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中古マンション買う人買った人2棟目

1 :名無し不動さん:02/11/12 11:37 ID:A9S7V/8c

Part2たてました。 中古マンションに関する話題をどうぞ

Part1
http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1012933976/l50


2 :名無し不動さん:02/11/12 13:27 ID:6LITH5gX
スレ立てお疲れ様デス。


3 :名無し不動さん:02/11/12 22:02 ID:???
保全あげ

4 :名無し不動さん:02/11/12 22:18 ID:Cwvfk+Ku
1さんありがd♪
Part2があっという間にdat落ちしたので、不安に思っていました。

5 :名無し不動さん:02/11/13 08:30 ID:6VD6wKgl
八王子付近の駅前の不動産屋にワンルーム380万(管理7千)と3LDK780万(管理15千)
とあったんですが、安全か心配。でもホスイ

6 :名無し不動さん:02/11/13 11:00 ID:EUNIm1JQ
私も、中古の築20年くらいを物色しています。で質問ですが、
壁の防音のリフォームをした方はおいでですか? 値段と効果について
お知らせください。  

床は、絨毯を敷いたり、松下電器の電気で暖かくなる畳とかを敷こうと
思っています。

7 :名無し不動さん:02/11/13 12:02 ID:???
>>6
防音の目的は?
自分が出す音?
(楽器を好むなど)
他人が出す音?

8 :名無し不動さん:02/11/13 15:21 ID:EUNIm1JQ
>>6ですが、自分が出す、クラシック音楽をそんなに大きくない音で聴いたりと、
中古を買う意味で漠然とした、経験者さんへの質問なんですが。

9 :名無し不動さん:02/11/14 10:27 ID:31OQa7V5
>>1さん、乙!

>>6
できるだけ1階の一番端っこを買う。と、事実上2階と片側だけ気にすればよくなる。
階段とEVはさんで2戸1の構造なら、2階だけ気にすればいいし(うちもこれです)
でもって1階だと床暖房入れるのがラク。断熱材をきっちり入れるので防音にもなります。


10 :名無し不動さん:02/11/14 12:57 ID:SEertsu+
みなさんがいう管理費って管理費+修繕積立金+駐車場なのでしょうか?
物件価格は築10年95平米で3500万。
修繕積立金+管理費=28000円って高いですか?
加えて駐車場14000円なんですけど...。


11 :名無し不動さん:02/11/14 21:51 ID:R/IbTNkK
「広い1Rか1KDK」「100戸以上」
「駐車場収入がある」「管理費・修繕費が安すぎない」
という条件で住居用に探してきました。
しかし、もともと予算がないので、他の点で「難あり」な物件ということになります。

・徒歩10分 50平米 築24年 2800万円(管・修:17000円、駐:33000円)
 1階、向かいが『と殺場』、ガスなし、リフォームは売り主のセンス全開

・徒歩2分 55平米 築22年 2200万円(管・修:20000円、駐:55000円)
 3階、3方向にベランダがあるが日当たり『まったくなし』、ガスなし、
 入居よりも事務所が多い、リフォームは一番安いやつ

以上の2つで迷っているのですけど、どっちがマシでしょうか。。。
ヤバい点を挙げてみましたが、実際どのような害が出てくるのか
なかなか想像できません。
宜しくお願いいたします。

12 :名無し不動さん:02/11/14 23:51 ID:UDy5P37k
私の意見としては、向かいが『と殺場』は気分的にヤかなくらいだけども事務所ばっかってのはちょっと気になる。
と殺場の実態しらないからなんともいえないんだけども、実際別ににおいがするとか声がうるさいとかは
ないんでしょ?

13 :名無し不動さん:02/11/14 23:51 ID:???
>>11
私だったら後者だな。
屠殺場は、臭いとか・・・もっといろんな面で嫌な事が出てきそう。

14 : :02/11/14 23:57 ID:???
前者のやばそうな点は臭いと虫。

後者のやばそうな点はヤクザとDQNかな。
マンションの一室を事務所にするといったら定番は
押し売り屋の事務所だと思うのでちょっときつい・・・

15 :名無し不動さん:02/11/15 04:09 ID:???
中古マンションで安くて築30年とかの古いものは突然に建て直し費用として
60万円くらいを請求されることがあるとラジオで聞いたのですが。

