあり、心が動くのですが、なんとなく
アパート経営と言うのは、土地とかを既に持っている「資産家」が余裕の部分で
する事だと思っていたので、普通の勤め人が　高いローンを組んで
家賃を当てにしながら返済して行くって、ちょっと不安です。
店子さんが安定して入ってくれるかとか、メンテナンスにかかる費用とか
多分、考えるのと実際とじゃ違うんだろうなぁ・・と、躊躇してしまいます。
モノ自体は、観た感じ良かったし、お金に余裕があったら是も非もないのですが
普通の家を買ってローンを・・って思う程度の普通の勤め人には、荷が重いのか
それとも、幸運なのか、分からなくて。

でも、ここを読んで居ると、自転車操業状態の方って、少ないようですね。
皆さんだったら、ご自分の妹が家を買うかアパート付きの家を買うか・・って
悩んでいたら　何てアドバイスされますか？
414 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/21 12:50 ID:BsKCrB6d: age
415 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/21 23:12 ID:???: >413
ひとこと

「やめとけ」
416 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/22 07:03 ID:XrOYK8Z8: age
417 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/22 20:41 ID:XrOYK8Z8: age
418 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/22 21:55 ID:wdXZdxr1: >>413
土地があり、建物の資金を借入しても、自転車操業状態・・・になるはず。
アパートの賃料で返済できる・・・３０年・３５年返済だと可能か？
築後１０年以上の建物の補修費を借入金で行うと、資金繰りはどうなる？
しんどいネ。
419 名前： 398です 投稿日： 02/07/22 22:05 ID:mUIx5baf: レスしてくださった方々、ありがとうございました。
やっぱり型どおりの経費しかないんですかね。
今年は修理とエアコンの全室設置工事でやっと５０万かかったくらいですね。
それでも若干の黒字です。
将来的に大きいのは、浄化槽から下水道への工事、屋根塗り替え、壁サイディ
ング張り替え等。
あと３９６さんの交際費の内訳が知りたいところです。
420 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/23 00:57 ID:usP55fdK: 415さん、418さん、ありがとうございます。
最初は賃貸でいいやー・・などと思っていたのですが、今だったら
買った方が良いと言われて、探しているうちにこのような事になったのです・・。
もともと賃貸で考えていた家賃だったら、店子がゼロの状態でのローン返済額と
同じ位なんですよ。でも、アパートなんて持ったら、税金とかメンテ費用とか
最近はあるい程度汚く使って出ても敷金は返せと言われるようだし、
不安ばっかり先行してしまって。
理屈で言えば、家賃を払ったり、普通のローンを組むよりは、家賃収入から
ローンを返済して、あとは修繕費用とかに貯金しておくのが良いんだと思います。
でも、聞くと実際は違ったりするじゃないですか。
経験者しか知らない、落とし穴があったら怖いなーと思って。
421 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/23 21:49 ID:???: >420
中古のアパート買うってことでしょ？
新築時の一番収入的入居率的にはおいしいところがなくて
これからいきなり修繕天国って感じじゃない？
築10年近くだったら、今の時点でストックがないと
修繕費用まかなえなくない？
422 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/24 09:34 ID:???: age
423 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/24 22:18 ID:reWJHZIC: age
424 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/25 18:52 ID:???: 台風こわいんです
425 名前： ３９６ 投稿日： 02/07/25 20:47 ID:B85/1poJ: >>419
交際費の内訳は中元、歳暮、普段いろいろと物をいただくのでそれに対する
贈答品（御菓子）、入居促進費として飲食代。
かなり少ない方だと税理士には言われてます。
426 名前： 最新情報らんきんぐ 投稿日： 02/07/25 20:49 ID:pl4W5TdY: http://ninkirank.misty.ne.jp/08/enter.cgi?id=evawco
427 名前： 裂満子 投稿日： 02/07/25 21:18 ID:???: >>1さんはもういないのかな・・・。
「不動産の賃貸収入を得たい」のなら、アパマンにこだわる必要はないのでは？
店舗、事務所、倉庫、工場など、利回りのいい物件は他にもあります。
地域によっては工場＆倉庫は初期投資も少なくて済む（家じゃないからちゃちな建物でいい）し
維持経費はほとんどテナント持ち（事業用契約だから）だし、
それでいて入ってくる家賃は桁ちがい、とかなりおいしい商売になりますよ。
428 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/26 09:46 ID:???: 平屋建てて　コンビニにかすんだ
429 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/26 21:41 ID:aGFTu1PI: >>427
机上では、あなたのとおりです。・・・が１２年ぐらいで解約され、借金いっぱい。
賃料も当初の１／２でもテナント決まらず、建物を建てたために売却・・・
建設ヤと銀行だけが儲けか？
430 名前： 裂満子 投稿日： 02/07/26 22:22 ID:???: >>429
１２年前だと景気もよかったから高い金利でローン組んでも、いいお客さんが入ったでしょうね。
今は小さい物件で、郊外の安いところが人気があります。
この不景気で勤め先が危なくなって独立する人が結構いるのです。
店舗・事務所・工場がいいですね。倉庫や駐車場はかえってよくないようです。
431 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/27 21:42 ID:ZAun+b4F: マンコちゃん
独立？どんな業種ですか？
工場・・・中国の話しではないでしょうネ。
事務所・店舗ガラガラyo。
432 名前：至急投稿日： 02/07/28 12:09 ID:???: 求ﾑ！
売りモーテル、ラブホテル
広島以西で上、煉瓦参拾まで
不動産屋さん宜しくお願い致します。
433 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/29 18:19 ID:utDDzHTL: age
434 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/07/30 10:53 ID:???: age
435 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/01 02:05 ID:???: >432
煉瓦参拾
↑
何て読むの？
436 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/01 07:54 ID:z9LN77Bh: ８月８日号週間文春に
都心の家賃は急上昇郊外マンションは半値以下に暴落する・・・記事
内容教えてください。
437 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/01 09:34 ID:tJRI7JiG: いくら何でも半値以下はないだろ
438 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/01 13:24 ID:???: >436
分譲が半額？賃貸？
439 名前： 可愛い奥様 投稿日： 02/08/01 16:34 ID:???: >>435
そのまま「レンガさんじゅう」と読むと思われ。
レンガ＝ブロック＝万札千枚の束
つまり432はラブホを上限３億の予算で買いたい、と言っている。
440 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/01 17:46 ID:???: >439
なるほど、ありがとう
441 名前：　　投稿日： 02/08/01 19:15 ID:t8Z/flob: >>436
今日の新聞広告・・・明日発売かな？
何故なのか興味あるね。都心の家賃はとあるから、賃貸だろうネ。
442 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/02 02:18 ID:???: >441
週間文春だと思われ
443 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/02 20:02 ID:???: 誰か週間文春かった？
なんか家賃半額より、真紀子の
「機密費で払っときなさい！」のほうが笑えそう
444 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/03 21:14 ID:???: age
445 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/03 21:58 ID:aFtLFpxY: 誰か週刊文春買った人おりませんか？
「都心の家賃は急上昇郊外マンションは半値以下に暴落する」・・・記事
どんなこと？教えて？
446 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/04 19:30 ID:jdBTLhb4: 教えてyo。
447 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/04 19:47 ID:tAF2yZf4: 買えyo。
自分で
448 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/04 21:04 ID:ZIUNjD/U: うちは木造一部鉄骨２階建てで、１階に店舗３つと２階にアパート３部屋
で貸してますが、おおよそ８年で元が取れたそうです。
運が良かったのかな？
449 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/04 23:17 ID:tAF2yZf4: だいたいそんなもの。
立地がよくて、固くやればもうかるよ。
うちは６年で償却おわり。
やった事無い人ほど怖がるね。
一室家主は損するけど。
450 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/05 00:55 ID:???: 損するからやめとけYo!
451 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/05 16:15 ID:???: 無理してマンソン建てるより、そっちのほうがいいケースが増えたよね
なにがなんでも容積率いっぱいって時代じゃなくなった
452 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/05 23:35 ID:???: >447
今日コンビニ逝ったけど、売ってなかったぞ
453 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/06 02:50 ID:???: age
454 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/06 09:01 ID:zWdKpKfA: 図書館かマン喫茶ならあると思うよ
455 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/08 11:41 ID:Lljvj6yE: age
456 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/09 16:14 ID:JZ8bVVGF: 築30数年のオソボロアパートのオーナーですが、
そろそろ建て替えを考えてる今日この頃。
電話線もなきゃ、TVアンテナの端子もない、
風呂とトイレは想像にお任せします、ってかんじなんだけど、
近代風に建て替えるとどうしても家賃を高く設定しないといけなくなる、
でもこんな時代だから高いと入居者が遠慮してしまう、
う～ん、むつかしい・・・。
457 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/09 21:41 ID:v255ZMsX: 夫の父が亡くなり、築13年の賃貸マンションを相続しました。
現在満室（２０室有り）ですが、不景気のせいか、家賃をなかなか入れてくれない人がいる。
困っています。ローンの返済や固定資産税や補修費等等で、少しも儲かる商売ではありません。
因みに夫は超多忙のリーマン、私も１日４時間のパートで働いている。
でも、贅沢はできない。
458 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/10 12:59 ID:ZcuN24Ti: AGE
459 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/10 13:30 ID:SRzZVBve: >>457
礼金廃止スレを見れば分かりますが、不良入居者に罪悪感はありませんし、
守るモノが無い人は無敵です。
かなり費用がかかりますが、速やかに法的手段を講じ、その損失を最小限にとどめましょう。

次回の入居者募集の際は、出来る限り家賃を抑え、一方で契約金はつり上げましょう。
（一時金すら用意できない不良予備軍排除のため）
また、審査のアウトソーシングは極めて有効です。
日本賃貸保証（株）やオリコの滞納保証は非常に便利です。
ただし、間違っても家賃保証はやめときましょう。不動産屋を儲け逃げさせるだけです。
460 名前： 夢は防犯ﾏﾝｼｮﾝ建設 投稿日： 02/08/11 17:10 ID:3m4WhmFM: 都内に戸建とマンションを居住用に持ってるが、どっちも満足できない。

戸建は防犯が心配だし、マンションは共同体なので自分の思い通りに
ならない。そこで、５階建のRCを作り、自分達は３－４階に、あとを
賃貸に出来たら、と思ってます。

自分達が安全に暮らすことが第一なので、多少の損は安心料と考えたい。
もちろん、賃貸の防犯仕様も同じにして、入居する人にも同じ恩恵を。

しかし、こういう考え方だと、多少の損どころか、大損こくんだろうな。
小規模のRCはダメだって上の方に書いてあったしね。はぁ～、でもいろいろ
情報集めて前向きに検討したいです。
461 名前：大家投稿日： 02/08/13 01:42 ID:yFBC1uCu: >>460
うちは都内大田区という治安の悪いところで
築５年の４階建てRCマンションを所有してます。
１、２階ワンルームそれぞれ５部屋計１０部屋貸して、３、４階に
両親と住んでます。無謀にも女性専用マンションとしてます。
一応最初はオートロック、サッシは二重サッシとしたのですが、
安全対策としてはまったく不十分だと思い、去年全入居者の同意の元、
玄関ドアを２ロックにして、ピッキングされない鍵に変更しました。
また防犯カメラを６ヶ所設置、２４時間録画してます。
まあいろいろと気を使う毎日です。
462 名前： 460 投稿日： 02/08/13 21:28 ID:1LuajsDD: >>461
分譲マンションだと防犯カメラさえ自分の意志では付けられないので、
自分の判断でできるところがいいですね。

安心を求める女性の引き合いが多いのでしょうね。のぞき見目的の
男に狙われそうでもありますが。

女性専用にして、しないより良かったですか？
463 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/14 11:43 ID:SZm//nnh: トランクルーム経営ってどうなんでしょう。
非常に高利回りで資金回収も早いみたいですが。
464 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/18 01:54 ID:cP1/d2dB: 入居者の募集はどうやっていますか？
465 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/18 02:26 ID:???: 不動産経営は絶対に辞めた方が無難です。
代々地主などで余裕のある人は除き、ローンを組んでの投資目的なら
絶対に辞めた方がいいです。
３年目以降から賃料が下がり始めます。よほどの立地や設備でない限り
確実に下げないと決まらない状態となります。
７年目以降からは物件にガタがきはじめ、修繕の嵐となります。
現在色々なスレがあるように、退去時の敷金精算は家主が不利になっています。
ローンを組み営利目的で自転車操業をしていた家主の物件の給湯器が壊れ
金のない家主は直すのを渋り、入居者が訴えた事がありました。
466 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/18 07:59 ID:???: >>465
その程度の理屈で言い切るなよ厨房。
リスクゼロで儲かる商売なんて無いんだから。
467 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/18 15:37 ID:???: >>466はこの世のリスクだな
468 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/19 08:51 ID:VtI08+rc: ＞３年目以降から賃料が下がり始めます。よほどの立地や設備でない限り
確実に下げないと決まらない状態となります。

