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必見!不動産購入登記費用の真実!

1 :名無し不動さん:02/10/19 20:54 ID:qW5eLA20
バブル崩壊後、地価等が大幅に下落したとはいえ、不動産(土地・建物)は決して安い買い物ではありません。
また不動産(土地・建物)自体の価格に加え、不動産屋等の仲介手数料、金融期間等からお借り入れによる利息や保証料など、巨額な出費が予想されます。
そして上記に述べたような金額に比べると些少とはいえ、これらの他に、不動産購入には登記費用というものがかかってくるのです。
この登記費用が実は曲者でして、知らないと正規の価格の2倍、3倍の費用を吹っ掛けられることもまれではありません。

そこで不動産購入を考えておられる方に出費を少しでも節約して頂く為に、最低限の抑えていて欲しい知識を、事例等を交えながら公開していきたいと思います。

2 :漂泊の2ゲッター:02/10/19 21:04 ID:???
       ローリング!!    ∧∧  
               (゚Д゚,,)  
               ⊂⊂,,ヽ  
                (_ (  )ノ
     クルン       
              /⌒⌒ヽノ  )))
              (   )て )  
          (((   ∨∨⊂ノ
ズサギコ!! 
                    (´´
   ∧∧  )  ≡≡≡≡≡(´⌒(´≡≡ 
 ⊂(゚Д゚⊂⌒つ ≡≡≡≡(´⌒;;≡ 
           (´⌒(´⌒;;
2げっとーーーーーーーーー!!!


3 :MW:02/10/19 21:11 ID:K5p8lWxY
どなたか詳しい方がいらしたら教えてください。
この度離婚に伴いマンションの名義変更することになりました。
名義変更の手続きは何処に行ってどのようにすればいいのでしょうか。費用はどのくらいでしょうか・


また、3500万円の物件です(購入時)現在夫の共有名義です。
今回妻に書き換えます。税金はかかりますか?



4 :名無し不動さん:02/10/19 21:13 ID:???

>>3 
ブス妻ならしゃれにならんが、並容姿なら
ポルノ産業に売り飛ばせば 少しは金になるよ
w

5 :MW:02/10/19 21:30 ID:K5p8lWxY
はいはい ぼくちゅぁん もう寝る時間ですよー

6 :名無し不動さん:02/10/20 11:57 ID:???
脱税指南のカキコはだめぽヨ
合法的な節税でね

7 :名無し不動さん:02/10/20 19:01 ID:LlgQGjkW
>>3
誰も書かんから書いてみるか・・・
でも間違ってるかもしれんけど・・・

8 :名無し不動さん:02/10/22 10:57 ID:Nmupy4P8
>名義変更の手続きは何処に行ってどのようにすればいいのでしょうか。
名義変更の手続は登記です。
貴方の場合、マンションの所在を管轄する法務局(登記所)に所有権移転登記を申請することになります。
文面からして現在は夫と妻の共有のようなので、厳密にいえば夫の持分を妻に移転する共有者夫持分全部移転の登記ということになるでしょう。
登記申請必要書類は、譲渡人(夫)側は、@マンションを取得した時の所有権の権利証とA発行後3ヶ月以内の印鑑証明書(実印も必要です)、Bマンションの該当部分の評価証明書(敷地権があればその土地についての評価証明書も必要)です。
譲受人(妻)側は、住民票です。認印も必要です。
また、マンションが築後25年以内で、譲受人(妻)が専ら居住の用に、取得するマンションを使用する場合は、今回取得する持分について住宅用家屋証明書が取得できる場合があります(住宅用家屋証明書が取得できると後述する登録免許税が安くなります)。
後は物件の登記簿謄本(登記事項証明書)があった方がいいです(該当の区分事項についてのみですが)。
評価証明書及び住宅用家屋証明書は市区町村の税務課で取れます。
登記簿謄本(登記事項証明書)は法務局で取れます。
これらの書類を基に登記申請書を作成する訳ですが、面倒であれば司法書士(代書屋)に頼むといいでしょう。
但し、司法書士の報酬は、人によって全然違うので注意が必要です(知らないと報酬を2倍3倍吹っかけられることがあります)。
なお、司法書士に頼むなら、離婚事項の載っている戸籍謄本等は、登記申請の添付書類ではありませんが、参考にあった方がいいでしょう。