16 :名無し不動さん:02/11/15 11:14 ID:???
>>11
もし、家族構成に子供がいるんだったら両方ともきつい。 
駅に近いマンションで事務所があるんだったら、変態系ポルノショップとか入居してきてたり
するんで要注意(炉利専門とか、ブルセラとか)

急いでないんだったら、駅を変えてみるなりして、もう少し探してみたらどうでしょう。

17 :名無し不動さん:02/11/15 12:02 ID:???
>>16
変態なんて酷い・・・とまぁ論のすり替えはやめるとして。w
確かに駅側の物件にはロリ系ショップとか多いね。ww

18 :名無し不動さん:02/11/15 14:34 ID:???
>>15
建て直しが60万で出来るなら、その物件はお買い得な中古です。
修繕費の間違いではないでしょうか?
30戸などの小規模物件ならその位の一括請求は
珍しい話ではないと思います。
修繕費の事から言うと
管理組合がしっかりしている大規模物件が
いいと思いますよ。


19 :名無し不動さん:02/11/15 21:59 ID:???
築15年ほどの戸数の少ない(メゾネット多)極小規模マンションを検討中です
修繕積み立て金が全然たまっていないようで
万一地震等による倒壊で建て直し...なんて事を考えると不安もあるのですが
どんなものでしょうか?



20 :名無し不動さん:02/11/16 00:32 ID:???
屠殺場があるような地区は(以下略)

21 :名無し不動さん:02/11/16 11:55 ID:CX9ByWvz
>>10
金額だけ聞いたら普通だと思うけど・・・
よく読んだら95uで28000円って安すぎない?

管理費24000円+修繕積み立て4000円ぐらいならわかる。
しかし、だとしたら修繕積み立てが少なすぎるので修繕の時莫大な一時金が必要、
または途中で金額が上がるのを覚悟した方がいいよ。


22 :名無し不動さん:02/11/16 14:11 ID:???
>>19
地震の事まで不安がっていたら、一生賃貸暮らしするしか
ないと思います。
それより、目先の修繕費問題ですよね。
19さんは修繕費に一括で100万集める事になっても、大丈夫ですか?
自分がOKなら後は住人の層ですね。
修繕費をこれ以上払うなら、修繕期間を延ばすほうを選ぶ方も
いらっしゃいますから・・・
でも、そうなればマンションはドンドン傷み、新しく入居する人の
層もドンドン悪くなる一方だと思います。
管理組合の雰囲気が解るといいのですが、
極小規模でしたらたぶん管理人がいてないのでは???


23 :19:02/11/16 23:09 ID:???
>>22
レスありがとうございます
私自身は気に入った物件であれば、ある程度の出費は辞さないつもりなのですが
月々の積立金額を見る限り、大規模修繕に備えているようにも思えず
かといって一括100万で全戸の意見がまとまるのかは
現状(管理形態は小規模の為、月1くらいの巡回らしく外壁等結構汚れてます)
を見ると難しいのかなあという感じです
こういった場合、資産価値等の維持が住人の念頭に無いのか、あっても余裕が無い
または既に層が悪化していることの表れなんでしょうか?
自分が良好な状態で長く住み続けたいと思っていても
それが住民の総意でなければどうしようもないですよね
その辺の事情が価格に反映されているのかもちょっと疑問です
他の条件が希望に近いだけに、かなーり迷ってるところなんですけど...

24 :22:02/11/17 13:01 ID:???
>>19
一度管理組合の理事になった事(抽選で選ばれた)があるのですが、
人の意見を纏めるのは大変です。特に金銭が絡むと・・・
仕事が忙しい人ならまず無理です。
例えば、購入後19さんの働きにより、そのマンションの住民に
修繕費の大切さが伝わり、いいマンションに生まれ変わったとします。
でも、それに費やす時間は相当な物だと思うのです。
マンション問題は片付いたけど、自分の仕事はさっぱりダメに
なっていたら、全く意味がありません。
10年後、誰が見てもどうしようもない状態になった
物件を買う人はいません。ローンだけが重くのしかかっている
可能性があります。10年ローンぐらいで購入できるのでしたら、
満足料としてはいいと思いますが・・・
マンション維持の為の修繕は築20年以降に集中します。
(25年位で配管取替えしたり、エレベータを入れ替えたりします。)


25 :名無し不動さん:02/11/17 13:13 ID:h/mhEC0D
>>23
>他の条件が希望に近いだけに、かなーり迷ってるところなんですけど

仮にあなたの「希望」が南向きの部屋で、今出てるのが東向きだっていうなら
その迷い方も納得できますが、管理関係がずさん・修繕計画が曖昧なら
他のすべてが条件通りでも買うべきではないと思います。

きつい言い方になっちゃったけど、中古を買うってそういうことなのよ。


26 :名無し不動さん:02/11/17 13:34 ID:FQWNlSA8
TBSの噂の!東京マガジンで、関西の震災立て替えマンションを買ったら、
管理組合に1億8千万の借金があったことを知らずにかった新住人が
困っている話をしているけど、どうよ?
組合に借金があったことは、よく読めばわかるみたいだけど、
組合の借金なんて、これはわからないよね。払う必要ないんじゃない?