これ､間違いです。　なぜって？　知らんよ
実際に下げなくても決まるから　過去○十年の経験上で書き込んでます
しかも物件はあちこちで　１等地なし　設備普通です

＞現在色々なスレがあるように、退去時の敷金清算は家主が不利になっています。

これも間違い、というか現実を何も知らない人の書き込みだとすぐにわかる。
現在というより以前から敷金スレはあるし、判決も多数出ているが現実は何も変わっていない
昔も今も五分五分だ。現実社会とネット社会を一緒にするなって
２ちゃんは世論とでも言うのか？　それじゃ議員辞職したどっかのバカと同じじゃねぇか　
でも、まあ最初の３行は渋々だが同意しよう
469 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/20 13:01 ID:???: >>467はこの世のハイリスク・ローリターンだな
470 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/21 20:21 ID:WlyEM+ZQ: age
471 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/25 11:04 ID:z6oPzeIu: 某地銀上位行と労金に、賃貸アパート付き物件のローンを申請しました。
不動産屋の担当者曰く、労金は純粋な住宅ローン以外は難しいとの事でした。
が、他の人に聞く限り、労金って結構評判が良いんですよねぇ。
純粋な住宅用物件じゃなくて（余計な物付き）、労金の審査を通った人って
居ますか？どんな条件でした？
472 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/27 15:37 ID:klbJwax7: 今度、アパートを建てようかと思っています。
とはいえ、戸建ては高価過ぎて手が出ず、某大手ハウスメーカーから
アパートを薦められたという訳です。家の半分を他人に貸して家賃を取り、
半分を自分たちの住宅スペースにするというもの。
こうすれば、ローンは半分で済むと言われて・・・でも不安もあります。
（家賃保証もメーカーがしてくれるとのこと。）
数年したらリフォームも必要だろうし。何よりも不安なのは、土地からの
新規購入だということ。ご意見聞かせてください。
473 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/27 15:43 ID:gpGgqJWS: >>472
もっとちゃんとしたところで勉強した方が良い。
こんなところで聞くな。
474 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/08/28 11:27 ID:A4xM1qwu: すみません。気付きませんでしたが、別にスレッドありますね。
そちらで聞いてみます。
475 名前： 111 投稿日： 02/08/30 09:03 ID:zf3gRLir: 111
476 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/03 00:31 ID:9x1v9sar: このたび、アパート経営を始めようと思います。
土地が、自宅の南側にあることから、2階か3階建てを考えています。
投資目的というよりは、相続対策の意味合いが大きいので、
最終的に赤字とならない程度を考えています。

土地は、1000平米ほどあり、山手線の駅から私鉄で20分です。
ただ、駅から非常に遠く、徒歩だと35分ほどかかります。（バスで15分弱）

しかし、一方で、国道（片側2車線）から100mほど入ったところにあるので、
騒音はほとんどないにもかかわらず、車での利用は便利です。
駐車場は、各戸最低1台、要望しだいで2台を止められる余地があります。

この国道を20-30分ほど走ると、県庁所在地があり、官公庁・企業があるので、
車通勤の需要が見込めます。

また、小中学校、スーパーや病院は徒歩5-10分ほどの位置にあります。

この場合、
　・社員寮としての1DK
　・新婚向けの2DK
　・ファミリー向けの3DK
どれがよいでしょうか。

あるいは、営業マンにだまされているのでしょうか。
477 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/03 02:54 ID:L5v1yEit: age
478 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/04 09:54 ID:RFxqGM7j: >476
立地の詳細を聞かないとなんともいえないけど
首都圏近郊の場合、国道の使い勝手がよくても駅から遠ければ
立地は悪いって事になる。モータリゼーションが発達していて
住人のほとんどが車で通勤、買い物しているなら別だけど。
立地が悪い場合、単身は禁物。いかに社員寮とはいえ、大企業が
簡単につぶれてしまう今日この頃、まったく安心できない。
無難なファミリーがよいでしょう。しかしそれにしても立地が
気になります。山手から私鉄で20分、駅からバス便（徒歩35分）
ですか。近隣の状況はどうですか？アパートマンションあります？
満室ですか？これから賃貸経営の状況は悪化します。空室率も
あがっていきます。利益が出せなくてもよいとの考えらしいですが、
そのような消極的な考えで、立地もよくなければ、予想もつかないような
大損をしてしまうかもしれませんよ？
479 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/04 20:02 ID:???: >>478
お答えありがとう。やはり立地は悪いと考えるべきですよね。

住民の車の利用は多いようです。近くのスーパー（１階建）などにも、
50台以上の駐車場がありますし、駅前にある市営の駐車場は、
ほぼいつでも満車になってます。

最近、近くにもいくつか2階～４階程度のアパートが建っています。
これらは、割とファミリー向けのほうが多いようです。
入居率としては、かなり入っているようなのですが、
常時「入居者募集中」の垂れ幕や看板がかかっています。

用途はどうであれ、他に本業があるので、管理会社に一括借上げという
形を考えています。収益的には非常に不利ですが、
自分で管理や募集をするほど暇はないので、やむをえないかと思ってます。

営業マンの話では、既に社員寮としての引き合いがあるので、
このプランを提案しているとのこと。
また、不動産会社系の２社は、社員寮目的での、1DK又は2DKを、
建設会社系の１社は、ファミリー目的の2DK又は3DKを、もって来ています。

あと、立地の詳細っていうのは、何を書けばいいでしょうかねぇ…。

最寄駅は沿線でも１，２を争う人気の駅で、急行停車駅でもあり、乗降客も多いようです。
土地自体は35m×45mの長方形の土地で、南側45mが4mの市道に面しています。
西側には平屋の宅地、東側には駐車場、北側には水路5mをはさんで自宅の庭があります。
480 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/04 23:12 ID:???: >479
最初に心得ていてほしいのですが
一括借り上げしてくれるから安心という考えは捨ててください。
これは実際借上げても入居率が悪い場合、借上げ家賃の引き下げや
借上げの実質的打ち切りがあります。安心しないでください。
まあ、実際入居率がよく一括借り上げがずっと続くケースもありますが
それは借上げてもらったからではなく、元々入る場所だったということです。
借上げは何も保証するものではありません。
立地は推測で物を言わせてもらいますが、住民のほとんどが急行停車駅を
利用して都心などに通勤しているのではないでしょうか
やはり立地は弱含みと見るのがよいでしょう。このような立地の場合
いかに収益ではなく、事業リスクをおさえることがポイントになると思います
より入居率が安定しているファミリーにする。建設費を抑えてリスクを減らす
仕様を工夫して入居率を上げる。（ペット、ピアノetc）
それに土地活用の仕方は賃貸住宅だけではありません。駐車場やコイン洗車場
定期借地などなど、いろいろです。最適なものはどれでしょう？
不動産会社が借上げしてくれるから・・といった軽い気持ちは禁物です。
まだまだ建設費が上がる気配も、金利が上昇する気配もありません。
それに本屋にいけばこれらについての本もごちゃまんとあります。
すこし時間をかけて、5～6冊買って読んでみるのもいいかもしれません。
読み終わった後は、恐らく「社員寮うんぬん、一括借り上げだから安心」
といった考えは霧散しているでしょう。
賃貸住宅建設は賃貸経営です。経営ですから戦略も必要ですし、リスクも
存在します。
481 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/10 05:57 ID:???: うちは、１ＤＫマンション　築２年　賃料５．７万　１２戸
　　　３ＬＤＫマンション　　３年　　　８．１万　２０戸
　　　　２ＤＫアパート　　１３年　　　５．０万　　６戸
借金作ってマンション建てて、相続税対策でしかないと思う。
家賃保障って、古くなって保障切られたら終わりじゃん。
新築や築浅のうちは決まって当たり前。

　　
482 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/10 12:09 ID:???: >>479
不動産屋の話で社員寮が出てくるのは常套手段。
仕事欲しさのいいわけだよ。
本当に損しても良いなら、こんなところで相談するはず無いはず。
損したくないなら、プランの裏も読んだ方が良い。
483 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/12 07:35 ID:???: 報告が遅くなりました。

とりあえず、不動産会社系の２社から、収支プランが提示されました。
　1Kのほうは、家賃43000円+駐車場4500円
　2DKのほうは、家賃60000円+駐車場5100円
さらに、ここから、共済会費又は修繕積立金が５％ほど差し引かれます。

このあたりで、同程度の部屋を借りようとすると、10年以内のものなら、
　1Kなら、60000円+7500円
　2DKなら、80000円+7500円
となり、提示されたプランの金額ともなると、築15年以上のものの相場です。

どちらも、オーナーへの家賃の値下げ交渉は、現実的に厳しいので、
当初から低い家賃を設定し、30年間維持するとのこと。

相場家賃の70％～75％なので、ディベ側としては、空室率が80％くらいまでは、
利益がでることになるかと思いますので、家賃の値下げ圧力は
あまりかからないのではないかと思います。

（つづく）
484 名前： 479 投稿日： 02/09/12 07:37 ID:IllvcXeD: また、実質利回りとしては、３０年間の総計で、
1Kのほうは3%ほど、2DKのほうは0.5%ほどです。

利回りは、支出として、
　・金利上昇を考慮後の3.3%相当
　・固定資産税（借地権・借家権を考慮後）
　・修繕費（30年合計5000万円のうち、共済金積立金補填後の1500万円）
　・火災保険（初年度1800000一括）
　・その他
を考慮したものです。

0.5％の利回りでは誤差の範囲ですし、マイナスに転じることもあると思いますが、
現状では、固定資産税と草刈の支出分で、毎年１００万円以上の赤字を
垂れ流しているわけですから、現状維持案の代替案としては十分だと思っています。
相続税も5000万円ほど安くなるし。（この考えがそもそも甘いのか？）

まだ、建築会社系のファミリータイプの数字が提示されていないのですが、
いまのところ、2DKタイプが第一候補です。
建築場所が自宅のすぐ近くなので、ワンルームだと環境悪化が考えられるのが主因です。

建築会社からのプラン提示があったら、また報告します。
485 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/12 10:48 ID:???: >483
不動産系で共済会費と言うとレ●パでしょうか？

共済に関してはこちらのスレが参考になります
http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1023948833/
あらかじめ共済とは、こんなものだと思っていてください
修繕積立に関しては共済ではなく、他の金融商品で廻したほうがいいかもしれません
保障に関しての不安が付きまといますし

しかし実質相続対策とはいえ、利回り0.5％はつらいですね
それに借上げ家賃の設定もいくら何でも低すぎる
新築時の一番募集が楽で、家賃設定も強気でいける時の旨みは
すべて不動産会社がもっていきます。超低利回りの原因はそこ
にあるでしょう。
上記のスレを見てもらえば分かりますが、当初から家賃設定を
低くする理由は、30年後の保証のためではありません。今現在
すでに保証している物件の補填に廻されるためです。昔儲けさ
せてもらったから多少辛くとも借上げを続けてあげようと言う
ことにはならないと思います。その時点で不動産会社が損をだ
すようになったら家賃の引き下げや借上げの打ち切りはありま
す。つまり新築時の旨み分をそのまま持っていかれるだけです。

詳細が分からないのにこんなことを言うのも無責任かもしれま
せんが、家賃の設定額といい、その設定額の根拠の説明といい
その営業マン（又は不動産会社）はとても信用に足るものでは
ないと思いま。地方の農家が多く破綻した、大東●託の営業を
思い出します。
486 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/12 19:30 ID:qGYzJXE+: >>483
　それはあまりにもふざけた提案だと思いますが。家賃保証も借り上げも業者に
損が出きるようになれば切られます。築十年以内の一番おいしい部分だけを業者
が持っていきます。