9 :名無し不動さん:02/10/22 11:53 ID:AH0HTjXW
>費用はどのくらいでしょうか・
登記申請について自分でやった場合でも、登録免許税とか各種書類取得代はかかります。
登録免許税は、物件の評価証明書に記載された価格をもとに算出されます。
3500万円とありますが、これは購入時の実勢価格でしょうか?それとも現在の?
いずれにしろ、実勢価格ではなく本年度現在の評価証明書の価格が算定基準です。
貴方の場合、離婚して登記原因が財産分与なら、@所有する区分建物部分の評価額に、
A敷地権(但し所有権として)があるのならその土地の評価額(複数の土地があるなら合計する)に3分の1を乗じて、
B(@+A)の合計額に譲渡人(夫)の所有持分割合を乗じます。
この額(1000円に満たない額は切り捨て)に1000分の25を乗じます。
そうして算出された額から100円に満たない額を切り捨てたものが登録免許税です。
また登記簿謄本・住民票・住宅用家屋証明書・評価証明書等は、ご自分で取得された場合は実費が、司法書士に取得を依頼すると実費+手数料がかかります。
この手数料は人によって違いますが、だいたい1通につき300円〜1000円くらいです。
そして司法書士に登記申請を依頼した場合の手数料ですが、安い人で32000円〜38000円、高い人で37000円〜55000円くらいだと思います。
勿論、これより安かったり高かったりする人もいますので、事前に見積りを取るのがベストです。

10 :名無し不動さん:02/10/22 12:00 ID:RoqjkJwI
大体、マンションの登記費用って10万から20万とられるでしょ?
でも、司法書士と調査士が業者から受け取ってるお金って合わせても
5万から7万くらいなんよね。

11 :名無し不動さん:02/10/22 12:00 ID:j7wdc0gJ
税務は専門ではないので・・・
税金は離婚して財産分与の形なら、譲受人にはかかってこないかも・・・
不動産取得税くらいはくるかもしれませんが。
勿論、贈与なら贈与税がばっちりかかってきます。
譲渡人は分与税がかかってくるかもしれません。
他スレでお聞きください。
一応参考↓
ttp://www.taxanser.nta.go.jp/4414.HTM
ttp://www.taxanser.nta.go.jp/3114.HTM

12 :名無し不動さん:02/10/22 13:10 ID:hmyk4Hup
あ、課税標準額が3500万円なら登録免許税はその1000分の25なので
87万5000円かかります。

13 :setumei:02/10/22 16:20 ID:3023NnKF
まず登記ですが、本当は当事者本人達(この場合売渡人と買受人)でも申請出来るのですが、多少煩雑な面があるので一般的に司法書士(いわゆる代書屋)に頼むのが普通です。
そして登記費用とは、@登記申請にかかる印紙代(税金)等の実費と、A申請書作成申請代理の司法書士への報酬の合計額のことです。

このうち@の印紙代等は不動産評価額を基準に算出されるので頼んだ司法書士によって違うということは普通はありません。

しかしながらAの司法書士への報酬は、同じ案件でもはっきりいって司法書士によって天と地ほども違います。

14 :名無し不動さん:02/10/23 10:43 ID:zd+vnype
>>12
固定資産評価額がわからないから、免許税は出さなかったんだけど。
仮に区分建物が3000万円で、敷地権の持分割合の価格が500万円とすると

1.住宅用家屋証明書が取得できない場合
3000万円+500万円×1/3=3166万6666円
3166万6666円÷2(譲渡人の持分が2分の1の場合)=1583万3333円
課税価格=1583万3000円
1583万3000円×25/1000(原因が財産分与の場合)=39万5825円

登録免許税=39万5800円

2.住宅用家屋証明書が取得できる場合
3000万円÷2(譲渡人の持分が2分の1の場合)=1500万円
建物の課税価格=1500万円
1500万円×3/1000(特例でこうなる)=4万5000円
500万円×1/3=166万6666円
166万6666円÷2(譲渡人の持分が2分の1の場合)=83万3333円
敷地権の課税価格=83万3000円
83万3000円×25/1000(原因が財産分与の場合)=2万0825円
4万5000円+2万0825円=6万5825円

登録免許税=6万5800円

となるかと思われます。

15 :デイトレイダー:02/10/25 13:09 ID:???
こんにちは。ご教示お願い致します。
現在、両親が大阪府に50坪木造築35年のアパートを保有しております。もう住人も少なくなってきており、新規入居者も期待できない為、更地→売却を考えております。その際、売却時の税金について良い節税方法があればご教示頂きたくお願い申し上げます。
取得価格は500万円程度。売却価格は3000万円程度を予想しております。良い節税方法はありますか?

マイホームを売ったときの特例:「マイホーム(居住用財産)を売ったとき、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。」は利用できますか?  
本人(所有者)がアパートに住民票を移してしばらく生活(3ヶ月くらいガス・水道・電気を使用する)した後、売却した場合。難しいですかね。。。

宜しくお願いします。

16 :名無し不動さん:02/10/27 12:21 ID:JxlHNOXe
マイホームって登記簿上、建物の種類が居宅じゃないとダメなんじゃ・・・
アパートだと普通は共同住宅じゃないかな?

もうひとつは、更地にしてしまった場合、マイホームがないということにならない?
マイホームが「存在してた」でいいのか、「存在してない」といけないのか?

これらの点を税務署に確認してみた方がいいかも。

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