27 :19:02/11/17 22:22 ID:???
うーん、色々考えると実際買える物件なんてごく僅かしかないのでは
などと悲観的になってしまいます
使い捨てと割り切れるだけの値ごろ感があれば踏ん切りもつくのですが
程度の良い築浅が出回ってきた影響なのか、私が狙っているエリアでは
平均価格も若干上昇傾向にあるようですし
それに便乗してまだまだ強気の価格設定が通用している気がします
問題の物件、やはり管理の不備が気になって今回は見送る方向に傾きつつあります
22さん丁寧なレスサンクスでした
25さんもアドバイス多謝です
また質問させてくださいね

28 :名無し不動さん:02/11/18 00:26 ID:PhNqO0Or
>26
番組みてないんだけど、重要事項説明でやらないの?組合の負債って。

29 :名無し不動さん:02/11/18 05:00 ID:DYtRAQCV
>>27
その気持ち、よくわかるよ〜
「世のなかにはあんなにたくさんマンソンがあるのに、
なぜたった1件だけでいいのに、うちにぴったりなのがないんだ?」
って何度も絶望的になるんだよね>中古買いの王道

でも、実際に買う物件は1件だけなわけだから
適当な物件がいっぱいあってよりどりみどりから選べなくても
1件だけでもいいから「これだ!」と思える物件に会えればいいんだよ。がんがれ!



30 :名無し不動さん:02/11/18 12:22 ID:???
>29
結婚と似てまつな。



31 :名無し不動さん:02/11/18 16:13 ID:PHldJaq9
ショック〜。
3w前に見せてもらった物件が売れちゃってました。
昨日と先週末、ショールーム行ってリフォームの見積もりもらったのに。

担当者が退職して、人が変わったんだけど、
1回も連絡来ないから、こっちから連絡したら
「もう終わってます」って言われて...。
前任者はまめに電話くれたりしてたから、
こっちは電話来たら希望価格言おうってのんきに構えてたんですよ。
そしたらあっという間に3週間経っちゃって。
業者変えたほうがいいかなぁ。

>29
逃した魚がすごくよかったように思えます...。

32 :名無し不動さん:02/11/18 16:42 ID:???
>31
気を落とすな。
赤い糸はどこか他のところにつながっているのだ。
もっといい物件に出会えるように祈る。

33 :名無し不動さん:02/11/18 18:11 ID:mX8lLyYo
>>28
番組見てました。負債を駐車場収入でまかなう予定という記述があっただけ
だったようです。

http://www.tbs.co.jp/uwasa/20021117/genba.html

34 :31:02/11/18 22:51 ID:8GRX+HYn
>32さん、ありがとう。
31では「言われた」と書きましたが、正確には間違いです。
出先から携帯電話で問い合わせたら、自宅にFAXで回答があったんです。

「最近あの物件チェックしてなかったんですけど...すぐ調べますね」
「売れ残ってるんで値下げ交渉もできますからね」
って電話では言われてたんですよ。(だから気まずくてFAXにしたのか?)
これってひどいですよね〜。ちゃんとした大手なのに。


35 :名無し不動さん:02/11/20 00:50 ID:gPaLNuXD
>34
伏字でいいので、どちらの仲介か書いてはいただけませんか?

36 :名無し不動さん:02/11/20 14:20 ID:r9hZBNiI
中古マンションの設計図ってどこ行けば見れますか?