>自分で管理や募集をするほど暇はないので、やむをえないかと思ってます
という気持ちはわかりますがなんで大○建託やレオ○レス、セキ○イなどというぁゃιぃ業者
任せようなどと思うのでしょうか？建築コストを出来るだけ抑えて管理や募集は近くの
不動産屋さんに任せた方がよほど信頼できると思うのですが。木造アパートは最初の
十年以内に建物の元を取る計画でないと話にならないと思います。
　本当に忙しいのであればぁゃιぃ業者に食い物にされるよりも税金を払った方がいいのでは
ないでしょうか。>>485　さんの例にもあるように節税目的で多くの方が破綻しています。
487 名前： おいらは家主 投稿日： 02/09/13 12:37 ID:???: まあ，どの家主も自分ちの物件が一番と思っている人がほとんどだと思いますが，同業者（家主としてですけどね）として，レ○パ，大○建託，トー○ン，セ○スイ等の提案型建築業者，ハウスメーカー系の物件が近隣に新築されると，うれしいよ。
市場での競争力がみるみるうちになくなっていくからね。
やっぱ，こりゃ手強いわと思うのは，プランニングがしっかりとしていて，優秀な設計事務所の手によるものだな。
488 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/13 16:56 ID:???: >>487
　他人に貸すものにこだわって金をかけてるようじゃ割に合わないと思いますが。
　それよりも安普請で出来るだけ短期間に建物代金を回収できるものの方がリスクは
　少ないと思います。提案型建築業者は論外です。
489 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/13 18:17 ID:???: >487
プランニングがしっかりしている設計事務所はたくさんありますが。
戦略的に入居者のターゲットを絞り、コストダウンと差別化を同時に計りつつ
多大な修繕費用を必要としない賃貸住宅を設計できる事務所は少ないという罠。
安易なデザイナーズマンションが人気なのは最初だけ、
打ちっぱなしが汚くなり、大面積なガラスの結露からくる多大なメンテナンス
費用は馬鹿になりません。結局打ちっぱなしも吹き付けてしまって、ただの変
なマンションになって、入居率も落ちて、さんざんなマンション知ってます。
490 名前： おいらは家主 投稿日： 02/09/13 20:40 ID:???: タ○ギやリ○アのデザイナーズものが賃貸経営の成功の秘訣とは思わないものの，どのみち，賃貸経営なんて長いスパンで考えればたいして儲からない罠。
むしろ，大して儲からないぐらいなら良いが，大損こいてしまうことがこれからは十分考えられる。
土地をわざわざ仕入れて新築する個人オーナーはあまりいないと思うので，たまたま，先祖の土地がそこにあったからとか，業態転換で賃貸でも建てるかという場合が多いんだろうと思う。。
大センセーの作品が賃貸市場での継続的なバカ売れ商品になるとは限らないが，それでも提案型建築業者だけは，パスした方が良いと思う…。

個人的には打ちっ放しフェチですが，鼻タレが見苦しいので，そこはいろいろと考えてタイル貼りを採用しましたが，ここ最近の大手タイルメーカーの中国物のコストパフォーマンスは非常に高いものがあると思うよ。
デザイナーズ＝打ちっ放しという図式も，変わりつつある。
>>492さんが言うように，物件の華は確かに築浅のあいだというのはかなり当たっているし，イニシャルはもちろんメンテナンスコストを考慮しとかないと，築12年入居率50％となったときメンテ費用を捻出するのは大変だろう。

>>479
時間が許せば，1年ほどあっちこっちの物件を見て回ったり，建築関係の本や賃貸情報誌を読みあさったりして，自分なりにプランを描けるようになれば，かなりイケるようになるぞ。
施主とピッタリはまる設計事務所（建築家）を見つけるのは，出会い頭のようだけど，じっくりと検討することをお勧めします。（かなり検討済みのようですけど）
しつこいけど，提案型建築業者だけは…なあ。
491 名前： 479 投稿日： 02/09/14 08:06 ID:???: 書くのを忘れてました。
　1Kのほうは、木造２階30室
　2DKのほうは、重量鉄骨３階15室
です。
どちらも建築費は取得原価に算入される金額として、１億6300万円ほどです。
これ以外に、取得時の経費として200万円を見込んでます。
1Kのレオパは、家具等を含んでます。

もしかしたら、実質利回りというのは、借入金の元本返済分を含めなかったりしますか？
その場合、1Kのほうは6.3%、2DKのほうは、3.8%になります（汗

建築費の回収期間として、一般に「10年で元を取る」といわれているようなのですが、
表面と実質どちらで計算するのでしょうか？

ちなみに、いろいろ計算してみました。実質では元本返済分は入れませんでした。
　　　　表面　　　実質
1K　　　12年　　　18年
2DK　　17年　　　27年

2DKのほうは、えらく回収期間がかかるんですけど、重量鉄骨だとどうなんでしょ。
492 名前： 479 投稿日： 02/09/14 08:08 ID:WpUxmTgK: >>485
大当たりです。

>>485,>>486
たしかに、一括借上げの打切りのリスクがあると思うんですが、
あちらにしてみれば、空室率80％を切っても損失は出ないわけで、
打切りのリスクは、あまり高くないと見込んでいます。
家賃値下げのリスクについては、それなりにあると思うんで、
「貨幣価値・相場家賃の下落以外での値下げは認めない」みたいな
文言をいれるとか。無理でしょうが。

それにしても、家賃保証・一括借上げの悪評をつくりだした大○建託は、
開始当初、どんな金額で提示してたのでしょうか。
大○建託も最初から激安な家賃で提示して、さらに値下げ・契約打切
ということをしたのかなど、週刊誌に載った記事とかそのあたりの詳細を
わかるひといらっしゃいますか？

>>おいらは家主さん
やはり、個別に設計してもらったほうが、安くいいものができそうなんですが、
来年４月入居を考えると、今月末までに契約をしないと、忙しいみたいなんです。
相続を考えると、来年４月と言うのもどうかと思うし。
どのみち500平米以上になるんで、開発申請とか、雨水処理とかで、時間がかかるもので。
結局、提案型建築業者におさまってしまうという・・・気配。

今日は、建築会社の「参観日」に行ってきます。（ばればれ）
493 名前： 小市民 投稿日： 02/09/14 14:29 ID:6fic3GAJ: 私は小市民で、サラリ－マンの妻です。お金について、真剣に考えました。
どうしてこんな生活が３５年も続くのか？疑問に思っても、ニコニコロ－ンで生活しなければ・・
と言う、現実です。一生懸命お金について、考えました。
結果・・・HPを立ち上げました。見てください。感想を聞きたく思います。
http://www.geocities.jp/yoshi_kim_70_0419_0659/
494 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/14 15:03 ID:???: >>492
固定資産税、個人事業税、償却資産税を払う事を計算されていますか？
建物は一生物では有りません。ある程度の年数で壊す物です。
壊すのにもお金は予想以上にかかりますし、最近は処分費も必要です。
ある程度の利益を見込まないと更地より損をします。
失礼ですがこの計算では大家に利益をまったくもたらさないかと。
495 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/14 15:26 ID:MvdlRa6g: 　しかしなんで提案型建築業者のアパートって建築費がこんなに高いの？
　>　2DKのほうは、重量鉄骨３階15室家賃60000円+駐車場5100円
>建築費は取得原価に算入される金額として、１億6300万円ほどです。
>これ以外に、取得時の経費として200万円を見込んでます

家賃６万円２ＤＫアパートの建築費が一戸あたり１千万円以上！
それだけあったら大手ハウスメーカーの一戸建て（オプション無し）が１５戸建つよ。
496 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/14 16:00 ID:???: 一戸建てなんかで　マンション経営したら借り手が見つかるまでがたいへんです
1Ｋ1Ｒタイプだからこそズット埋まるから上手く回っていくんですよ
497 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/14 16:05 ID:MvdlRa6g: >>496
一戸建てで賃貸経営しろと言っているわけではなく純粋にコストについて訊いてるだけ。

それに新築一戸建て（借家タイプではなく個人住宅タイプで）の家賃が駐車スペース２台付き
で７２０００円だったら借り手はすぐに見つかります。
498 名前： 479 投稿日： 02/09/14 16:37 ID:???: >>494
　固定資産税は考慮済みです。税額の増加までは見込んでませんが。
　個人事業税は、事業主控除により当初より20年ほどは、免税点を下回りますし、
課税所得が生じても、税額がわずかなので、考慮しませんでした。
　また、相続の関係で、法人が所有し所得を生じさせないことも考えているので、
事業税は入れていません。
　償却資産税については、定額法を用いたとしても、初年度で15万円前後なので、
やはり考慮していません。
　なお、処分費については、ともに、最終年に750万円を見込んでいます。

>>495
　取得原価の計算上原価にできるものを全ていれてみたので、ちょっと増えています。
　・建設期間中の借入利子　130万円
　・緑化施設などの外構　100万円弱
　・給排水設備・雨水処理設備　1200万円
　・登録免許税など　35万円
大して変わりはないんですが。

で、「参観日」行ってきました。
ちょうど、今担当についている営業マンがいて、途中経過を聞いたところ、
木造２階、2LDKを４戸で１棟として、４棟で、だいたい１億8000万ほどとのこと。
給排水設備や外構費をすべて含む金額とのこと。あくまで概算ですが。
こちらの契約家賃は、67500円程度。実際は75000円～で貸すらしい。

やっぱりどこでも高いですね…。
499 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/14 17:12 ID:MvdlRa6g: >>498
もうすでに決心されてるようですね。提案型建築業者の営業はピカなみ（最初はそれほど
ではなくても動き始めた後では断りきれるものではない）ですからね。
もう少し早く２ｃｈで相談したほうがよかったかもしれませんね。
これから出来ることといえば新築時の借り上げ額の引き上げだと思います。業者の採算
が合わなくなったら借入額を引き下げてもいいという条件でも新築時の借り上げ額を引き上げ
てもらってください。たとえ最初の借り上げ額が低くとも採算が合わなくなったら即引き下げ
られますから。そのころに担当者が会社に残っている可能性は限りなくゼロです。長いつきあい
などとの幻想は捨ててください。提案型建築業者の営業＝ピカの営業　と思って間違いないです。
500 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/14 17:48 ID:oxuunD3G: >479
いまいち理解できないのは、一体どうすれば自ら損しようと考えるのだろう。
まとまった土地があって、資金も借り入れられる信用もある。しかし自分は
他に仕事があるから、手間はかけられない。この条件で土地活用を考えるな
ら、いくらでもあるはず。一体どこら辺から「相続だから得しなくていい」
などと考えはじめるのかな？それとも営業マンのテクニックかな？
数字の計算は非常に勉強なさっているようですけど、賃貸経営についても
同じように勉強なさったらこんなことにはならなかったろうに・・・

駅徒歩35分、レオパ一括借り上げ、利回り0.5％・・・・
ここまでうまく丸め込まれているケースはめずらしい。勉強なさっているのに何故？
501 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/14 18:54 ID:???: >>495
提案型の建築費が高いのは
家賃は２年契約のため、その間赤が出ても良い様に
最初から補填として織込まれるため。
であっても家賃の引き下げになる。
どう云っても会社だけは損しないように出来てるんだよ。
502 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/14 19:17 ID:MvdlRa6g: >>501
赤字分の補填なんてレベルではないだろ。
おそらく粗利は７割くらいじゃないの？
会社を維持するには４割程度の粗利は必要だろうけど７割はあんまりだろ。
２億で受けて１億４０００万の儲け。
503 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/16 04:59 ID:qoQ5C9hC: 教えてください。
親から相続した八十坪の土地、新宿まで電車で十分、
最寄り駅から徒歩六分があります。
アパート経営を考えているのですが、業者が色々言ってきて困ります。
値段もいうこともまるで違っていて、さっぱり。
二千万くらいのアパートを建てるのと、一億くらいのマンションでは、
やはりアパートの方がいいでしょうか？
ちなみに、自己資金は千万円程度ですが、全額ローンの方がいいですか？
学生の多い町なので、ワンルームがいいと素人考えでは思ってますが、
なにぶん、勉強不足ですいませんが、いろいろ教えてください。
504 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/16 10:50 ID:m7KNbF//: アパートの建築費は１室あたり５００万円程度が目安。
そうすると全額借入でも１０％位の利回りが得られます。

大手ハウスメーカーは３０％以上の利益を見込んでいる。
特に、レオパは建物の質から判断すると５０％以上の利益は見込んでいる。
505 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/16 11:49 ID:6TpNcZP1: >>503
その立地なら賃貸マンションのほうがいいのでは。
容積率１８０％ならワンルームが２５戸くらい。
容積率３００％なら１Ｋが２５戸くらいできるよ。
ワンルームが２５戸と駐車スペース２台としても家賃収入が１７０万／月。
管理費用を引いても十分に割に合うと思いますが。
提案型じゃない普通の建築会社数社から建築費の見積もりをだしてもらって
管理は近くの不動産屋さんに任せれば問題ないとおもう。
新築の賃貸マンションだったら借り手の質も十分に吟味できるから家賃の滞納
はほとんどないでしょ。家賃の集金も頼む必要はないと思います（頼んだ場合の費用は
５％～８％）。家賃の集金といってもやることは契約時に振込先を書くだけ。
506 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/16 12:57 ID:???: 497＞
なんじゃその安さどんな田舎だ
駐車場だけの値段ですよ72000二台って
投資たいぷなら２３区の人気沿線の駅近1Ｋ以外にないよ
６畳の1Ｋマンション1000万でかって85000で貸すんですよ
これ黄金方式！！　利回り最高
507 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/16 13:00 ID:???: そして賃貸も空き予定で決まるから
１日もあいたことないです
508 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/16 13:03 ID:???: 買った業者の賃貸部にたのんでるが　手数料はとられないぞ
投資タイプは　机上の％より部屋空き無しの状態を作る　いや作れる物件を買う
これが最大の鉄則だ
509 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/16 17:25 ID:dIPuB+qT: 資金が４５００万円あり、アパート経営を考えています。
中古アパート一棟売りの物件を、見せてもらいましたが、
どうもイマイチです。

