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アパート売却時の節税方法教えてください

1 :デイトレイダー:02/10/21 10:56 ID:???
こんにちは。業界の識者の皆様にお伺い致します。
現在、両親が大阪府に50坪木造築35年のアパートを保有しております。もう住人も少なくなってきており、新規入居者も期待できない為、更地→売却を考えております。その際、売却時の税金について良い節税方法があればご教示頂きたくお願い申し上げます。
取得価格は500万円程度。売却価格は3000万円程度を予想しております。良い節税方法はありますか?

2 :名無し不動さん:02/10/21 12:25 ID:UGBcQiCE
土地を半分、配偶者に贈与しておいて2000万円控除を使ったらどう?
んで2人で売却して2人とも申告すれば、1人で売却するよりもだいぶ所得税は
安くなるよ。
まどろっこしいけどね。
基本的にはあんまり節税のしようがないと思う。土地譲渡って。


3 :消費税上げろよ:02/10/21 12:30 ID:UGBcQiCE
あ、2ゲット言うの忘れてた。

4 :名無し不動さん:02/10/21 13:32 ID:???
>>2
2000万円控除って何?
居住用の3000万控除とか収用のための5000万控除とかの類?

5 :消費税上げろよ:02/10/21 13:40 ID:UGBcQiCE
>>4
20年以上、婚姻関係にある場合 一生に一度だけ配偶者に2000万円まで
無税で贈与出来るよ。
つまり贈与税法での特例措置。
これを利用すれば財産を分け合う事が出来るから、累進課税である所得税の計算上
有利になるって事。



6 :デイトレイダー:02/10/22 08:19 ID:???
”消費税上げろよ”さんどうもありがとうございます。ぜひ検討してみたいと思います。
さすが業界の詳しい方が参加されていますね。非常に助かります。。。
不動産取引って法律をよく理解していると節税できるようですね。
土地の半分贈与って司法書士に分割登記を依頼すれば良いのでしょうか?
質問ばっかりすいません。

7 :デイトレイダー:02/10/22 08:34 ID:???

司法書士に頼まなくても自分(所有者)で贈与登記できますか?

法務局のホームページを見ると「登記・供託インフォメーション」で不動産を贈与した場合の申請について手続き方法が説明されています。
「不明の点があったら法務局に問合せ下さい」とまで書いてあるので、法務局に教えてもらいながら自分で登記できるのでしょうか?

http://info.moj.go.jp/

8 :名無し不動さん:02/10/22 09:01 ID:???
売った金は何に使うつもり?
買換え特例が使えるかも。

9 :消費税上げろよ:02/10/22 10:44 ID:tTuaKHmn
>>6
おはようございます。
私は不動産畑でなく、税務畑のほうなので専門という訳ではないですけど・・・
とりあえず、分割登記については司法書士に依頼するのがいいと思います。
費用は4,5万円くらいかな? 金額は財産価値や筆数によっても変わると思います。
自分で登記することも可能ですが、経験や知識が無いと結構大変です。
もし私だったらメンドクサイので依頼する形を取ると思います。w

・・・単純に半分といいましたが、一度税務署へいって路線価を調べて計算したほうがいいです。
2000万円以上逝ってしまったら元も子もないですからね。
贈与税法上の資産価値は路線価を対象としていますので・・・



10 :デイトレイダー:02/10/22 17:13 ID:???
>>9"消費税あげろよ”さん
親切なアドバイスありがとうございます。
やはり登記は司法書士にお願いした方が安心ですね。
根っからの貧乏性なもので・・・
ちなみに車検はユーザー車検自分でやってます
(車はまめにメンテナンスしています)。

財務畑ということで、いろいろ税金関係に精通されているのですね
そういった専門知識をお持ちでうらやましいかぎりです。


>>8”名無し不動産”さん
売却代金は当面預金です(デフレに備えます)。
3〜5年したら二世帯住宅の購入の予定です。
二世帯住宅の購入の際は、現在の両親自宅を売却し、その売却
代金を充てるつもりです(その時に、「買換え特例」利用予定?)。
もっと勉強しておきます。


更地にする為に、解体(木造2階建て、敷地50坪、大阪府)が必要ですが
1.5万円/坪でやってくれる業者はいるのでしょうか?
2chの某スレでは1.8万円/坪が標準のような気がしました。
この場合、敷地面積についての坪単価でしょうか、それとも
建坪に対する坪単価なのでしょうか?

ご存知の方いらっしゃいますか?


11 :デイトレイダー:02/10/22 17:16 ID:???
>>8”名無し不動産”さん
売却代金は当面預金です(デフレに備えます)。
3〜5年したら二世帯住宅の購入の予定です。
二世帯住宅の購入の際は、現在の両親自宅を売却し、その売却
代金を充てるつもりです(その時に、「買換え特例」利用予定?)。
もっと勉強しておきます。


12 :デイトレイダー:02/10/22 17:17 ID:???
さらに質問です。

更地にする為に、解体(木造2階建て、敷地50坪、大阪府)が必要
ですが1.5万円/坪でやってくれる業者はいるのでしょうか?
2chの某スレでは1.8万円/坪が標準のような気がしました。
この場合、敷地面積についての坪単価でしょうか、それとも
建坪に対する坪単価なのでしょうか?


13 :8:02/10/23 08:31 ID:???
そうか…、今回は買換えは使えなそうだね。

うーん、俺的には、売却しないのを勧めるなぁ。
>>2のように、配偶者控除枠内で贈与してから売却しても、
長期譲渡での100万円控除が二人分使えるだけでしょ。
やはり500万円以上の税金がかかりそう。

それだったら、相続まで待って、取得費加算を使ったほうが
いいと思うんだけど。それまでは駐車場にしておくとかして。

多少の税金は覚悟で、資産の整理を図るつもりなら、
配偶者と共有にした後に、年内に半分譲渡。
で、年明けにもう半分を譲渡する。
半分ずつでも売れるような土地でないとだめなのだが。


14 :消費税上げろよ:02/10/23 09:35 ID:fq1p2JAf
>>デイトレイダーさん
どもども。
いや、私には車を自分で整備できるひとのほうがスゴイと思えますよ。
・・・ボンネット、自分で開けたことない自分としてはね。w

えーと解体業者の相場は立地等にもよって変動ありますけど、坪2〜1.5といった
ところだと思います。
また、金額算定の基準となる坪数は「建坪」だと思います。
それ以外の算定基準で見積もる業者を私が知らないだけかもしれませんが。

>>13さんの案もイイですね。 非常に合理的では?

15 :デイトレイダー:02/10/23 11:12 ID:???
>>13"8"さん
>>14"消費税上げろよ”さん

貴重なアドバイスどうもありがとうございました。
このような場所でお知り合いになれてうれしいです。

正直、いろいろと迷っています。アパートの売却を考えたのは以下の@、Aが背景にあります。
@地価の下落が引続く。A家賃水準も同様に下落 又は、マンションなどの低価格化により老朽化賃貸への入居者の減少による空室率増加による赤字。

今後家族と話し合いながら、教えていただいたアドバイスをもとに決めていきたいと思います。

ありがとうございました。

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