37 :名無し不動さん:02/11/20 18:41 ID:???
>>36
管理組合で一冊もっているので
管理人さんが保管している事が多いと思います。
ただ、購入してからでないと借りれないのではないかな?
購入前に見たければ、仲買の不動産屋に頼んでみるのが
ベストだと思います。

38 :名無し不動さん:02/11/20 20:57 ID:XQgEWSxC
ありがd!>37

39 :34:02/11/21 03:06 ID:I+Gd0Bz8
>35さん
大手、と書きましたが、考えたらローカルです。(ニガワラ
Sで始まる首都圏の鉄道会社が親会社の不動産販売会社ですので。

>36さん
仲介の不動産会社がもともとの売主だと、営業所で持っているかも。
(私はそのケースでコピーもらえました)

40 :名無し不動さん:02/11/24 23:36 ID:78closqo
3LDKの中古マンションを購入しようとして、申込金(手付けではないです)
に、100万円も要求されているのですが、やめといたほうがよいでしょうか?
申込金の相場ってどれくらいなのでしょうか。


41 :名無し不動さん:02/11/25 00:01 ID:???
>40
中古で申込金? 聞いた事がないなあ。それ変だね。仲介不動産屋が言ってるのかな?
それだと尚更変だなあ。

中古の場合は普通は手付金だけだよ。売買契約時に払うんだけどね。
手付金なら売買価格の一割程度が相場だけど、売主が了解すれば多少それより
少なくてもOKな場合もあるよ。

手付金の間違いかもしれないけど、売買契約も結ばない前に100万なんて金を
払っちゃいけないよ!!

42 :名無し不動さん:02/11/25 00:23 ID:wmjYLPu+
>41
ありがとう。仲介不動産屋が言っているのです。
その不動産屋はTVコマーシャルをしている有名な店なのですが、
値引きの交渉をするために、必要だと言っています。
もし、値引きできなかった場合は、返金すると言っているのですが…


43 :築25年を買った人:02/11/25 21:53 ID:nnnbUqeD
参考までに
規模:89戸
管理費:約1万円
修繕積み立て:約9000円
管理:自主管理/管理人住み込み
購入時の修繕積み立て額:約1億円
年間修繕積み立て額:約1千300万円以上(店舗駐車場収入含む)
来年大規模修繕(2回目)が行われ、その2年後給排水管取り替えだそうです。
すでに、エレベーターの取替えも3年前に行われてます。
今までの大規模修繕、エレベーターの取り替えは積み立てだけでやったそうです。


44 :41:02/11/25 22:58 ID:whfo4u99
>42
>>値引きの交渉をするために、必要だと言っています。

その仲介不動産屋はレッドカードだね。売主との価格交渉に申込金など
不用だよ。しかも100万円もの大金を要求するなど言語道断!!
おそらく仲介手数料を先取りしようという魂胆なのだろうが、仲介手数料
は売買が成立した場合のみに払う成功報酬だから、交渉の段階では一切払う
必要はありません。
TVコマーシャルを出す大手が会社としてそんなバカな事を制度化するはずは
ないので、おそらくその営業マンが自分のフトコロに入れるつもりで勝手に
企んでいるのでは? 

45 :名無し不動さん:02/11/26 22:38 ID:xPSysW4n
41に激しく同意。
宅建業法に違反しないかな?
どうだろ?
その不動産屋大丈夫か。
やめといた方がよくないかな。


46 :名無し不動さん:02/11/27 00:59 ID:EO+Cgbvo
私も41さんにハゲドウ。
40さんのお住まいを管轄している役所に確認したほうがいいと思われ。
「不動産屋さんにこんなこと言われたんですけど〜」って。
指導入ったほうが他の人のためにもいいと思ふ。

47 :名無し不動さん:02/11/27 15:17 ID:GQGRH6MU
同じ敷地内の物件A(築12年)4LDK・95平米が3850万で
物件B(築8年)3LDK・76平米が3800万なんです。

物件Bが私たちにはいいかなと思いましたが
その敷地で既に6件以上見ている私の感覚では
3500万、いや3300万なら買ってもいいかな、という感じ。
業者さんは「売主さんのご意向もあるんでしょうね」と言ってましたが
築10年って価格のボーダーラインなんでしょうかね?

ちなみに物件C(築6年)3LDK・68平米は3180万でした。


48 :名無し不動さん:02/11/27 16:36 ID:HH1luEWD
>47
いや、築年数じゃなく業者の言うとおり「売り主さんのご意向」でしょう。
中古はそれが普通。


49 :名無し不動さん:02/12/02 00:07 ID:WRMNT0x5
管理、修繕の良し悪しは
建物のコンクリ自体の寿命にかなり影響するものですか?
それとも単に見た目がきれいになるって程度なんですかね?