接道が私道だったり、築１５年位で割高とか、駅から徒歩１５分とか。

仕方が無いので、自分で土地を買ってアパートを建てようと
思います。どの辺の地域が良いでしょうか？

多摩地区か、高崎線や、東海道沿線を考えているのですが.......
510 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/16 17:42 ID:???: >509
資金が4500万じゃ土地購入しての不動産投資は厳しいでしょ
立地が悪く、坪単価が安い物しかたてられない。
その枠で投資するなら、戸売りの中古の激安マンションを数戸
買って分散投資かな？
それか裏技として地方に投資するって手もある。今なら例えば
沖縄とか。土地も建設費も安く、入居率も安定している。
511 名前： 509 投稿日： 02/09/16 20:27 ID:dIPuB+qT: 現在、ＪＲ高崎線の熊谷駅徒歩３分、１３２㎡で、２３００万の売り地が
出ています。
これに坪３５万で１５㎡のワンルームアパートを１２個、建てたら
利回りは１５％くらい行きますかねえ？

アパートを坪３５万で建てるのは無理ですか？

この計画は成功しますか？それとも破綻しますか？

熊谷駅徒歩３分、１３２㎡で、２３００万
http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_s?ensen=%b9%e2%ba%ea%c0%fe&place=%ba%eb%b6%cc&ken_id=11&ensen_id=2105&code_b=11&no=a3005479101atho
512 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/16 21:15 ID:???: >510
15㎡の極小ワンルームなんかじゃ、今時・・・
間違いなく破綻が待っていますね
そのエリアじゃ最低でも25㎡なくちゃ誰も入らないでしょ
513 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/16 21:25 ID:H46/uJzk: >>504
他のスレで見かけたけどこのくらいの価格が一般的ではないでしょうか。

219 ：ぬし：02/09/02 20:27 ID:5qWeGABn
単身者用のｱﾊﾟｰﾄを１０月に着工予定です。

　　①専有面積　４０㎡程度　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　②間取り　　１０畳　ｋ５．５畳　１坪風呂（追い炊き付）　ロフト有り（天井３．５ｍ以上）
　　　　　　　　ベランダ南向１．５間　押入れ＋クローゼット１．５間　物入れ０．５間　　　　
　　③設備　　　洗面化粧台　エアコン　モニタ式インターホン　ＢＳ
　　④環境　　　ショッピングセンターまで徒歩２分　コンビニまで徒歩１分　　　　　　　　　　
　　⑤家賃等　　５０，０００円（車１台込み）　礼１　敷１
　　⑥構造　　　木造２階建て　２０室　ＡＬＣ板で防音　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　⑦建設費用　８，４００万円　坪単価３５万円以下
　　⑧借入関係　８，７００万円　期間２０年　当初１０年固定　２．５０％程度

北陸地方です。当初の入居を心配しています。ご感想をお聞かせください。

http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1017666216/219

レオパだとこれよりもはるかに建物の質が劣るはずですから同品質のたてものが
もっと安く建てることが可能だと思います。
514 名前： ゆうじ 投稿日： 02/09/16 21:46 ID:x5fwDHik: ニッセキハウスで建てろ
515 名前： ５０９ 投稿日： 02/09/16 23:39 ID:dIPuB+qT: ＞15㎡の極小ワンルームなんかじゃ、今時・・・
＞間違いなく破綻が待っていますね
＞そのエリアじゃ最低でも25㎡なくちゃ誰も入らないでしょ

そうっすかねえ......？
立正大学が近くにあるのですが、４万なら金の無い学生が
借りてくれるような気がするのですが。

甘いですか？
516 名前： 503 投稿日： 02/09/17 00:03 ID:S/cIXB4Z: >505　503です。レス遅れてごめんなさい。パソがフリーズしてました。
ご丁寧にありがとうございます。
そうですか。実は最初はマンションの方に魅力を感じていたのですが、
うちの土地は、奥まったところにあり、大きな作業車が入るのが
難しいのです（ｺﾝｸﾘ車とか）。それで、アパートの方が建てやすいかなあって
思ってました。それにしても、25戸も建てられるとは！！
業者の話ではせいぜい10戸くらいだったので、びっくりです。
アドバイスを参考にさせていただき、いろいろな建築会社にあたって
みようと思います。ありがとうございました。
517 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/17 00:31 ID:???: >515
マジで？
でも15㎡っていったら、4.5畳収納なし程度でしょ？それともフロなし？
今時の学生はもっと裕福だから、新築フローリング系をみんな狙うでしょ
金のない学生は築20年以上の木造で、もうどうにもって感じの家主に任せては？
低単価で建てるにしても、戸数をへらして専有面積を増やしたほうが吉
518 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/19 11:57 ID:2YIILr/7: アパートの建坪単価って、いくら位？

なんだかんだ言って、坪５５万くらいは見積もられる。
地価もまだまだ高いし、これでは赤字にならない程度ですね。

あんまり割に合う商売ではないですねえ。
519 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/19 15:48 ID:xyQT3SWI: 新しい丸ビルの単価は60万/坪です
520 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/21 14:27 ID:???
521 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/21 14:35 ID:???: 実家が経営してます
名古屋市内のマンションで2棟です
どちらも父の好きな某有名デザイナーに頼み（仕事で昔から知り合いでもあったらしい）
格安のデザイン料で施工は仕事付き合いのある某大手施工会社です（手抜きしたら今後の取引はなしとか
冗談で言ってましたけどマジなんじゃ？　相当安く良い素材使ってやらせてました素材指定して指揮もしてましたし）
1Ｋの22平米で7万で一階が店舗で50～60万くらいらしいです
ローン返しても全然手元に残りまくってるそうですが金額は知りません
522 名前： そうだんです！ 投稿日： 02/09/28 01:51 ID:/t8IGSMI: いろいろな意見をお願いします！

大阪郊外の３００坪の土地に賃貸物件（アパマン・その他）を借り入れ金で計画
していますが、利益が出るのか心配です。

立地の詳細→３０万都市、駅（始発駅）から徒歩３５分、国道へ車で２分
　　　　　　徒歩5分で総合病院、来年、近所に大きなスーパーできる予定
駅から遠い以外は、車があれば、静かで住みやすい立地です。
523 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/28 05:33 ID:PXkOKgd5: 投資効率を考えると、首都圏の中で投資効率が
良いのはどこだろう？

２３区は論外なのは間違えない。

千葉か埼玉か神奈川か？
524 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/09/30 11:23 ID:Rnv2puhg: >>522
アパート業者にそうだんしてみれ。
土地もってるなら相手も真剣になるだろう。
でも、人がはいらなそうならどうかな？あと、アパート業者はアパートたてちまえば
その収入がはいっておさらばになるので注意すれ。
アパート経営してて困るのは、お客がはいらないこと。入居したのが質の悪い客。
管理を自分でやるか、第３者にまかせるか。自分でやると素げーめんどう。やくざ
が入居してノミ行為してたりとかだとか社長の愛人で別れるためにげてて社長がお
しかけてきたりだとか、独居老人でこの間、孤独死して警察呼んだりして、いろんな
人間ドラマがあるよ。それと、アパートの耐久性ね。実際アパート２０年から３０年ローン
くんだりして、返済し終わったころにはアパートいたんでて、補修費がかかったり、周囲の
アパートとくらべて古いから入居者の質が悪くなったり、家賃下げすぎると入居者の質が悪く
なるし、高くすると入らないしいろいろ大変。
でも、確かに最低限食ってくだけの収入を得るにはいいだろうね。
ちなみに、借金返済しながらだとローン期間中はたぶん年間で１００万ぐらいしか
収入でないんじゃないかな？
525 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/02 17:54 ID:sxSWAh28: アパート経営してる人に質問です。世間体悪くないですか？
昔からの地主で父がアパート経営してるんですが、この事は極力人に言わない
ようにしています。ねたまれたり嫌われたりしそうで・・・以前は人に話して
たんですが、そのことでずいぶん友達なくした様な気がします。会社に入っても
父を保証人にすると、信用調査され資産家なのがすぐばれてしまいます。会社は
基本的に辞めても困らない人間は信用しませんよね。となると当然出世の可能性
は無くなりますので、アパート経営のオーナーが自営業が多いのはそのせいでしょう。
皆さん、こんな事感じたことありませんか？
526 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/02 20:46 ID:???: 実家が資産家なのはマイナスにならないと思われ。
527 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/02 22:19 ID:049qCXuf: >>523

利回りだけを考えるなら、千葉>埼玉>神奈川だね。
ただし内房と埼玉県北の工業地帯はガラガラだよ。
528 名前： 523 投稿日： 02/10/03 01:58 ID:zhmVD6aA: >>525
＞会社に入っても父を保証人にすると、信用調査され資産家
＞なのがすぐばれてしまいます。会社は基本的に辞めても
＞困らない人間は信用しませんよね。となると当然出世の可能性
＞は無くなります

マジですか？ネタでは無いのですか？
企業は、ここまで調査するものなのですか？

>>527
＞利回りだけを考えるなら、千葉>埼玉>神奈川だね。

ありがとうございます。どの沿線が有望ですか？
529 名前： 525 投稿日： 02/10/04 12:40 ID:wH2LEPPz: >>526
トータルではプラスにはなると思うんですが、マイナス部分もあると
思いまして・・・

>>523
＞マジですか？ネタでは無いのですか？
＞企業は、ここまで調査するものなのですか？
就職するとどの会社でも必ず２人は保証人を立てさせられますよね。
その内一人は父親にして下さいと言われます。その保証人が実在する人物
なのか？、また保障能力はあるのか？、へんな借金はないか？その他この
ようなことを企業は必ず調査します。でないと保証人の意味がなくなりま
すし、割と簡単に調べられるそうです。

同意してくれる人がいないということは、僕の思い込みなんでしょう。
まあそのほうがいいんですが・・・
530 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/04 20:50 ID:???: >>525
夢の地主生活・・・できるものなら替わってほしい（´Д⊂）
531 名前： ５２３ 投稿日： 02/10/05 06:35 ID:aQFsc6fR: ４５００万円の資金で土地と建築事務所を探して
はや２ヶ月。

マジでノイローゼになりそうです.........

こんなに、土地と優良建築会社探すのが大変だったとは......

ちなみに建物は、優良設計事務所と安い工務店に頼むのが
一番良いよね？
532 名前： スロッターズ用WEBサイト 投稿日： 02/10/05 07:50 ID:9OHESSjl: シミュレーターとかあります。
http://members.tripod.co.jp/nickker/
533 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/05 12:13 ID:???: >>531
土地を買って新しく建てると利回り期待できんなぁ
利回り重視なら中古にした方がいいんじゃない
入居者ゼロから出発はよっぽどいい所じゃないときついかもよ
あと安かろう悪かろうにならないようにね
534 名前： ５２３ 投稿日： 02/10/05 13:40 ID:aQFsc6fR: >>533
＞土地を買って新しく建てると利回り期待できんなぁ
＞利回り重視なら中古にした方がいいんじゃない

確かに、建て替えの時点までは中古の方が利回りは良いのですが
平成元年築前後の中古アパート物件が多く、あと１０年位で立替ですよね。

建て替えの費用を計算すると、新築の方が利回りが良い気が。
しかし、確かにリスクは有りますです。。。。。。
535 名前：わい投稿日： 02/10/05 15:43 ID:kRjTkiap: >>522 何市ですか？30万都市で始発駅っていったらＳ田市かな？
536 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/05 16:11 ID:M6DmW1xf: 建蔽率て多少オーバーしても業者さんは建ててくれますか？
その場合設計事務所に頼むより、工務店さんに直に頼むべきなの？
537 名前：わい投稿日： 02/10/05 17:14 ID:HtH8PWdx: >>536地元の零細工務店だったら建ててくれるところもあるけどやめた方がいいよ。
それよりも市の指導要綱で駐車場を何台設けなさいとかあるやろ？あれだったら無視
しちゃても違法建築にはならない。
538 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/06 13:00 ID:BGUnn9/f: アパートはだめだよ。
国立大学の目の前のワンルームなんかだといいけどね。アパートでも。
あとはだめ。はっきりいいて相続税対策。
貯金がいちばんいいよ。
今利しやすいけどさー。アパートの維持費ばかになんないよ。
539 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/06 15:23 ID:2UMrtKab: ＞５２５
感じます　
「何もしないのに金が入ってくる奴はいいよな～」
「（会社の）給料下がっても関係ないでしょ？」　などなど数え切れない

車を買っても、時計を買っても嫌味を言われる
でも、女には必要以上に好かれる。
もう一度人生をやり直せるとしたら・・・やっぱり今のウチに生まれたい。　
どれだけ嫌味を言われても、資産家はいいよ　当たり前か
540 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/06 18:51 ID:???: >>538
単なる収益物件なら競売じゃなくても高利回りのものが結構出回ってるが
魅力のないものが多い。中古で年利２０％近く回る物件でもまずいものは
まずい。現在の環境なら実質で１５％以上回り、築１０年程で駅に近く家賃が
５万以下の物件で大学（できれば国立）の側じゃないと魅力を感じない
うちの経営も今後かなり競争が激しくなった時に＋αがなければだめだと
認識している。今参入している高コストのアパート経営者が儲からないことに
気付いて市場から退出するまではアパート経営も苦しいと思っている
>>539
女に好かれるっていうのは確かにあるかも知れない
田舎のさえない３０代前半ボンボンだけど、知らない人から電話がかかって
きてうちの娘と見合いしてもらえませんかって言われた時はびっくりした
他にも副業で見合いを斡旋する知り合いが高学歴のこんな娘はどうだとか、
農家の一人娘で資産家だけどどうだとか今まで何度も見合いを勧められたが
その全てを断ってきた。資産じゃなく俺自身の魅力で結婚できるのが理想
なんだが難しいかな
外面は資産家に見えるかも知れないが、実際は借金もたくさんあることを
他人は知らないからね
541 名前： 525 投稿日： 02/10/06 18:58 ID:N9xlRhG8: >>539
やっぱりそうですよね。同意してくれる人がいてうれしーなー。
こんな話２CHでしかできないからね。普段こんな愚痴話そうもんなら
それこそ妬みの対象になってしまう・・・。

でアパート経営してると口にすると何故嫌われるのか考えてみたんだが、
やはりほら吹きと思われるんじゃないかな。本当の資産家は資産家である
ことを人には喋らないから、喋る人間はほら吹きなんだよね。ということは
本当に資産家でも人に喋った時点で、ほら吹き扱いされるということが世間
の常識なんでしょう。もっと早く気ずけば良かった・・・
542 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/07 01:46 ID:???: >もう一度人生をやり直せるとしたら・・・やっぱり今のウチに生まれたい。　
>どれだけ嫌味を言われても、資産家はいいよ　当たり前か

それは人生の最後に言う言葉でしょ
現時点では分からんでしょ、没落資産家って結構いるもんだし
なんか必要以上に悲惨な表情してるぞ
543 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/07 01:49 ID:JYDDgYdc: http://yahooo.s2.x-beat.com/
544 名前： ５３９ 投稿日： 02/10/07 08:09 ID:KVp8mmAa: ＞５４２
ほらね、さっそく言われちゃいました
まあ、２ちゃんだからいいけどさ
それを現実社会でも常に言われてるんだよ
慣れちゃったけど
＞５４０
下から４行目に禿同です
545 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/07 13:05 ID:qb18Ms5U: >>541
そお？結構みんな親切にレスしたりするじゃん
ほら吹きとか嫌われるのは一部では？
自分がほら吹きと言われ嫌われるのは「資産家」だからに違いないってね
546 名前： 525 投稿日： 02/10/09 20:59 ID:ZDcipYwR: さっそく嫌われてしまいますた。
皆さんアパートのオーナーに成っても、決してその事は口外しないほうが
良いと思われ・・・
547 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/10 13:33 ID:???: >546
そう思うよ、俺も絶対言わないな
妬みなんだろうけどさ、そんなに羨ましいなら
自分も建てりゃいいじゃんと思うよ。
そんな無理な話じゃないしね
ほんとうざいよ
548 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/10 16:28 ID:N+AesmeM: 珍態
549 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/11 10:12 ID:wb6YFbTP: 今の商売辞めて不動産賃貸業に転業したいんだけど
カミさんに世間体が悪いし娘の縁談に差し支えるから
止めてくれと言われている。アパート経営ってそういうもんだよ。
不労所得で遊んでるって思われてる。
550 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/11 11:06 ID:EZv6fzsQ: 空き部屋が増えると苦しいのよ・・。
うちのは立地が悪いから。
551 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/11 21:35 ID:???: >>549
縁談に差し支えるってどんなすごいところに行かせるつもり
おいらは男だけど縁談話は黙ってても舞い込んでくるよ。
うちはアパート１棟とマンション１棟と一戸建て９件と店舗兼住宅１件ぐらい
だけど相手もそこそこの学歴と同じぐらいの資産を持ってる人を紹介されるよ
例えば男が高卒だとまず大卒の女は紹介されない。資産規模があまりにも
違いすぎるとこれまた紹介されないといったルールがあるような気がするが
詳しくは知らない。仲人さんが釣書を見て何らかのルールで組み合わせを
決めてるよ。
それと今の商売がうまくいってるなら不動産はあまりお勧めしない。
というか止めた方がいい。今は未知の商売に手を出さない方がいいよ。
552 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/11 22:11 ID:???: 俺アパートを七棟持ってるんだけど、不良債権を任意整理で買った物だから、
一番高いやつでも二千万なんだよね。
購入価格を知らない人には大金持ちだと思われるので、親戚にも話してないよ。
553 名前： ５２６ 投稿日： 02/10/11 23:31 ID:???: みんなすごいっすね。
私はサラリーマンで自宅併用アパート持ちだけど
結局子供との将来同居くらいしか夢無いです。
554 名前： 549 投稿日： 02/10/12 10:49 ID:???: >>551
70名ほどの従業員を使って商売していますが赤字です。
店舗を賃貸にまわすと月３００万以上の家賃がとれます。
計算すると商売辞めて貸したほうがいいという結論になっちゃうんですが。
簡単には商売辞められませんね。最近破産物件を４５００万で購入。
１５％以上で回っています。本業より効率がいいです。
商売で苦労して、なにやってんだか解らなくなります。
555 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/12 12:45 ID:HPDwa/cD: >>553
お前も凄いだろ！
556 名前： 555 投稿日： 02/10/12 12:51 ID:HPDwa/cD: おっ、555Getだぜ！
557 名前： 551 投稿日： 02/10/12 15:13 ID:???: >>554
すごいじゃないですか。７０人の人生を背負うなんてなかなか出来ることじゃ
ありませんよ。うちは家族３人だけの零細なのにえらそうなこと言って
すみませんでした。
確かに不動産でもいい物がありますが、投資効率だけで購入すると失敗する
可能性があります。いかに早く投下資金を回収するかがポイントだということ
はおわかりだと思いますが、不動産賃貸業自体が将来性のある事業だとは
私は思っておりません。余裕資金で年利２０％以上の物件を買ったとしても
失敗する人は失敗します。物件に対する継続的な需要が見込めないものは
たとえ３０％でも無意味だと思っております。
３０代の若輩者の意見のため未熟な点はお許しください。
558 名前： 549 投稿日： 02/10/12 16:56 ID:???: >>557
いえいえ、ただの出来の悪い３代目です。３０代でそれだけの資産をお持ちとは
凄いですね。従業員を多く抱えているから利益が出ないという側面もあります。
今商売をしている場所は大変人気のある立地で借り手には困りません。
そこでやってても儲からないのは経営者がアフォだからですが、時代の波に
乗り遅れた衰退業種だからというのもあります。勢いのある若い経営者に
賃貸して小人数で会社を維持していくのも道かなと思ったりしています。
こういった時期なので逆に高収益物件が多く出てきますので不動産賃貸業は
面白いのではと思っています。
559 名前： 551 投稿日： 02/10/12 20:14 ID:???: >>558
いえ、今ある資産は親が作ったものです。私がやったことと言えば学生時代
から帳簿をつけたり、購入する物件の将来性があるかどうかを家族で検討
するための資料を作成させられたぐらいです。資料といっても大したものは
作っていませんでしたし、資金繰りが悪化しないようにブレーキをかけること
が多かったので役に立ったかどうかはわかりません。
>>557に書いた通りくれぐれも高収益だからといった理由だけで物件を
判断せず出来るだけ周辺にある同種のアパートの家賃や、その周辺に
適した物件かどうかを吟味してください。どのような人が入居者になるのか
を考えてその人たちが望んでいるものを満たす物件でなければなりません。
ニーズに合わないものはいずれ淘汰されると思っています。
560 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/12 22:38 ID:???: いい加減誰か突っ込んでやれよ・・・・
561 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/13 21:35 ID:xpIlXiZd: ＞最近破産物件を４５００万で購入。
＞１５％以上で回っています。

本当に、こんな物件あるの？
どこで見つけたの？
562 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/14 09:25 ID:???: 15%どころか２０％以上の物件もごろごろあるでしょ、いまどき
563 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/14 16:15 ID:INGGtfVT: リピーターになれば、良い物件を優先的に紹介してもらえるよ。

中古アパートは担保価値が低くてローンが通らないから、ローン客は敬遠される。
自称現金客でも、一見だと本当に金持ってるかどうか判らない。
よって業者的には、成約率を考えると、

リピーター>>>現金客>>>>>>>>>>>ローン客

にならざるをえない。
この辺が、紹介はあってもリピーターはない、戸建て営業とは違うところ。

このご時勢でも良い物件は得意先段階で捌けてしまうので、
住宅情報の事業用物件は専任で売れなかったカスばかりなのさ。
564 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/15 01:10 ID:ia3Zsx3q: ＞15%どころか２０％以上の物件もごろごろあるでしょ、いまどき

本当ですかぁ？
数件の事業用専門不動産屋に、数百件も物件をＦＡＸしてもらったが
１３％くらいが関の山だったよ。

いくらなんでも、２０％の物件を手放さないでしょう......
565 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/15 02:31 ID:ia3Zsx3q: >>525
今度、５０００万のアパート１棟買ったのだが
あなたの言ってる事は、実際正しいと思う。

ワンルームマンション２個持ってるだけで
中堅サラリーマンに、激しく嫉妬されたのには参った。

私は自営なのだが、サラリーマンの金の無さには嫌になる。

これで、アパート一棟持ってるなんて言ったら、どういう事に
なるのか、ぞっとするし恐ろしすぎる。
566 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/15 09:39 ID:???: >565
資産家に表向き質素な生活をしている人が多いのは
世間からの嫉妬を避けるためでもあるんだろうな。
派手な生活してるﾔｼは概して金持ってない。
567 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/15 19:16 ID:???: そうか妬まれてたのか
妬まれついでにもう一棟買うよ　４０００万ほどだけど
国立大学近くのちょい大きめの1R　年利２０%ぐらい
568 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/16 02:37 ID:CUl2uPic: つかマンションよりアパートの方がいいのはなぜ
569 名前： 552 投稿日： 02/10/16 03:45 ID:be8bVX7q: みんな空室率はどれ位?
俺は34室中5室。この時期だとこんなもんかな。
570 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/16 10:37 ID:???: アパートじゃないけど一戸建てに入ってた建築業者がトンズラ
みんなも気をつけよう
>>569
入居率９割以上
571 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/16 14:14 ID:tTDj/Aoj: 中小企業総合事業団の行っている小規模企業共済に加入してる方おりませんか？
これってオーナーの退職金積み立て制度で月７万まで掛け金にでき、積立金は
全額所得控除になるそう。
当方賃貸物件あり低収入公務員、興味はあるが、入れるのか、職場にばれないか
で、これから調べる予定。
572 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/16 17:35 ID:???: そんな金あるなら俺に投資しろ
一年で倍にしてやるよ
1億が2億に、2億が4億に、4億が8億に！
573 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/18 01:09 ID:WwgdkNSv: 嫉妬を、かわす方法教えてよ！！！！
574 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/18 04:52 ID:???: 方法っていうか、言わなきゃいいだけじゃん。
顔に書かれるわけじゃなし。
575 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/18 05:22 ID:LLkfO8oU: http://yahooo.s2.x-beat.com/
576 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/18 08:58 ID:???: >>573
ローンでヒイヒイ言ってる奴らが妬んでるんだって
577 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/18 09:39 ID:???: >>573
目立たないように質素に生活することだね。
見えないところで金使えばいいさ。
578 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/18 10:08 ID:???: 俺はアパートとかマンション、貸家に雇った浮浪者を送り込んで、
何個か分捕ったり、立ち退き料分捕ったりしたけど、今は止めて、
分捕ってでかいマンションに立て替えた家賃で暮らしてる。
けど、馬鹿が確かに嫉妬して困るのも確かだよね。
見えないところで金使うってどうやるんだ？
579 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/18 18:18 ID:???: >>578
妬むだけの能無し金なしリーマンどもは馬鹿にするが
あんたのような人間といっしょにはされたくはない
おいらのとこはまっとうにやってるからね
580 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/18 21:04 ID:dW1OJqRm: 目立たないように金使うには、要はサラリーマンと付き合わなきゃいいんだけどね。
まあ実際自営業の人が多いでしょう。
たしかマンションやアパートのオーナーズグラブみたいなのがあると、
以前聞いたことがあるんだけど、誰か知らない？
581 名前： 565 投稿日： 02/10/18 22:39 ID:WwgdkNSv: >>525氏の発言は、オーナーの共感を呼んでいますねえ。