50 :名無し不動さん:02/12/02 00:11 ID:n8g55kGI
>>49
影響しますよ。


51 :うん:02/12/02 00:15 ID:DIRRN1WA
コンクリートの亀裂をほっておく
→亀裂から水が入る→鉄筋がさびる
→さびたせいで鉄筋が膨らんでますます亀裂が大きくなる
これの繰り返し

52 :名無し不動さん:02/12/02 00:47 ID:NuRXU1A1
一生懸命修繕しても
築50年のマンションの資産価値なんてたかが知れてるじゃん。
逆に全く何もしないで放置しておいたって
50年くらいは何とか持つんだろうし。
そう考えると管理の状況が中古選びの第一条件てのはちょっと疑問。
見た目や住人の質とかあまり気にしない人だったら
むしろ立地等で選んだほうが後々有利ってこともあるかも。
結局管理だってチェックポイントの一つにすぎないんじゃないのかな?
もちろん重要なウェイトを占めてるんだけど。

53 :名無し不動さん:02/12/02 01:02 ID:???
>52
実際に中古を見たことあるかな?
管理ひとつで住み心地がこれほど違うかと
愕然とするよ。
共用スペースの掃除が行き届いていて、ゴミ置き場も臭いなんか全然しないところもあれば、
半開きのゴミ置き場のドアから腐臭がして、柵やドアの塗装がハゲハゲ錆錆なところもある。
きちんとしているところは住民も気をつけるけど、
基本がだらしないところは、雰囲気もずるずるすさむんだろうなと思った。
そういうことが気にならないタイプならかまわないけどさ。
一等地のすさんだマンソンよか、ちょいと駅から離れても小ぎれいなところに住みたいぞ。


54 :名無し不動さん:02/12/02 10:31 ID:fYDD9dg0
>>52
このスレは資産価値より、住み心地を大事にする人が集まってるからね。
あなたはたぶん家族がいないんでしょう?とくに子供のいない人なら無理ないね。
ただ資産価値も管理の良し悪しで格段に差がつくよ。中古を100件以上見て実感。


55 :名無し不動さん:02/12/02 10:37 ID:???
「マンションは管理を買え」これ定説

56 :名無し不動さん:02/12/02 11:35 ID:wMS8S4jZ
そのためにはどうしたらいいんでしょうか。


57 :名無し不動さん:02/12/02 11:52 ID:WxffZF2n
>>56
このスレ、および前スレの過去ログを読む。

そのうえで質問があったらどうぞ。


58 :名無し不動さん:02/12/02 13:53 ID:IlrtBtq6
築30年で管理の行き届いたマンション
築20年で管理それなりのマンション
どちらが買い?

59 :名無し不動さん:02/12/02 15:03 ID:OJxEtqdI
構造、立地、戸数、住民層など他の条件がまったく同じと想定するの?


60 :名無し不動さん:02/12/02 15:04 ID:OJxEtqdI
ひとつ言えるのは、もしローン組むなら、
築30年だと民間ローンしか使えないし、
銀行によっては50年−築年数までしかローンが組めないとか
いろいろ条件があるよね。



61 :名無し不動さん:02/12/06 21:22 ID:t+9OvJLw
Part2になったら、全然カキコが増えましぇーん。
あげちゃうぞー

62 :名無しさん不動産:02/12/06 22:58 ID:cYOq4pH/
田園都市線・桜新町・徒歩7分・北向き
築3年で55u1LDKの3380万を狭いし高いと思った漏れの感覚は
狂ってまつか?(;´Д‘)
だって、ヂョイントなんだモソ

63 :名無し不動さん:02/12/07 02:32 ID:H7cw0fOo
>62
どこ?それ?

64 :名無し不動さん:02/12/07 07:54 ID:???
>>63
ttp://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_s?eki_id=2324050&eki=%ba%f9%bf%b7%c4%ae&ensen=%c5%c4%b1%e0%c5%d4%bb%d4%c0%fe&place=%c5%ec%b5%fe&ken_id=13&ensen_id=2324&code_b=13&no=02570000al94006

65 :名無し不動さん:02/12/09 00:51 ID:KKfr/yOS
固定資産税評価額は、実勢価格の15%くらいと聞いたのですが、
逆に、評価額/売り主が付けた値段=0.15 
が成り立つようなら、妥当な取引き価格と言えるのでしょうか?
この数字を根拠に値引き交渉できれば、かなり安く買えそうなのですが。。。


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