どういう理由で、有名大学でた優秀な人間が
年収５００万程度でリーマンやってるんですかねえ？

そんなに安定が好きなのですかね。

嫉妬深い連中は嫌ですねえ。
582 名前： 578 投稿日： 02/10/19 03:13 ID:???: >>579
いっしょにされたくないって言われても、俺はずっと前からこのスレにいるよ。
あなたは親から継いだ不労所得かもしれないけど、俺は若いうちにそうなるために、
無理をしなきゃいけなかった。それだけのこと。
だいたい、バブル期、地上げ屋もどきやってたときの遺産みたいなもんで、
もってるのもバブル中に転売できなかった売れ残りしかないよ。
まあ、家賃収入だけで遊んで暮らせるだけの収入はあるけどね。
583 名前： 565 投稿日： 02/10/19 12:30 ID:tA31B+Wx: ＞バブル期、地上げ屋もどきやってたときの遺産みたいなもん

一代でオーナーになるのには、相当無理する必要が有るでしょうねえ。
まともな仕事で買える訳ないし。

親からアパート受け継ぐ人と、一代でオーナーになる人の差も
能力的に、凄い格差がありそう。
世間知らずのボンボンと、修羅場をくぐり抜けてきた経営者と。
584 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/19 12:55 ID:???: 昔のバブルに向かって高度成長しまくってた頃とは違って
今じゃ不動産やっても一代でオーナーはきついだろうね。
っていうかもうムリでしょう。時代の流れに乗らないと。

俺も二代目で親は田舎からでてきて０から初めてアパートマンション５棟
いまあるけど　今やってもムリって自分でいってるからな
まぁ俺ならどっちにしても無理だけど（ｗ
親は偉大だよ
585 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/19 14:38 ID:RzGJhhvp: 江戸時代からの地主さんて一種独特の価値観があるよね。
まじめ　で　お人良し　で　倹約家　で　無欲
もともと地侍なんだから戦国時代は侍だったのにね。
江戸の２６０年でずいぶん変わったんだろうな。
586 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/19 14:40 ID:sw5vVVey: でも高度成長期に乗っかって運が良かったってことは確かにあるよね
だって今同じようにやろうとしても絶対無理でしょ？
あの頃は必ず買った時より値上がりして売ることが出来た時代だからさ
587 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/19 15:16 ID:???: そーだねー

いま賃貸客付けで食ってる業者なんてホント厳しいもんな～
銀行も渋いし、金利は高いし・・・
今度１．５億借りるの、金利3.9ってゆーんだよね　ひどくない？？
588 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/19 17:03 ID:???: >>586
まあ、これから新規にやろうっていう人はよっぽど運がよくなければ
うまくいかないだろうね。以前うちにも○○パレスからひつこく電話が
あって、うちが大家だってどっから個人情報仕入れたんだって内心
むかつきながらも丁重にお断りした。
589 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/21 05:09 ID:A5zMg4As: ＞以前うちにも○○パレスからひつこく電話

一代でオーナーの人は、こんな誘いに乗る訳無いよね？
590 名前：￥投稿日： 02/10/21 05:25 ID:C3ZUAkCp: >>588

>前うちにも○○パレスからひつこく電話 ×
　前うちにも○○パレスからしつこく電話　　○
591 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/21 14:13 ID:???: >588
大家調べるのなんて簡単じゃん？
そんなん個人情報ってゆーのかな（笑
592 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/21 14:53 ID:???: ＞ひつこく電話

江戸っ子みたいでイイ！　と思うけど？
簿記学校の先生が江戸っ子で、「しゃくえん、しゃくえん」（百円）
と連発しててかわいかったのを思い出しますた。
しかし複式簿記は使ってないのであっという間に忘れたなぁ。
593 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/21 15:51 ID:???: >>591
いや別に笑われてもいいんだけどさ
こっちが資料請求した訳でもないのに勝手に調べて電話してきても
むかつくだけでお話にならないって言いたかったんだよね
ま、話聞いてもお話にならないんだけどね
594 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/22 12:58 ID:/cenxpHs: 業界の方、アドバイスお願いします。
現在検討中の物件があります。購入金額は1500万、場所は中核市の中心部から少し
離れた軽量鉄筋、築15年のアパートで全部で6世帯入居(満室)しています。
常に満室であれば年間260万の家賃収入が見込めます。税金や火災保険を差し引いた
としてもなかなか良い物件だと思うのですが、一つ気になることが・・・。
この物件は競売で現不動産屋が落札し、入居者と賃貸契約を締結し直し売りに出した
とのことなのですが、以前の持ち主(オーナー)は893だったみたいです。
不動産屋の話では893との話はついているので心配しないで良いと言われましたが
入居者もチンｐラみたいなのが入ってると嫌だし・・・。
このような物件を買っても大丈夫でしょうか？
595 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/22 13:23 ID:???: >>594
この手の話は、詳細を聞くまでもないです。
本当に良い物件なら、その不動産屋がそのまま運用するはず。
893、ちんｐらというファクターもそれを十分裏付けていると思います。
しかも築15年でその価格は高いかもよ、築30年まで今の家賃で100％なんか入らないしね
修繕の状況は？敷金などの預り金はいくらぐらい？
596 名前： 594 投稿日： 02/10/22 14:17 ID:aCdqWa1f: >595さん

アドバイスありがとうございます。
修繕の状況ですが、今すぐ直さないといけないような所はないです。
敷金の方は、いくら預かっているのか分からないのですが、オーナーチェンジ
した時点でこちらに預けるということです。
一度マトモそうな入居者の方に他の入居者の話を聞こうと思っています。
597 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/22 14:22 ID:???: >596
出来たら今までのどこを修繕したかも聞きたいですね
外から見て平気そうでも、築15年ですよね。いままでキッチンや浴槽
などのリフォームしていなければ、そろそろですよ。
それに給排水管などの配管もそろそろかも、実施していなければ
修繕計画に盛り込む必要性があります。ま、何年運用するかにもよるけど
598 名前： 594 投稿日： 02/10/22 15:22 ID:f1G11SXb: >597さん

ありがとうございます。
そうですね、水周りもそろそろ修繕時期でしょうからもし購入するのなら
計画しておきます。
運用は15年ぐらい・・と考えています。
599 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/22 16:55 ID:???: >>598
ワンルーム６部屋のアパートオーナーです。

水回りだけじゃなくて、外壁塗装も見ておいた方がいいですよ。
うちの物件、新築から１０年目で塗り直しやって、２００万近く
掛かりました。海が近いせいもあるけど、出費に鬱。
600 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/25 08:38 ID:U/RqadtJ: プロパンと、都市ガスはどちらが良いの？
それぞれのメリットは何でしょう。

プロパンの方が、経営には良いと聞きますが。
601 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/25 11:02 ID:jl927EZS: 都市ガスは工事費が高い、競争相手のいない独占だから
プロパンは工事費安くて済むけど使用料金が高いので入居者からは不評
602 名前： デイトレイダー 投稿日： 02/10/25 13:10 ID:???: こんにちは。ご教示お願い致します。
現在、両親が大阪府に50坪木造築35年のアパートを保有しております。もう住人も少なくなってきており、新規入居者も期待できない為、更地→売却を考えております。その際、売却時の税金について良い節税方法があればご教示頂きたくお願い申し上げます。
取得価格は500万円程度。売却価格は3000万円程度を予想しております。良い節税方法はありますか？

マイホームを売ったときの特例：「マイホーム（居住用財産）を売ったとき、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高３，０００万円まで控除ができます。」は利用できますか？　　
本人（所有者）がアパートに住民票を移してしばらく生活（３ヶ月くらいガス・水道・電気を使用する）した後、売却した場合。難しいですかね。。。

宜しくお願いします。
603 名前： あっちの8 投稿日： 02/10/25 16:22 ID:???: まず無理。
「3000万円控除の適用を受けるためにのみ居住したと認められる」ため。

アパート売却後に、現在所有かつ居住している自宅に戻るのだろうから、
これの認定を喰らうと思われ。
604 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/26 10:42 ID:7oXR8Gho: 質問です。
アパート６室が和室なのですが、洋室にリフォームすると
１室あたり、いくらかかるでしょうか？

ユニットから、バス・トイレ別にするのには？
605 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/26 10:52 ID:???: 家主諸君、敷金対策を検討しよう。
606 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/27 19:19 ID:???: >>605
検討もクソも、敷金は資産運用には使うけど、設備を壊したり、
家賃溜めたりしてなきゃ、俺は全額返してますが？
というか、敷金をリフォームに当てるような自転車操業は絶対止めたほうがいいよ。
法律も賃借人の知識も上がってるし、自転車操業でいい事は全く無い。
それだったら家賃運用なんて止めて、まだ純金買ったほうがマシ。

>>604
モロに全面改装はかなりかかるぞ。
ただ、最近は洋室より和室の方が微妙に人気あると思うな。
フローリングが一番人気といえば一番だけどさ。
ユニットからバストイレ別は間取りそのものを変えちゃうからもっときつい。
下手にトイレと風呂のスペース取りすぎて生活空間縮めたら元も子も無い。
アパートぶっ壊してマンションに立て直すんじゃなきゃ、やめておけ。
607 名前： >>604 投稿日： 02/10/27 19:31 ID:LH2mdEjj: いいかどうかは別だか、ユニットを同じ面積で風呂トイレを別にするという
ものを販売している業者はある。狭くはなるが、とりあえず、トイレで
水を気にせずに入れるのはいいらしい。コストは取替えで、７０万円から
８０万円くらい（工事による）。
608 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/28 18:00 ID:???: >601
プロパンがなぜ高いか知ってる？プロパン業者はマージンを渡す習慣があるんだよ。
仕事をくれたところにね、だからプロパン業者を指定したのが建設会社なら
プロパン業者は建設会社にマージンを払ってる。月々の入居者のガス料金の何％
とかね。設計事務所が指定したなら、設計事務所が抜いている。まっいずれも抜いてない業者もいるけどね。
だからね、これ裏技なんだけど、土地オーナーが自分でプロパン業者を指定して、
交渉すれば、月々の以下略
609 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/28 19:10 ID:62AOsX2E: >>604
俺の親が築25年程度の2Kで12世帯のマンション所有してるけど、
ちなみに全部屋畳！フロ・トイレ別（これが救いかも、しかし湯船は異常に小さい！）
なぜかフロに窓はあるけど換気扇は無い！
でも、殆ど空室になったこと無いよ、1ヶ月程度で殆ど入居者決まってしまう。
これが不思議なことなんだけど季節問わず簡単に決まってしまう。
内装関係では親が日曜大工で砂壁をペンキ塗りしたり壁紙貼ったりしたくらいだよ。
外装はひび割れ等あったから数年前に800万程度かけて改修したから綺麗なんだけどね。
でも俺なら絶対住もうとは思わないのになぜか人気物件みたい。特に独身の女の子が多い！！
意外と若い子って見栄を張らないてことなのかな？
だから、そこそこ綺麗にしていて、家賃が相場より安かったら入居は問題ないと思うよ。
金銭的にももちろん、下手にフローリングとかにして騒音問題とか出てきたら大変だよ。
610 名前： 610 投稿日： 02/10/29 01:08 ID:pf0N8yfn: ここは、儲からない話しが多いけど　儲かった人はいないの
611 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/29 12:29 ID:hSr/dSyN: >>609
その物件は相場より家賃が安めなのでしょうか？
それでソコソコきれいに保たれている部屋なら、埋まるのも
わかる気がする。
見栄をはらない合理的な生き方の人はたくさんいるから・・・。
612 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/10/31 23:42 ID:???: age
613 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/01 06:15 ID:???: age
614 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/01 10:11 ID:???: 特養老人ホーム建てたﾔｼいる？１０％でまわるらしいが。
615 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/03 13:20 ID:???: age
616 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/04 01:46 ID:NYY4abf3: 大家が自分で広告打てる媒体ってありませんか?
サイトでも雑誌でも良いんですが。
賃貸経営は肝心の入居者募集が業者頼みで、
空室が発生しても大家が直接営業できないのが辛い所ですよね。
617 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/05 00:57 ID:nEHSbmYq: 学生ですけど、相続でアパート貰いました。
土地の価格は１５００万。月の収入は２部屋で１２万ですが、恵まれているほうなんですか？
618 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/05 02:59 ID:???: age
619 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/05 12:25 ID:???: 家主からも入居者からも1ヶ月手数料取ってる不動産屋いるな
ひどい奴らだ
620 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/05 18:37 ID:is1isKlr: 建前上家主から取るのは広告料だよ。
仲介料だと業法違反になっちゃうからね。

>>616
同感。漏れも知りたい。
621 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/05 18:44 ID:???: ＞617
２件で１２万から類推するとかなり田舎か、古いですね。
空き屋にならないように管理していけば、このさき１０年くらいは
なんとかなるのでは？
３０歳くらいで立て替えは厳しいよね。
今後就職もきびしいから、月１２万+アルバイトで自由生活が手に入る
フリーターでどこまで生活していけるかにチャレンジしてはいかがか？
サラリーマンはつらいよ。
622 名前： めぞん 投稿日： 02/11/05 18:46 ID:Bq9j2ll6: パチスロ　シミュレーターとかあります。
http://members.tripod.co.jp/nickker/
623 名前： 617 投稿日： 02/11/05 19:46 ID:X9dWOzVx: >>621
学生だけど、銀行から１０００万借りて今立て替えてます。
立て替え後は１部屋７５Kの月１５万になります。
624 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/08 04:24 ID:YlnDuLy+: ＞学生だけど、銀行から１０００万借りて今立て替えてます。

マジで？
オレは、３０代前半だけど、アパート買った時の不動産屋の
態度といい役所の役人の態度といい、周りの人間の反応が
怖かったよ。

君も気つけた方が良いよ、色々と。
625 名前： 617 投稿日： 02/11/08 17:40 ID:kujDLbB1: ＞君も気つけた方が良いよ、色々と。
詳しくおしえて。
626 名前： 624 投稿日： 02/11/09 05:10 ID:rMM8A42C: 今は不況で、人の心が荒れている。
２ｃｈなら良いが、知り合いにそんな事言ったら
想像を絶するトラブルに発展する可能性が十分ある。
泥棒に入られるとか、犯罪に巻き込まれるとか。

最近、知り合いに軽く話したせいで、しつこいタカリ
を繰り返されて困ってるんだよね。

>>525氏の発言は本当に貴重だ。
アパートやマンション持ってるなんて、他人に言ったら
強盗のターゲットになりかねない。

特に、荒れた２０歳前後の若者。
627 名前： 617 投稿日： 02/11/09 14:39 ID:Sim1XqGr: ご忠告ありがとうございます。

＞知り合いにそんな事言ったら想像を絶するトラブルに発展する可能性が十分ある。
僕が貰ったといっても回りは経営権は貰ったが名義は親のものって解釈をしちゃうらしいので、
しつこくたかられた事はないですね。
仕送り３０万とかの奴も大学にいるので「俺よりそいつにたかれ」って言ってごまかしています。

でも、さすがにバイト先の職員とかには言えないな。
彼らの給料より月に入ってくる不労収入が多いなんてね。
628 名前： 1000取り業者 投稿日： 02/11/09 14:56 ID:ErZ7gIbw: 　　　　　　　　 http://patch.gaiax.com/home/gx_665800jpg
629 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/09 16:24 ID:rMM8A42C: マブチモーターの強盗殺人放火事件も、
数年前に、数千億円の花嫁の募集したのが原因
の可能性も十分有るだろう。
花嫁募集の記事読んだ数年前、事件が起きるんじゃないかと
思ったが、まさに的中した。

みなさんは、防犯対策どうしてますか？

２０歳前後は、マジでヤバイ。
仕事無くて殺気立ってる奴が多い。
630 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/10 12:26 ID:???: マブチは会長宅ではなくて社長宅だろ
631 名前：転載投稿日： 02/11/12 06:11 ID:ikbo3fz2: 272 ：朝まで名無しさん：02/09/11 23:15 ID:JShMM2/W
もっと大きい豪邸に住まないと。少なくとも兄さんと同等くらいの家に。
はっきり言って舐められるよ。豪邸に住む趣味が例え無くとも無理して
豪邸に住むのが鉄則。胡散臭い奴を寄り付かせない風格が絶対必要。
あんなニ当地の安っぽい家に住んでた事も災いしたのだろう。
言い方が悪いがそう思う。

273 ：朝まで名無しさん：02/09/12 03:17 ID:IP6cqG+b
確かに言葉は悪いけど真理と思う。
超金持ちはそれなりの家にそれなりの警備、必要だよね。
http://corn.2ch.net/test/read.cgi/news2/1028646302/l50
632 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/13 00:30 ID:zx0mV+FK: 質問です。

アパートの入り口なんかに、よく張ってある
「新聞勧誘員や押し売り、セールスマンの立ち入りを
禁止します。立ち入った場合は警察に通報します。」

「燃えるゴミ、燃えないゴミは分類してください」

といった、プラスティック製のプレートはどこで
買えばいいのでしょうか？

よろしくお願いします。
633 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/13 02:02 ID:2W7Fou+b: 100円ショップ
プレート屋
表札屋
鍵屋, etc
634 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/16 01:10 ID:qhfgT3Xt: この会社はどう？
良い物件もあるかな？

ユナイト
http://dhn.netcast.co.jp/unite/php/ichiran.php3
635 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/16 01:44 ID:V0yFUNld: 中古アパートを自己資金で購入しようと思っていますが、
このうち、親の援助が数百万あります。
この数百万は昔からちょっとづつ貰っていたので
贈与税はかからないはずなのですが、税務署でいろいろ調べられた時、
証拠になるものがありません。
（通常は親から子へ銀行振込等をして証拠を作っておくそうです。）
贈与税は高いので、後で追徴課税されるなら、
ローンの方がいいかなとも考えています。
税務署から税務調査を受けた等の同じような経験がある方いらっしゃいませんか？
636 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/16 02:34 ID:QRymLUJw: 別にいいんじゃないの？親からもらった証拠もないんでしょ？
家庭教師でもしたことにしておけば？
637 名前：投稿日： 02/11/16 10:56 ID:???: >>637は働いてるよね？でもってその、親からもらったって
言うお金はタンス預金ですか？タンス預金だと証明は難しい
けど、どこかの金融機関に預けているなら、その金は自分の
収入を預金し、親からもらったお金で日々生活していた事に
すれば？つまり、その金は自分の金と言い張るのが正解。
もしくは、最悪は、ローンにしてすぐに繰越(全額？）返済。
その時期は分からん。1年位か？
638 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/16 11:57 ID:???: >>637はあなた・・・
639 名前： 635 投稿日： 02/11/16 13:07 ID:V0yFUNld: >>637
なるほど。
しかし、税務署は銀行の個人口座をみる権限があり、
私の給与口座のお金の流れを見ると思います。
ああ、もっと昔から税務に感心を持っていればよかった！

税務の本には、課税されない限度額、年間１１０万以内を毎年ちょっとづつ
親から口座に振込んでもらっても、税務署は計画的な贈与とみなして合計金額を
課税対象にする場合があるなんてことも書いてあります。

いろいろ難しいです。名案有りますかねー？　
640 名前： 635 投稿日： 02/11/16 13:09 ID:V0yFUNld: >>636
確かに一部の金額はそういうこともできそうですね。
ありがとうございます。
でも全額となると、今度は私の所得税に
ついての脱税容疑になってしまいそうです。　
641 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/16 14:33 ID:???: ならば宝くじにあたったとか、競馬で当てたとかは？
642 名前：　投稿日： 02/11/16 17:14 ID:???: >>641
宝くじの高額当選は証拠が必要だろう？
競馬の儲けには、年間いくらか以上は税金がかかるらしい。(100万以上か？)
643 名前： 637 投稿日： 02/11/16 17:28 ID:???: >>638
逝ってきます。

>>639
給与と親からもらった金の違いが分かるのか？
例えば、給与口座と親からもらった金の銀行口座が違うとか？
そもそも、金の流れを見られたら、親からもらった金が年間
いくらか証明してくれるようなものじゃないんかな？

ある本では、贈与は少し多めにもらってわざと少ない贈与税を払って
税務署に贈与を証明してもらうってのを紹介してたよ。
例えば、110万円が贈与の限度なら、111万円を贈与して、1万円分の
贈与税(いくらだろう？)を払う。
644 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/16 17:30 ID:3zDVktSC: 東中野のス○イプ○○ニ○グは入居希望者とグルになって、
実在しない会社に勤めているように見せ掛け契約させた。
いい勉強になりました。
みなさんどうやって入居者を審査なっさているのでしょうか？
仲介業者にすべてまかせているのですか？
645 名前：　投稿日： 02/11/16 17:39 ID:???: >>644
ん？そうすると、自分で在籍確認とかその勤め先とか調査した方がよさそうだね。
在籍確認なんて電話一本だからね。ま、電話くらいなら相手も対策するかもしれ
ないけどね。
で、実害はあったの？家賃滞納とか？無ければ良しとすれば？今後退去するまで
分からんと思うけど…。
646 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/16 17:54 ID:3zDVktSC: 電話は入居前はできたんですよ、でも今はずっと留守電対応…
名刺に載ってたホームページも無いしアドレスがありえないのhttp//:で始まってる
問い合わせたら昔はやっていたけど今はわかりませんとの回答でした。
その名刺自体ス○イプ○○ニ○グのとそっくりなデザイン‥
まだ入居して間もないので実害ないんですけどね。
647 名前： 645 投稿日： 02/11/16 18:17 ID:???: >>646
法律分からんけど、それって私文書偽造とか経歴詐称とかじゃないの？
それとも、ホントに勤務していて、入居直後に計画倒産とか…？
多分、方法は二つ。実害がある前に法的に追い出すか、実害があってから
早急に追い出す。後者の場合は入居者の動きに注意すべし。
とりあえず、役所か何かの法律無料相談でも行って来たら？
648 名前： 646 投稿日： 02/11/16 18:33 ID:3zDVktSC: >>645
アドバイス有り難うございます。
もっといろいろ勉強しないとですね。
とりあえず様子をみながら考えようと思います
649 名前： 645 投稿日： 02/11/16 18:41 ID:???: >>648
役に立てればよろし。
たぶん、悪気は無いと思う（思いたい。）
漏れなら、実害が出たら即追い出しかな？
ただし、その時が来てから対応方法を勉強しては遅いと思う。
今から勉強・対策するべし。
できれば、このスレに報告キボーン。
タイトル決めない？「経歴詐称入居者の大家」ってのはどう？
650 名前： 635 投稿日： 02/11/16 19:16 ID:V0yFUNld: >>643
給与口座と親から貰ったお金の口座は違います。
また親からもらった口座は通帳が書き換わっていて、いつ開設したかも
今となってはわかりません。
銀行に確認すればわかるのかな？

>例えば、110万円が贈与の限度なら、111万円を贈与して、1万円分の
贈与税(いくらだろう？)を払う。

なんかそういう技あるみたいですね。
しかし一旦貰ってるものをまた貰う事にするのも変だし。
親ももういい歳なので・・・。
651 名前： 637 投稿日： 02/11/16 19:31 ID:???: >>650
確定申告してみれば？過去5年に遡って確定申告できるから。
ただし、確定申告していてはダメらしい。年末調整だけならＯＫ。
652 名前： 637 投稿日： 02/11/16 19:34 ID:???: >>651
>ただし、確定申告していてはダメらしい。年末調整だけならＯＫ。
補足
確定申告している年の確定申告出し直しはダメらしい。年末調整だけならＯＫ。
653 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/18 15:01 ID:mPaY828y: 質問です。

アパートの家賃の５％で
地元不動産屋が、管理を申し出ているのですが
頼むべきでしょうか？

確かに、ゴミの問題で周辺住民からは苦情が
出ていたりするのですが。

住民も、外国人が多いのですが。
滞納とかも結構ある物なのでしょうか？
654 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/18 15:21 ID:T4xPAjFo: ５％なら妥当安い方では？当社は７％頂いております。

ただ、管理と言っても賃料管理・建物管理・
見回りや掃除と、様々あるのでその５％の管理費で
どこまでやってくれるのか文章にしてもらった方がいいですよ。

また、管理委託契約書を交わして１～３年毎に
契約を見直した方が双方にとって良いと思います。

ちなみに家の会社の管理内容は
・契約代理（入居者審査・領収書発行等）
・賃料管理（滞納賃料督促等）
・月２～３回巡回（共有灯交換、共有部分清掃、ゴミ置き場清掃等、チラシ撤去）
・入居者退去後のリフォーム、清掃会社手配、確認
・入居者入居前鍵交換（鍵実費は大家持ち）
・月１回の会計報告　
などです。
655 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/18 16:26 ID:???: 家は鍵交換費用負担が、退去時の条件になってた・・
656 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/18 17:05 ID:???: >>653
地元不動産ってところに引っ掛かるなぁ
頼むなら大手の方がいいんじゃない
外国人が多いならやってもらった方がいいと思うな
あと７％取るって言われたら、よその条件も聞いた方がいいと思うよ
657 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/18 23:24 ID:1x+gXNkI: age
658 名前： 困った君 投稿日： 02/11/19 01:26 ID:???: 今、借主から家賃を下げろと言われて、更新してもらえません。
当方としては、不当な家賃を取っているつもりはないいんですけど。。。
更新料は要らないから停借に変更しましょうと言えば
変更出来るのでしょうか？
もちろん、借主の合意は必要ですが。

もし、停借の期限切れの時に出て行って欲しいと言っても、
以前の契約を立てに取られる事は無いのでしょうか？

質問君でごめんなさい。
659 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/19 10:38 ID:1VjXxK0R: >>653 >>656　地元で近所だからこそ、細かく目が届いて良いのでは？
ゴミ置き場の見回りなんて大手の所、他にもたくさん管理物件あるのに
頻繁に出来ないって。
それに大手だと担当がすぐ変わるから、何かあっても責任のたらい回し。
地元の会社は昔からそこに住み着いてる人が多いから下手な事したら
すぐに地元で評判悪くなるから、いいかげんな事出来ないと思います。
660 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/19 12:48 ID:???: >>658
一定期間払ってくれないようなら、立ち退き請求できるんじゃないの？
かえってややこしいことになるかもしれないけど。
661 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/19 13:34 ID:Lp/T63Tn: 賃料は甲乙が同意しなければ改定できない。
家賃不払いなら、契約を更新しないで解除できる。
旧家賃を供託された方が厄介だよ。

君が更新して欲しいならまけてやれ。
662 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/19 14:30 ID:???: 負けるな大家さん！
663 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/19 16:39 ID:r5OXRXnC: 確かに、地元の方が良い。大手でもエイ●ル、ミニ2以外は良いのもある、但し、
従業員がころころ変わる業者はやめた方が良い。中小もやばい、昔千葉の管理業
者の賃貸●んにいたが、人がころころ変わる。2年前のﾃﾞｰﾀも残っていないと上司
が苦しんでいたのを見ていました。従業員は1年前の会社の名簿を見ても誰もいな
い。今は、他の所にいますがハッキリいって管理を頼むのだったら会社の店舗に
直接行って不陰気を見てから考えた方が良いのでは・・・注意点はまず宅建主任者
がいるかどうか、掲示物の質、電話が鳴った時の内容（クレームが何件もきていた
ら絶対だめです）がんばってください・・・不動産業者は人が命です。
664 名前： 653 投稿日： 02/11/20 06:32 ID:CpAEg8XN: みなさん、レスありがとうございます。

更に現実的な質問なのですが、
不動産会社に管理を委託した場合、

　　家賃の集金は「管理不動産会社への持参」にするか
　　　　　「不動産屋の口座への振込み」
　　のどちらが良いでしょうか？

個人的には、持参は経験があり非常に面倒くさく
賃借人に申し訳無いような気がするのですが。

でも、不動産屋さんは持参を義務付けた方が良いと
主張するのですが、何か深い理由でも有るのでしょうか?
665 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/20 06:37 ID:vGw3P867: ２５歳。
去年まで金無し君だったけど、オンラインカジノとパチンコで
二年で３５０万貯めた。一度やってみなよ。
初回のみだけど、１ドル以上のチップを買えば３０ドル（４０００円くらい）貰える。
もらうだけもらってプレイせずに換金することもできるし、ルーレットで赤か黒に
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666 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/20 07:01 ID:???: >>664
振込みを確認するより楽だからでは？
自動引き落としでなければ忘れがちだし。
667 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/21 00:16 ID:???: >>653
レスもしねーで追加質問かよ。おめでてーな。
668 名前： 653 投稿日： 02/11/21 06:21 ID:vsRJKBhn: >>667
言われて見れば、その通りですので私のネタを一つ。

市役所に行って、アパートのゴミ集積場に直接、収集車を
回して貰うように申請をしてきました。

しかし、行き止まりで転回できない場所であると無理だそうです。
結局、近くの集積場にゴミを持っていく事になりそうです。。。。。
669 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/21 19:03 ID:/NU13aIp: http://kenzen1.tripod.co.jp/index.htm
不動産投資の足しになるかも
670 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/24 02:20 ID:VyRltypq: 外国人の入居者を入れる際に、注意する事は
何でしょうか？

私は、一応日本人の連帯保証人を付ける事を
義務つけていますが。

また、外国人でも、欧米人＞韓国人＞中国人の順で
トラブルが少ない気がする。

中国人にとっては、５万円が大金らしい。共産圏だからね。
いくら学生とはいえ、泣き付かれるのも苦痛です。

どうせ入れるなら、どこの国の方がトラブル少ないですか？

又、外国人は、ゴミを分ける習慣が無く、指導するのに
苦労しますよね。みなさんは、どうしてますか？
671 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/24 04:24 ID:VyRltypq: あ、そうそう。
光ファイバーを全室に導入するのは、どうかな？

初期工事は、タダで業者がやってくれるらしいし。

競争力が付きますかねえ？
672 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/24 04:35 ID:???: >>671
競争激しい今のうちにやってた方がいい。
ゆーぜん、CATV双方入れたほうがええで。
673 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/24 05:53 ID:???: 外国人と賃貸借契約を結んでるのか?
無断帰国or強制退去になったらどうする?
674 名前： 670 投稿日： 02/11/24 18:47 ID:VyRltypq: ＞外国人と賃貸借契約を結んでるのか?
＞無断帰国or強制退去になったらどうする?

私は、一応日本人の連帯保証人を付ける事を
義務つけていますが。

ただ、みんなやっぱり金が無い人がおおい。
675 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/26 20:29 ID:Jc8GH8KG: 定期age
676 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/26 20:31 ID:sUrcQDsB: http://alink3.uic.to/user/ranran1.html
677 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/11/26 20:33 ID:bpY/xik/: ―――復讐○仕返し○特殊探偵○悩み事相談○駆込み寺―――
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678 名前： 00 投稿日： 02/11/28 22:56 ID:???: age
679 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/12/01 08:33 ID:Bq1UZj0r: 個人に貸すのと会社に事務所として貸すのどっちの方がいいの？
680 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/12/01 08:58 ID:q7Y5STZr: >>679
＞個人に貸すのと会社に事務所として貸すのどっちの方がいいの？

いい質問ですね！！
一長一短ですが、個人は安定しており、会社は一度空くと
長い間埋まらないが、一度埋まると長い。

会社は、大きい礼金敷金が取れるのが魅力でしょう。
ただ、不況の影響をモロに受けている。
681 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/12/03 14:23 ID:???: レスが遅くなってすみません。５６８です。

賃料は据え置きなのに、先方が下げろとゴネています。
結果、更新出来ないでいるのですが。。。
今で頼んでいた不動産屋も、もう付き合えないとか言って来ていて
ほんと、泣きそうです。
これ以上下げると、ローンも支払えない。。。
682 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/12/03 15:46 ID:???: この冬は、ボーナス出なさそうなので、
管理依託や税務関係をさっ引いた雀の涙とはいえ、
アパート収入があってヨカタと思った。
683 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/12/03 17:09 ID:gnVC3fut: >680
教えてくれて有り難う。
会社に貸す場合は、生活するわけじゃないから
部屋の痛み具合も少ないし、やっぱり会社に貸した方が得かな・・・
684 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/12/04 05:09 ID:???: >>681
相談に乗ろうと思って見たら568はあなたのレスじゃなさそう。
徒労に終わると悲しいから、離れたレスアンカーの時は要確認（ｗ
685 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/12/04 17:14 ID:???: ごめんなさい。
６５８＝６８１です。
686 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/12/05 03:00 ID:???: >>685
既に賃貸中の物件について、定期借家への変更はできないことになってます。
必ず、今の借家人有利の契約のままになってしまうんですね。
家賃減額の話には乗る必要はありません。すぐ保証人に請求してください。
家賃減額については訴訟を起こし、周辺家賃と比較して明らかに高すぎる
場合でないと認められない事、現在の家賃は周辺相場通りであること、
訴訟をする間に滞納した差額には利息が付くと決まっていること、
これらを保証人に説明し、借り主を保証人から説得してくれるように話して
みてください。
「それでも支払って戴けない場合、不本意ながら連帯保証人様に請求する
ことになってしまいます」と添えましょう。
また、更新料も、契約時に条件に入れて契約書を作っているのなら、当然
請求できますので、「保証人からご説得を」そして「不本意ながら保証人
様に請求を」となります。
もちろん保証人は連帯保証人ですよね？
あと、管理する不動産屋が付いていれば、そちらでトラブル処理してくれる
はずなんですけど･･･。管理が有料なら、今までの管理費用返せ、さもなくば
処理してくれ、となります。管理無料の客付け手数料だけなら言いにくい（ｗ
とにかく、契約で決まった債務ですから、借金払わないのと一緒です。
本人がゴネたら、妥協なんかしないで保証人に行けばいいんです。下手に
本人の話に乗って、付けたくもない妥協条件付けたら大損ですよ。滞納
家賃の分割払とか、期限付けて待ってあげるとか、家賃減額や借家人に
有利な変更とか、自分の口からは絶対に言ってはいけません。
でも、本当に裁判で負けそうなほど近隣家賃と離れた高値であるなら、
裁判で負けると痛いので、他の不動産屋に相談するなど調べてください。
相場に負けてもゴネに負けるな、と声を大にして言いたいところです。
687 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/12/05 14:37 ID:???: ６８６さん　丁寧なレスありがとうございます。685です。

借家人は法人で、その保証人は法人の代表取締役、心配なので前回の更新時に
住んでいる本人も連帯保証人になってもらいました。
今話し合っているのは、法人の担当者なので代取り、もしくは現状の住人に話してみます。

本来ならば9月に契約更新が終わっていなければならないのですが、
未だに契約してもらえずですが、幸いな事に家賃は現行のまま振り込まれています。
よって、今問題なのは更新料の支払い並びに契約更新の履行です。

不動産屋は家は単なる客付けなので、そこまで関わりたくないとの一点張り。
近隣の他の不動産屋に泣きついた方がいいのでしょうか？

当方としては、不当な家賃を取っているつもりは無いので、近隣の他の不動産屋で相場を調べました。
裁判になっても負けないと思っています。
賃料を下げて、この先も何度もゴネられる位なら、
同じだけ収入が減るのなら弁護士を頼んだ方がマシと思っています。
レス本当に有難うございました。安心しました。
688 名前：　投稿日： 02/12/06 00:16 ID:???: >>687
公共の法律無料相談にでも行ってみたら？
東京なら区役所とかで週1回の頻度でやってるよ。
今、検索サイトで調べたら沢山出てきた。
689 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/12/06 13:42 ID:???: 685です。
みなさん、親切なレスありがとうございます。
区役所にも行ってみます。
690 名前： 668 投稿日： 02/12/06 21:51 ID:???: >>685
ガンガレ～！
691 名前： 688 投稿日： 02/12/06 21:52 ID:???: >>690
間違えた、688だった。
692 名前： 671 投稿日： 02/12/09 05:09 ID:Ekygv1xg: 光ファイバー入れようと業者さんに聞いて
みたのですが、ヤフーＢＢには競争力という
意味で、全く及ばない。

入れても現状では、意味無いですよね？
693 名前： 名無し不動さん 投稿日： 02/12/09 05:15 ID:???: 意味あると思うけどな
694 名前： 671 投稿日： 02/12/09 07:41 ID:Ekygv1xg: ＞意味あると思うけどな

光で毎月４８００円もかかるんだよ。
金の無い学生さんが払えるわけないでしょう。

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